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1、天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院毕 业 论 文专 业： 班 级： 指导教师： 企业教师： 姓 名： 年 月中 文 题 目天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院英 文 题 目一级学科 二级学科 专 业 学生姓名 指导教师 企业教师 天津国土资源和房屋职业学院年 月摘 要本文通过研究房地产泡沫的初步问题，之处我国房地产泡沫相关问题及产生的原因，天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院并针对原因提出了相应的对策。为了规范我国房地产市场，有效地治理房地产泡沫经济的出现，加快我国城市化进程，扩大城市居民的人均住房面积，现在的关键是要在正确分析市场动态的基础上通过及
2、时调控，针对我国的实际国情，作出正确判断，并采取相应措施使我国的房地产能够持续、稳定、健康的发展。AbstractIn this paper, the real estate bubble, real estate bubble in China-天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院related issues and causes, and for the reasons put forward corresponding countermeasures. In order to regulate Chinas real estate market, to efficientl
3、y deal with the real estate bubble economy, speed up the urbanization process in China, expanding the per capita housing area of urban residents, the key now is to correct analysis of market dynamics based on timely regulation for China the actual national conditions, to make the right judgments, an
4、d take appropriate measures so that Chinas real estate can be sustained, stable and healthy development.目录1、 正文天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院2、 地产价格泡沫3、 房屋空置泡沫4、 房地产投资泡沫5、 房价虚涨泡沫6、 参考文献近年来,我国房地产业高速发展,成为拉动内需,推动经济增长的支柱产业,天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一房地产泡沫是以房
5、地产为载体的一种泡沫经济。它是指由于房地产投机引起的 房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高与其使用价值 (市场基础价值 )不符 ,虽然账面上价值增长很高, 但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。房地产业成长过程中存在的一些经济泡沫 主要表现在:（一）地产价格泡沫（二）房屋空置泡沫（三）房地产投资泡沫（四）房价虚涨泡沫。房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产，但是与虚 拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的 膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求
6、的实现必须借助银行等金融系统的支持。1.房地产泡沫产生的原因，主要有以下几个方面：1.1 土地资源的稀缺性 土地的稀缺性垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一众所周知，土地 是一切经济活动的载体， 而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比， 土地的供给弹性最小土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业的发展对 土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足随着经济的发展，人口的 增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地 的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。1.2 房地产三级市场特别是租赁市场的不发达 房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市
7、场，二级市场是指新建商品 房交易市场，三级市场是天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院指二手商品房交易市场在一个完善的房地产市场体系中， 三级市场应该是最活跃的同时由于存量房总量仍然不足，小产权房屋 很难真正融入 市场;住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制；所 以导致目前三级市场很不规范，存在很多难以解决的矛盾。由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从 而使得其价格上升。1.3 投机行为的普遍存在 与资本市场相比，房地产市场由于自身的特点具有信息传递慢透明度差的特点 大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件，由于房
8、地产价值量大获得 信贷支持容易，这使得房地产行业作为投机活动的温床 当经济发展处于上升时期， 国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有 限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上 涨的好处，房地产交易十分火爆。因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致更多投机行为的产生，房地产价格不断攀升。1.4 金融机构的过度放贷 从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与 资金有着密切的关系由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。 因此， 资金支持是房地产泡沫
9、生成的必要条件， 没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容 易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也 非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款此外，银行部门还会过于乐观 地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行信贷 资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院房 地产价格急剧下跌， 银行拥有的抵押房地产价值急剧下降， 巨额不良债权随之产生， 最终导致房地产泡沫的破灭。1.5 非理性预期的普遍存在 对房地产未来价格的非理性预
10、期造成了投 资者对未来房地产投资高回报的设想，大量的货币资本投入到有限的土地买卖市场 中，推动地价不断上涨，进而使房地产价格不断攀升；当泡沫破灭时，房地产价格 急剧下跌，投资者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应 量大幅增加，同时又无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。2.房地产泡沫的危害2.1 房地产泡沫的存在会抑制实体经济发展房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，房价不断上涨 ，由 于 “羊群效应 ”，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，
11、从而使得实体经济的发展由于资金短缺而受到抑制。2.2 房地产泡沫会破坏金融秩序在我国，尽管融资渠道越来越多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。 房地产建设所需的资金主要来自银行的信贷资金，个人购房款也主要是按揭贷款。不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价格虚 高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一 旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不仅无法收回利息，而且实际上土地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院2.3 房地产泡沫破灭导致生产和消费危机房地产
12、泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失以及被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益 的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。企业倒闭意味着大量的员工失业，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。2.4 房地产泡沫破裂可能引发政治和社会危机房地产泡沫长期存在，导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一 些投机者购买大量的
13、土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业人数剧增。人们生活难以维持，犯罪案件激增。这有可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。3.房地产泡沫的防范措施：3.1 大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。 国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模 地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费 等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是
14、平抑过高的商品房价格。1998 年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊 恐不天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设 经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。3.2 强化土地资源管理。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不 合理上涨。 要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行 土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目 开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严 厉惩处，严惩
15、无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。3.3 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体 系。 通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评 价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收 和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。3.4 整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。 一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发 贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要 投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，开 发项目必须具备“四证” （国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证和建设工程施工许可证） 。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付” 个
