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1、1商业业态调研分析报告西宁佳豪商业广场中国西宁2目 录序 言第 一 部 分 西 宁 市 城 市 商 业 的 基 本 格 局 一 、 商 业 的 基 本 概 念二 、 西 宁 商 业 基 本 格 局第 二 部 分 西 宁 市 城 市 主 要 商 圈 调 研 分 析一 、 商 业 巷 商 圈 调 研 分 析二 、 大 十 字 商 圈 调 研 分 析三 、 小 桥 商 圈 调 研 分 析四 、 湟 光 商 圈 调 研 分 析五 、 火 车 站 商 圈 调 研 分 析 第 三 部 分 西 宁 市 商 业 业 态 调 研 分 析一 、 百 货 实 体 调 研 分 析二 、 超 市 实 体 调 研 分 析
2、三 、 专 业 店 调 研 分 析四 、 专 卖 店 调 研 分 析五 、 休 闲 娱 乐 业 调 研 分 析综 述3序 言商 业 不 是 一 个 独 立 的 行 业 ， 它 是 和 居 民 生 活 息 息 相 关 的 一 个 综 合 性 行 业 。 它 受 国 民 经 济 、 特 别 是 区 域 及 城 市 经 济 发 展 影 响 巨 大 ， 更是 和 人 的 需 要 和 迁 徙 密 切 相 关 。 可 以 这 样 说 ， 在 现 有 市 场 条 件 下 ， 哪 里 有 人 居 住 ， 哪 里 就 有 商 业 。 商 业 的 发 展 具 有 一 定 的 稳 定 性 ， 城 市 的 发 展 是
3、 在 相 对 问 题 的 空 间 格 局 下 发 展 的 ， 商 圈 作 为 城 市 重 要 结 构 细 胞 也 具 有 相 当 的 稳 定 性 。但 随 着 经 济 的 发 展 、 人 民 收 入 的 增 加 ， 对 商 品 的 需 求 也 会 缓 慢 的 发 生 变 化 ， 所 以 说 在 商 圈 的 发 展 中 ， 必 须 跟 随 市 场 的 需 求 逐 步 升 级 ， 不 然 商 圈必 然 被 市 场 淘 汰 。 正 式 在 这 样 的 稳 定 性 下 我 们 要 看 到 市 场 的 变 化 的 记 忆 和 威 胁 。商 业 伴 随 着 城 市 空 间 的 发 展 和 人 居 住 空
4、间 的 转 移 ， 又 具 有 一 定 的 流 变 性 。 “三 十 年 河 东 、 三 十 年 河 西 ”， 就 是 这 个 道 理 。 以 深 圳为 例 ， 80 年 代 东 门 、 人 民 南 人 头 攒 动 ， 商 业 特 别 繁 华 。 但 伴 随 着 深 圳 经 济 的 发 展 ， 城 市 发 展 空 间 的 西 移 ， 90 年 代 中 下 期 ， 华 强 北 商圈 崛 起 ， 并 迅 速 发 展 成 为 深 圳 的 商 业 名 片 ， 而 人 民 南 商 业 逐 步 走 向 没 落 。 同 样 ， 西 安 80 年 代 解 放 路 特 别 繁 华 ， 民 生 商 业 大 厦 更
5、 成 为 西安 商 业 的 代 表 ， 伴 随 着 90 年 代 东 大 街 的 改 造 建 设 ， 开 元 商 城 逐 步 崛 起 ， 整 个 东 大 街 商 业 逐 步 走 向 兴 盛 ， 而 解 放 路 则 走 向 没 落 。 虽 然 此 消 彼长 ， 但 总 体 商 业 的 规 模 却 伴 随 着 经 济 的 发 展 、 人 口 的 增 加 快 速 壮 大 。改 革 开 发 以 来 ， 中 国 经 济 取 得 了 长 足 的 进 步 。 特 别 是 2002 年 加 入 世 贸 组 织 以 来 ， 中 国 经 济 更 驶 入 经 济 发 展 的 快 车 道 。 城 市 化 率 迅 速提
