《2010年安岳荣新-柠都新城二期项目定位及战略发展建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年安岳荣新-柠都新城二期项目定位及战略发展建议（183页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、传承与超越 Inheritance and beyond,荣新-柠都新城二期项目定位及战略发展建议,项目负责人：段勇刚 先生,前言,中国楼市，风起云涌2007疯狂，2008低迷，2009惊叹2010，四川安岳，我们试图去倡导或引领一种居住文明一种能挑战现存规则的价值体系一种能回归业已消失的物业价值评定的标准就像华侨城之于深圳蜀都新城之于成都,本项目团队介绍,服务承诺书,谨呈：荣新集团： 首先，谨代表团队向贵公司的诚意合作表示衷心感谢！为充分发挥团队专业地产运营机构的作用、自觉加强行业自律、树立我司良好的企业形象，现谨向贵司公开承诺：一、提供的全部认证材料真实、完整、准确； 二、我司获得批准从事
2、的每项业务均符合国家法律、法规的规定；三、针对合作项目业务服务，严格遵守行业服务准则；四、对于合作项目服务全过程的质量，实行严格把控;五、合作项目调研结果，团队只提供决策参考，决定权归属开发商所有；六、合作项目的任何成果、报告如需对社会公布或宣传，须征得开发商同意；七、合作项目有关人员未经开发商同意不得将项目资料与结果向任何人、单位、机构泄露。 我们将严格遵守本承诺，如有违反，自愿接受处罚，并欢迎贵司全程监督。,团队成员介绍,建筑规划设计师：李高洁 女士,建筑规划设计师：李高洁 女士,建筑规划设计师：李高洁 女士,建筑设计师：李高洁,团队成员介绍,李志军 先生 规划学本科专业毕业，9年地产操作
3、。曾在广州、东莞、佛山、成都等策划操作多个大型地产项目，曾任知名公司项目总监、营销总监等职务，对大盘、高端别墅、顾问项目有丰富的操盘经验。 代理负责项目： 广州: 锦绣香江（别墅）、时代依云小镇（别墅）、南航明珠雅苑、南沙境界（别墅）、理想蓝堡国际花园、天马河国际公馆（别墅）等 成都: 保利公园198别墅（别墅） 、万科魅力之城、中铁瑞城新界、心怡紫晶城、青房尚瑞天韵商业写字楼项目: 广州天河娱乐广场、天河摩登百货、番禺万博中心、东莞第一国际等 顾问负责项目： 成都CBD区域地下空间规划利用、炎华置信崇州别墅项目、中信绵阳高尔夫项目、一航瑞赛成都南部新城综合体项目、中铁二局自贡沿滩新城6平方公
4、里的大 规模土地综合开发总体、中交集团资阳新城市开发50平方公里整体运营策划等。,团队成员介绍,段勇刚 先生房地产营销本科专业毕业，从业经验7年曾在新疆、成都、德阳等策划操作多个大型地产项目，曾任知名公司策划总监、项目总监职务，服务过多家一线品牌开发商，有丰富的操盘经验。代理负责项目：成都花园上城、光华馨地、海峡新城博物志、海峡新城外滩、都市水岸、万科金色家园、上东锦城、四汇集团汇乐国际.万基金蓝湾商业写字楼项目：远鸿锦天国际。西街坊醉江湖、温江时代广场、乌鲁木齐家乐福、惠州沃尔玛、映日荷花、天盛壹中心、龙湾生活广场前期产品定位项目：珠江国际新城、锦绣森林，力迅领筑,团队成员介绍,付侠 女士房
5、地产营销本科专业毕业，从业经验5年任职成都知名代理公司担任资深策划师、项目经理职务，服务过多家一线品牌开发商，有丰富的操盘经验。全程直接负责项目：首创爱这城、万科魅力之城、龙湖弗莱明戈，龙湾生活广场、上东锦城、商业写字楼项目：力宝大厦、龙湾生活广场、前期定位项目：珠江国际新城、交大金府路项目，鑫苑名家,团队成员介绍,龙龙 先生工程管理本科专业毕业，从业经验3年任职成都知名代理公司担任资深策划师职务，服务多家品牌开发商.代理负责项目：成都花园上城、海峡新城、万基金蓝湾.力迅领筑,张倩 女士：进入房地产行业近6年，有丰富的团队管理及渠道营销策划经验。曾任职全国一线房地产代理公司任高级策划师，先后服
