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1、1决战决胜城中村 理念信心是黄金XX 市东城区管委会东城区“城中村 ”改造共涉及 19 个社区、 11541 户、38180 人，占地 39477 亩，计划 3 年分期开发完成。按照市委、市政府的安排部署，2008 年，先期启动了半截河、赵湾、河湾、唐岗、李庄、三里桥、大坑李、十里庙社区 8 个“城中村” 改造，2009 年，启动了孙湾、陈庄、菅庄社区 3 个“城中村” 改造。目前，全区共完成拆迁面积 190 多万，开工建设安置房 30 万。特别是今年以来，我们认真贯彻落实市委、市政府提出的“ 六同 时 、六带头 ”和“ 政府零收益”的 总体要求，把“ 城中村”改造作为“ 决战二季度、一 举胜
2、全年” 的重要抓手，全面掀起了拆迁改造高潮，双方自愿签订协议 2215 户，完成拆迁面积 159.28 万（其中居民房屋 115.45 万、厂院 43.83 万），拆迁居民户 2309 户，厂院 106 个，腾出空地 2000 亩，取得了阶段性成果。我们主要做法是：一、坚持“四抓四促”，破解“四大难题”，决战决胜“城中村”改造针对“城中村 ”改造难 、改造慢的问题，我 们始终树立“不怕困难、就怕困难面前没办法”和“ 不怕 举债发展，就怕举债不发展”的理念， 积 极借鉴成都染房街、江 苏沭阳以及郑州、洛阳等地的“ 城中村 ”改造先进经验，把 “城中村”改造作为举债发展的工程良性互动，作为城乡一体
3、化推进的标杆去创新、2去打造，确定了“四抓四促 ”的理念，有效破解了 “四大难题”，推动了“城中村 ”改造加快 实施。（一）抓安置促拆迁，解决拆迁难的问题一是抓好责任安置。树立“群众安置、三级有责” 思想，提高社区干部群众积极参与安置的责任感，形成政府主导、群众参与、上下联动、齐抓共管抓安置的工作局面。二是抓好算帐安置。引导群众算拆迁补偿、拆迁安置的经济帐，让惠民政策家喻户晓、人人皆知，让群众充分认识“过了这个村就没这个店” ，实现由 “要我拆”到“我要拆 ”的转变。三是抓好拆迁与安置互动，拆迁与安置协议并签。认真落实拆迁、安置奖励政策，把拆迁进度与安置奖励结合起来，采取奖先进、罚慢进的办法调
4、动群众主动拆迁积极性。四是抓好先行安置带动拆迁。发动社区两委干部和党员代表帮助群众解决拆迁中出现的租房难等问题，以人性化拆迁促进“城中村” 改造工作顺利开展。（二）抓拆迁促招商，解决招商难问题拆迁难不但是官场头疼的事，也是商场最关注、伤心的事，很多投资商高兴而来扫兴而归，影响了东区的招商。东区抢抓当前房地产市场复苏机遇，以加快拆迁作为推动“城中村” 改造招商的重要抓手，真正解决毛地变净地问题，大力营造安全诚信、宽松有序的开发环境，为项目入驻提供用地保证，解除投资商的后顾之忧。目前，近百家企业到东区了解行情准备进入。唐岗、三里桥、赵湾、李庄、半截河、陈庄社区已成功签约安置代建协议，其中，唐岗、半
5、截河、陈庄等3社区农民安置小区已开工奠基。（三）抓招商促开发，解决资金难问题坚持“城中村 ”改造政府零受益、 东区不 赚钱招商，土地纯市场运作方式招商，积极探索化整为零、村企联营、政企银三元共建等多种招商模式，调动商人进入开发，带动土地升值，增加财政税收，实行财政贴补，兑付群众前期补偿资金，打造“ 城中村” 改造 资金循环链条， 实现借梯上楼，借鸡生蛋，以“城中村 ”改造招商破解拆迁 补偿 、群众安置资金难的问题。（四）抓开发促“三赢”，解决“三满意”问题继续完善资本运作方式，对“城中村” 改造增加一 项成本核算，把群众拆迁费在招商不到位、暂时兑付不了的情况下，对群众拆迁补偿费比照同期银行利息