6、 升 ， 年 均 1%以 上 增 加 ， 也 就 是 说 ， 每 年 有 1400 万 以 上 的 人 口 进 入 城 市 ， 在 这 样 的 社 会 转 型 期 、 经 济 快 速 发 展 的 今 天 ， 这 种 人 口 的巨 大 流 动 ， 既 给 区 域 商 业 的 发 展 带 来 的 巨 大 的 机 遇 ， 也 是 原 有 的 商 业 中 心 面 临 着 巨 大 的 危 机 。青 海 省 地 处 中 国 西 部 内 陆 ， 在 中 国 30 多 个 省 、 自 治 区 中 属 于 经 济 不 发 达 的 地 区 。 但 近 年 来 ， 伴 随 着 国 家 西 部 大 开 发 战 略 的
7、 实 施 及 效 应的 显 现 ， 西 宁 市 也 迎 来 了 发 展 的 “新 春 天 ”。 GDP 年 均 10%以 上 的 增 长 ， 城 市 基 础 建 设 明 显 加 快 ， 并 成 一 定 规 模 ， 人 民 收 入 快 速 增 加 ，消 费 需 求 逐 步 走 向 旺 盛 并 开 始 新 的 需 求 。 正 是 在 这 样 的 条 件 下 ， 商 业 巷 改 造 提 上 议 事 日 程 。 所 以 在 本 项 目 开 发 中 ， 我 们 应 该 重 点 研 究 当地 消 费 者 的 需 求 和 西 宁 市 商 业 业 态 的 特 点 和 结 构 ， 从 中 寻 找 市 场 机 会
8、 ， 为 我 们 项 目 的 发 展 及 定 位 提 供 支 持 。城 市 商 业 业 态 调 研 包 含 很 广 泛 的 内 容 ， 在 具 体 的 实 施 中 ， 我 们 不 可 能 面 面 俱 到 ， 还 请 谅 解 。 在 本 项 目 业 态 的 调 研 中 ， 我 们 针 对 项 目 的 现 状 ，及 初 步 的 定 位 假 设 ， 采 用 有 针 对 性 的 收 集 数 据 的 方 法 ， 采 用 验 证 的 方 法 提 炼 ， 力 争 通 过 这 个 报 告 的 书 写 ， 是 我 们 可 以 清 楚 看 到 西 宁 商业 市 场 的 概 貌 和 内 容 ， 并 从 中 找 了
9、市 场 发 展 的 趋 势 和 机 会 点 ， 为 我 们 项 目 的 发 展 做 良 好 的 支 撑 。第 一 部 分 西 宁 市 城 市 商 业 的 基 本 格 局4一 、 商 业 的 基 本 概 念1、 商 业 ： 以 货 币 为 媒 介 进 行 交 换 从 而 实 现 商 品 的 流 通 的 经 济 活 动 。 商 人 商 业 ： 分 类 社 会 发 展 产 生 社 会 分 工 ， 出 现 专 门 从 事 商 品 交 换 的 一 部 分 人 群 ， 他 们 在 生 产 者 与 生 产 者 、 生 产 者 和 消 费 者 之 间 进 行 商品 交 换 的 商 业 模 式 。 主 要 表
10、现 形 式 ： 流 动 小 摊 贩 、 杂 货 店 。 组 织 化 商 业 ： 工 业 化 后 人 类 生 产 率 大 幅 度 提 高 ， 大 量 商 品 产 生 ， 商 人 已 经 无 法 胜 任 原 来 的 工 作 ， 商 品 的 采 购 、 运 输 、 仓 储 、 加 工 、 批发 和 零 售 等 环 节 逐 渐 社 会 化 ， 使 商 业 主 体 组 织 化 、 企 业 化 。 主 要 表 现 形 式 ： 杂 货 店 、 跳 蚤 市 场 、 还 有 不 占 主 流 的 百 货 商 店 、 超 市 市 场 、 专 业 店 、便 利 店 等 。 流 通 业 ： 经 济 全 球 化 ， 资
11、源 的 全 球 整 合 促 使 商 品 的 运 输 、 仓 储 、 加 工 、 信 息 由 企 业 内 部 分 工 变 成 企 业 外 部 分 工 ， 商 业 转 变 成 为 一 种 商品 从 生 产 出 来 以 后 一 直 到 消 费 者 手 中 的 整 个 流 转 过 程 所 涉 及 的 一 系 列 活 动 。 不 仅 涉 及 批 发 和 零 售 ， 而 且 包 括 了 直 销 、 代 理 、 批 发 、 零 售 、 到 仓储 、 运 输 、 售 后 服 务 等 。 表 现 形 式 ： 电 子 商 务 、 物 流 业 。2、 商 业 业 态 ： 是 零 售 店 向 确 定 的 顾 客 群