6、务于多家品牌开发商。 全程服务的项目：龙湖弗莱明戈，中铁瑞城新界，远鸿锦天国际、心怡紫晶城、万科魅力之城.中粮御嶺湾.半岛城邦.汇乐国际前期服务项目：国奥村、,团队成员介绍,李高洁 女士：,建筑设计师介绍,西南科技大学 城市规划专业本科毕业丰富的规划设计经验，对各种规划设计规法均较为熟悉，能对方案起到重要指导作用。 具有深厚的建筑设计技能，与房地产策划融会贯通。从事建筑设计、房地产策划等行业，专业针对建筑设计方案，概念性理念以及较强的理性和分析能力，参与多项大型共建、民建项目的方案设计，及成都市地产策划项目的前期工作。曾参与昆明环滇池环境保护规划、温州滨海工业区规划、上虞市曹娥江西岸组团城市设
7、计、成都市东大街城市设计、浙江金华澳洲风情小区规划设计等多个规划设计项目。,团队成员介绍,魏琪然 女士：进入房地产行业近2年，曾任职成都知名房地产代理公司任策划师，先后服务于多家品牌开发商。 代理服务的项目：风尚国际.西街坊醉江湖、城南晶座,团队成员介绍,黄静：市场营销专业毕业入行2年，本项目市调专员 王俊杰：市场营销专业毕业入行1年，本项目市调专员 徐枭：土木工程专业毕业入行1年，本项目市调专员,报告构成,新城本体及使命,新城本体分析及项目肩负的历史使命,1,宏观市场研究安岳市场分析,2,市场认识,客户透视,成交客户特征、潜在客户需求及专业人士访谈,3,定位及物业发展建议,产品定位、物业建议
8、,4,运营策略,营销体系、推广及执行策略,5,新城本体与历史使命,Part:1,1,新城属性界定,项目属性,项目地块靠普州大道，319国道、工业大道，且处于安岳政府重点打造的南山新区核心板块，具有较大的发展潜力。,项目属性,项目一期,项目二期,本项目荣新集团进入安岳市场的首个项目占地：1000余亩总建筑面积：150-200万整体容积率：2.54,本项目规划为一个集政府中心、住宅、商业、商务、酒店、休闲娱乐等为一体的规模大、档次高、功能全的新城综合体。,安岳南山新区的1000亩足以影响城市发展足以推动区域价值构建与升级,不应一开始就掉落到细节层面问题,/新城新中心/1000亩综合体,以城市运营的
9、眼光打造南山新城,属性界定,/城市运营,经济的发展对城市空间的需求开始扩大，各个城市纷纷制定了 “新城计划”,老城,新城,2004年，安岳城市总体规划将岳阳镇、石桥铺镇、永顺镇及城北乡范围确定为城市规划区，面积为209平方公里。,城市运营背景,在全川各大城市的城市化进程中，新区规划、实施掀起了新城建造的高潮。,城市运营背景,本项目就是在这样一个全川新城建造背景下的，新城中心建造项目。,这类新城建造项目开发的核心思想是：对城市区域重新定位后的区域再造和运营。,城市运营背景,项目通过多层次，复合化功能体系，形成城市生活新的一极,多层次新政治中心新文化中心新商业中心新休闲中心新居住中心交通枢纽,复合
10、化住宅商业写字楼酒店,城市运营背景,城市运营背景,规模庞大，物业类型丰富，本项目不同于一般项目的点式开发。而是一个长期新城建设、区域运营的面状开发。,居住优质居住区吸引高素质人口的入住,人群的入住为商业发展提供基础,酒店、商务办公区域土地成熟（交、配），为星级酒店和写字楼的开发提供良好的基础,酒店和商务办公的开发，又为居住和商业提供了产业支撑和升级的基础,城市运营项目关键一各类物业相互促进提升产品价值,商业商业配套进一步带动大量高端人群聚集，促成整个区域土地成熟,住宅,商业,商务办公,酒店,时间轴,数值轴,营销强度曲线,现场展示度曲线,项目价值度曲线,项目美誉度曲线,新城建造项目价值曲线,城市