6、计入改造成本，大致折算拆 200 万需拆迁资金九个亿，东区赔补群众损失 7000万元，确保群众利益不受损失。同时采取“ 业主融资、村民自建、委托建设、社区安置、东区补贴”的政策，对农民安置小区贴补返奖，解决拆迁群众安置问题，实现群众、投资商、政府“ 三 满意 ”，着力打造 东城区城市良性循 环经济和社会集聚效应，推动优势资源向优势资本转变，为实现东区跨越发展夯实基础。二、坚持政府主导，搞好“四个结合” ，依法行政，和谐拆迁“城中村” 改造是一个复杂的利益博弈过 程，破题难、启动难、推动难，必须强化政府主导，运用市场机制，综合使用4法律、政策和经济手段，形成冲击力，加快“城中村” 改造步伐。东城
7、区在“城中村” 改造中 坚持政府主导 ，突出抓好“四个结合” ，多策并举，多管 齐下，有效推动了“ 城中村”改造工作大规模的推进。（一）坚持政府主导与市场运作相结合一是规划带动。我们坚持规划先行，科学编制城中村改造总体规划、控制性详规和修建性详规，确保规划的主导地位、统筹地位和先导地位，使改造后的城中村真正融入城市，成为规模适宜、设施完善、环境优美、文明有序的新型社区。目前，市规委会已经批准半截河、唐岗、李庄、赵湾、河湾、孙湾、三里桥、菅庄、陈庄、大坑李、十里庙等 11 个社区的“城中村” 改造 规划正在 实施。二是政策促 动。坚持“政府零受益，让利于民、让利于投资者”的原则，以群众、开发商、
8、政府“三 满 意” 为标 准，力争 实现“三赢”目标 。用足用活上级政策，制定出台了关于土地征收拆迁安置实行政府主导市场化运作的实施意见、 东城区国家建设征收土地地上附着物补偿标准的规定等一系列配套措施，牢牢把握了政策导向，有效平衡了各方利益。三是市场推动。结合东城区实际，确定了“业 主融 资 、村民自建、委托建 设、社区安置、东区补贴” 的改造模式，充分发挥了村民的主体作用、开发商的资金优势和政府的政策支持，形成了多方筹资、多方参与的局面。（二）坚持维护群众利益与严格依法行政相结合一是抓安置政策落实。坚持高标准规划、高层次设计、高质量建设居民安置小区，使其与群众的期望相一致，与城5市的功能定
9、位相统一。统筹考虑群众的生活住房和长远保障，对符合安置条件的本地户，每户安排总面积 200的一大一小两套住房，按 600 元/供购。闺女户根据有无宅基地，区别安置一套 100安置房或成本房，外来户安排一套 100成本房，对住房拥挤、困难，且符合分户条件的拆迁户，照顾一套 100成本房。坚持拆迁与安置协议并签，帮助群众解决拆迁中的住房难等问题，实行人性化拆迁改造。二是抓补偿加快拆迁。严格执行拆迁补偿政策，克服财政资金短缺的困难，重点把群众拆迁补偿金利息纳 入 “城 中 村 ”改 造 成 本 ，每 3 个 月 兑 付 一 次 。坚持实行拆迁奖励政策，对在规定时间内折迁的村实行现金奖励，拆一平方米奖
10、金一毛钱用于拆迁中的困难户和老弱病残的安置户，充分调动了群众主动拆迁积极性。三是抓协调督促拆迁。组织人员深入村组、深入一线，面对面、心贴心做群众工作，宣传政策，并从兑换面积的单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加以及综合效益的提升等方面，帮村民算“升值帐” 、“收入帐”和“环 境 帐” ，赢得了村民的大力支持， 实现 了万众一心、众志成城。保护好村民的合法权益，不等于保护过高的无理要求。对漫天要价、拒不拆迁的难缠户，加大协调力度，营造浓厚氛围，实现大规模拆迁的效果。（三）坚持借鉴外地经验与立足实际创新相结合一是制定政策挖掘资金。提供足够的政策保障，降低开发商的投资风险和运营成本，
11、保证其合理的投资回报率。 “城中村” 改造土地的升值部分直接用于补贴 安置小区，农民安6置补贴运作亏损部分从开发税收财政收入中补贴，开发商投资回报率原则上保证在 25%左右，调动了开发商的积极性。二是用好存量盘活资金。坚持一村一案，拼盘算帐，互动“三赢” 。以原地选址为 主、异地选址为辅，对原址不足以弥补开发商拆迁费用及安置群众造成的亏损，按照规划拼盘搭配一定比例的土地，解除了开发商后顾之忧。把旧村现状土地存量、人口安置总量与开发商投资综合算帐，实行净地与毛地拼盘算帐，达到了“三赢” 效果。三是创 新招商引进资金。举全区之力大招商、招大商，实行“一事一议” 政策，吸引资金雄厚的企业参与城中村改