12、提 供 确 定 的 商 品 和 服 务 的 具 体 形 态 ， 是 零 售 活 动 的 具 体 形 式 。商 业 业 态 基 本 分 类 ：基 本 条 件业 态选 址 商 圈 及 目 标 顾 客 规 模 及 店 堂 设 施 商 品 （ 经 营 ） 结 构 经 营 方 式 服 务 功 能专 业 店选 址 多 样 化 ， 多数 店 设 在 市 级 商业 中 心 、 区 域 商业 中 心 、 大 型 居商 圈 范 围 不 定 ，目 标 顾 客 以 有 目的 选 择 某 类 商 品的 流 动 顾 客 为 主 。营 业 面 积 500 平米 以 下 为 小 型 ，5002000 平 米 为中 型 ， 2
13、000 平以 销 售 某 一 大 类 或 几个 大 类 商 品 为 主 ， 商品 结 构 体 现 专 业 化 、深 度 性 ， 品 种 齐 全 ，采 取 柜 台 销 售 或 开架 面 售 ， 也 可 开 展连 锁 经 营 。 商 品 具有 自 身 特 色 ， 一 般从 业 人 员 具 有 丰 富 的 专业 知 识 ， 能 提 供 相 关 技术 和 服 务 ， 服 务 全 面 ，大 型 专 业 店 应 设 不 低 于5住 区 、 专 业 街 以及 百 货 店 、 购 物中 心 内 。米 以 上 为 大 型 。 选 择 余 地 大 。 为 高 利 润 。 营 业 面 积 50%的 停 车场 。专
14、卖 店市 级 商 业 中 心 、区 域 商 业 中 心 、专 业 街 以 及 百 货店 、 大 型 购 物 中心 内 。目 标 顾 客 以 中 高档 消 费 者 和 追 求时 尚 的 年 轻 人 为主 。营 业 面 积 根 据 商品 特 点 而 定 。以 销 售 某 一 品 牌 系 列商 品 为 主 ， 销 售 量 少 、质 优 、 高 毛 利 。采 取 柜 台 销 售 或 开架 面 售 方 式 。注 重 品 牌 声 誉 ， 从 业 人员 具 备 丰 富 的 专 业 知 识 ，并 提 供 专 业 性 知 识 服 务 。主 题 卖 场（ 家 居 中心 ）选 址 在 城 乡 结 合部 、 公 路
15、边 、 交通 要 道 或 消 费 者自 有 房 产 比 率 较高 的 地 区 。商 圈 范 围 不 定 。顾 客 以 流 动 顾 客为 主 。营 业 面 积 1500平 米 以 下 为 小 型 ，15003000 平 米为 中 型 ， 3000平 米 以 上 为 大 型 。商 品 构 成 主 要 以 房 屋修 缮 和 室 内 装 修 、 装饰 品 、 园 艺 品 、 宠 物食 品 、 室 内 外 用 品 等 。采 取 开 架 自 选 销 售 ，具 有 较 低 价 格 ， 品种 丰 富 、 及 专 业 技术 水 平 等 优 势 ， 提供 一 站 式 购 足 和 一条 龙 服 务 。大 中 型 家
16、 居 中 心 设 不 低于 营 业 面 积 50%的 停车 场 。 可 以 采 取 连 锁 经营 方 式 。百 货 店市 级 商 业 中 心 、区 域 商 业 中 心 以及 历 史 形 成 的 商业 集 聚 地 。目 标 顾 客 以 流 动顾 客 为 主 。营 业 面 积 6000平 米 以 上 。综 合 性 ， 门 类 齐 全 ，以 销 售 服 装 、 鞋 帽 、针 织 、 百 货 为 主 。采 取 柜 台 销 售 或 开架 面 售 相 结 合 方 式 。注 重 服 务 ， 服 务 项 目 和设 施 ， 功 能 齐 全 , 设不 低 于 营 业 面 积 50%的 停 车 场 。购 物 中 心市 级 商 业 中 心 或城 乡 结 合 部 的 城经 营 服 务 辐 射 半径 10km 以 上 ，营 业 面 积 50000平 米 以 上 。内 部 结 构 由 百 货 店 或大 型 综 合 超 市 作 为 核由 发 起 企 业 有 计 划地 开 设 ， 统 一 规 划