11、运营项目关键二通过对各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值,城市运营项目关键三“各类物业相互促进”、“有序开发提升区域价值”是建立在首期成功开发基础之上,Lead usersCreateSolutions住宅和公建设施首先开发树立区域形象,Beyond the ant-value,基于前期板块成熟的价值,商务办公office building ,区域价值,time 时间,价值再次提升,商业 commerce ,酒店hotel,城市运营20-80原则,建筑牢固基础，所有都建筑在其上,首期开发成功，第一，通过首期开发催熟土地属性；第二，建立起板块市场认知和影响力,城市运营项目关键三,城市运营
12、项目关键四从项目整体的运营出发，首期营销战略重点放在项目形象建立和市场话语权获得；二期战略重点则是产品品质的提升,”导入期,”成长期,土地周期,开发重点,营销重点,”成熟期,基础配套人口入住,物业升级：类型、档次公建配套,“告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象,“告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品,“告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,陌生区域，认知度低,区域发展迅速，拥有一定区域价值,区域高成熟度，区域价值已被充分认可,维护、更新物业升级：类型、档次,城市运营项目操作对本项目启示,通过项目一期开发：已引起区域关注度，成为安岳关注
13、焦点，客户对本项目有较高认同度。,根据城市运营项目的一般操作原则，对于本项目二期而言，营销重点也必须在物业升级和产品品质的提升上。,3,项目目标,从区域价值看,千亩新城打造,规模稀缺,城市资源依托,价值稀缺,在整个安岳，不乏百亩大盘 但柠都新城千亩规模绝对稀缺,并且,在城市开始向外扩张之时， 柠都新城坐拥新城中心的开发更显价值可贵,安岳未来城市发展新中心，房地产开发主流区域，区域价值潜力大。,从城市地位看,安岳在发展，南山新区在兴起，柠都新城南山新区标杆项目，代言安岳城市区域的名片。,在南山新区有善全的商业配套、教育资源、市政配套,最齐备的生活配套体系,在南山新区有便捷的交通枢纽、休闲中心、文
14、化中心,最完善的工作娱乐体系,通过城市运营与项目自主开发，实现企业合理利润，荣新集团品牌在安岳成功落地。,销售与品牌双丰收,荣新作为城市运营商角色,大势进军,安岳新城中心柠都新城,区域价值整合,从肩负使命看,因此，我们需要重新审视安岳房地产市场现状及发展趋势？（差异化&竞争）客户对项目有何看法？项目未来对他们是否有吸引力？（潜在客户需求解析）,市场认识,Part:2,1,市场特征,市场现状与特征,安岳区域市场分老城和新城两个板块；老城区项目以独栋电梯为主，主要以其完善的配套为支撑;新城拥有良好的规划，是区域未来的行政、经济、商务中心，未来发展潜力巨大。,老城区,新城区,本项目,老城主要项目：紫
15、竹馨城龙鼎凤山丽嘉.城市花园东方嘉园奥鑫锦城如诗美地,新城主要项目：柠都新城民族.新城鸿腾广场怡人居,新城区良好规划，基础配套建设的投入，促使近一两年新城房地产有较快的发展。,安岳县主要在售项目一览表,市场表象发展水平,整体市场还处于房产发展的起步阶段：普遍项目不注重售场包装，办公场地销售场所混合办公，无明显区域划分；项目运营专业化初现端倪：逐步出现以柠都新城为首的项目专业化操作，共同带动区域房产发展。,市场表象规模,从实地调研来看，目前安岳区域内在售项目10余个，规模普遍在100亩以下，但新城新城区开始出现百亩以上的中大规模项目。区域内多以本土开发商（鸿腾房产、勇前房产等）自主经营为主，蓝灵、荣基等外来开发商开始进驻该市场，引领区域房产开发。,本土开发商为主，小规模项目领头,市场表象产品类型,区域市场产品供应单一，主要以经济型产品为主，普通多层是市场主力，小高层、高层电梯也开始逐渐出现。,