12、造。大力营造公平的市场环境、高效的政务环境、优良的社会环境，打造“留商、安商、扶商” 的热土。目前，已经引进安徽淮北振鸿房地产公司、XX 博奥置业有限公司、河南鸿业集团有限公司、河南金石地产有限公司、腾飞市政集团公司等企业参与城中村改造，已造就了开发建设局面。（四）坚持规范运作与灵活施策相结合一是让群众参与，杜绝少数人说了算。不论是做决策还是定政策，都鼓励当事各方积极参与。“ 城中村” 改造方案，必须经社区( 居民、村民)委员会全体会议或代表大会讨论通过，才能报批实施，确保方案的民主性、科学性和可行性。拆迁补偿时，由区、乡（办）、社区共同协商，委托具有一级资质的评估机构评估拆迁补偿价格，在此基
13、础上，充分尊重群众意愿，引导群众开展自我评估，打消拆迁疑虑。二是让运作阳光，杜绝暗箱操作。只有改造过程的每个环节都做到公开、7公正、公平，才能赢得支持和拥护。对改造政策，采取逐户发放拆迁政策手册，入户宣讲，现场答疑等形式，让群众理解吃透。对土地出让，坚持招拍挂的程序，真正让有实力、有能力的开发企业参与到城中村改造中来。对拆迁补偿，认真落实“ 三公示、三分离 、一监督”制度，实行丈量登记房屋、签订协议、付款三个环节分离操作、公示公开、全程监督，真正实现阳光透明。三是让渠道畅通，满足群众诉求。在实行城中村改造拆迁信访评估制度的基础上，成立了信访工作组，建立了投诉举报制度，实行首问负责制。在拆迁指挥
14、部设立举报箱、举报电话，指定专人负责，对每个举报事项都认真办理并给予明确答复。良好的工作机制赢得了群众的信任和支持，出现了不签协议先拆房、尔后集中起来一块面对面公开签协议的工作局面，既加快了城中村改造步伐，又实现了阳光透明。 。三、加强领导，建立责任，万众一心，众志成城，打好“城中村”改造漂亮仗“城中村” 改造是一 项庞 大的系统工程，必 须加强领导，建立责任，形成合力，加快推进。东城区把“城中村” 改造作为“决 战 二季度、一 举胜 全年” 的重要抓手，在加 强领导上下功夫，在完善机制上下功夫，在明确责任制上下功夫，通过实行“ 城中村” 改造始终责 任制，形成齐抓共管， 责任明确，多方联动的
15、工作格局。一是加强领导，健全组织。市委、市政府高度关注“城中村 ”改造，毛 书记作出“六同时、六带头”的重要批示，李市长提出“ 城中村改造政府零收益” 的工作要求，并8要求东城区“城中村 ”改造要坚持规划引 领、政府主导、群众受惠、破解资金瓶颈、完善基础设施建设。领导的勉励支持，为东城区加快“城中村 ”改造提供了动力支撑。 为加快“城中村” 改造步伐，东城区成立由党工委 书记、管委会主任任指挥长，其他班子成员任副指挥长的“城中村” 改造指挥部，指挥部下设办公室，抽调建设局、社农局、动迁中心、审计中心人员充实到“城中村” 改造 办公室，在人员 、经费等方面给予充分保障。二是明确任务，责任到位。组
16、建 11 个“城中村” 改造工作组，明确村（社区）负责人是“城中村” 改造的第一责任人、乡（办）负责人是直接责任人，坚持把工作目标任务层层分解，落实到部门，具体到人员。实行“城中村” 改造拆迁、招商、安置、建设始终责任制，坚持一个改造项目、一名县级领导分包、一个局（办）具体负责、一套人马干事工作机制。把开展“比、学、赶、帮、超” 活动作为 “城中村”改造快速推进的工作机制，作为转变干部作风、实现跨越发展的重要举措。通过开展“比、学、赶、帮、超” 活动，形成了学先 进、找差距、赶先进、先进更先进、后进赶先进的工作局面。各部门、各单位按照责任分工，建立拆迁、安置、招商工作档案，11 个“城中村”改造社区也按照拆迁安置工作要求建立工作档案，确保了组织到位、人员到位、措施到位、责任到位。三是完善机制，奖罚到位。根据拆迁总面积对改造社区进行奖励，按每平方米1 元的标准，奖励到社区，各社区用所得奖金用于村组干部和拆迁户的奖励，对工作组按每平方米 0.1 元的标准进行奖励。凡在拆迁过程中出现一次上
