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1、学习改变人生做成功物业管理人！第 1 页，共 19 页中国物业教育网 http:/万科天景花园前期物业管理方案一、项目概况天景花园项目位于广州市花都区新华镇荔红南路。项目总用地面积约 61,325 平方米，总建筑面积约 161,442 平方米，规划户数约 1478 户，绿化率达 30%，容积率 2.4，分两期开发，房屋类型为 18 层-31 层的高层建筑。1.周边环境及市政配套万科天景花园地处广州市花都区新华镇天马河公园西侧，从项目通过广清高速到广州市区约 25 公里，仅需 30 分钟车程。项目周边具有优良的景观资源，南面的天马河俱乐部为一高档次带高尔夫球练习场的、集娱乐休闲酒店为一体的俱乐部
2、。原生态河岸公园景观、精致中心大园林、品味的天马河俱乐部、品牌建筑，四大优势构筑项目自然生态及人文概念；本项目定位为花都新华镇内高品质的人文社区。来源于： 房地产 E 网- http:/ 2.5 公里处为花都区新华镇中心商业街,项目北侧约 1 公里有九潭小学、中学。区内镇四小为省一级重点小学，距本项目约 4 公里, 距项目大约 5 公里处为花都人民医院,目前项目的对外交通道路通畅，现已开通 7 路、5 路、19 路、21 路及 22 路共 5 路公交线路，通往新华镇内各处。2.项目公建配套设施万科天景花园作为万科地产在花都区开发的第一个住宅社区，发展商为小区设置了内容丰富的活力场所和设施。小区
3、内有会所、广场、室外运动场、泳池、儿童活动场、健身馆以及餐饮及超市等，以满足不同年龄层次住户的生活休闲需要。二、顾客群特点及需求分析倍讯易 http:/ 追求物质生活的同时，居住的舒适度、环境及配套等要求成为必需； 讲究生活品味，要求小区物业管理服务完善；学习改变人生做成功物业管理人！第 2 页，共 19 页中国物业教育网 http:/ 追求超前和创新的产品 ； 注重发展商的品牌。三、物业管理服务模式针对万科天景顾客群的特点及服务需求，万科物业将在做好基础服务的同时，在该项目推行“邻里守望”物业管理服务模式。“邻里守望”物业管理服务模式旨在通过加强邻里之间的沟通交流，弘扬中华民族的传统美德，增
4、进住户之间的互助、互信、互爱，在社区建立起融洽、和谐的邻里关系，营造安全、文明、健康的社区生活氛围。“邻里守望”物业管理服务模式将以“健康丰盛、邻里关爱”为主题，其运行框架如下图：1.服务计划：创办万家灯火这一信息传播载体，展现天景住户多种多样的生活方式，其中特别设立“邻里守望”专栏，其内容包括小区内邻里关系融洽的范例和其他小区在此方面的经典事例，以此建立一个天景各家庭传递情感的信息平台。建立天景社区网站，除提供费用查询、服务登记、生活资讯、社区新闻、娱乐信息外，还将开设社区 BBS 这一网上交流平台，拉近彼此之间的距离，增进社区居民的友谊。以楼栋为单位，组织多种多样的家庭间的互补学习和互助的
5、社区文化活动，给住户展示各自的专长和增加互相交流机会，同时，增加每个单元内的住户对自己单元的亲和力和归属感。如动员全体住户装扮自家阳台,进行评比，进行阳台绿化美化评比活动。为住户设立工作信息交流平台，在小区中心设立“温馨告示牌” ，供业主们张贴自己送邻里守望模式把孝心献给父母把爱心献给孩子把信心留给自己孝 心 爱 心 信 心关 心把关心献给邻里把诚心献给朋友诚 心学习改变人生做成功物业管理人！第 3 页，共 19 页中国物业教育网 http:/给亲朋的“爱心告示” ，籍此增进家庭间的感情融合，提高家庭间的亲和力。成立“欢乐天使”儿童俱乐部和“夕阳红”老人俱乐部，为孩子们和老人们最大限度地提供活
6、动空间，为喜爱书法、绘画的住户们提供学习和交流的机会。以社团组织为依托，加深业主之间的友谊。通过业主足球协会、集邮协会、合唱团等组织，将不同年龄、不同兴趣爱好的业主联系一起，从相识到相近、相知，进一步深化“邻里守望”模式理念，使业主从个体成为天景大家庭的一员，同时不断推行岭南特色的文化活动。收集住户们的业余爱好、特长和学习趋向，并在经得业主同意的基础上建立联系方式，最大限度地为业主们发挥自己的潜力创造条件。开展“一对一”服务，针对若干业主指定一名物业服务助理，并配备专线移动电话，为业主的各种需求提供服务，如：居家服务、房屋托管出租、咨询；打字、复印、传真、代寄取邮件、代叫出租车等。顾客能够悠闲
7、享受生活，日常的生活需求将由物业服务助理安排提供。建立业主的个人体质档案、跟踪业主身体动态，组织业主心理及身体健康状况体质测定与评估服务，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。组织业主参加登山、越野、潜水、极限挑战等健康运动，并安排另类探险、生存体验活动，以丰富生活阅历，品味百味人生。部分年度活动安排列表如下：活动主题 序号 项目 时间 备注1 “春在万科”主题式社区文化宣传 2-42 元宵节灯谜游园活动 二月3 “女性业主活动月” 三月4 “关爱业主，共享健康”万科社区业主体质测试活动 四月春在万科5 “万科夏日缤纷 FUN”主题式社化文化氛围宣传
8、 57 月6 放映露天怀旧电影 六月7 “六一儿童节”社区少儿活动 六月8 万科社区少儿夏令营 七月夏日缤纷学习改变人生做成功物业管理人！第 4 页，共 19 页中国物业教育网 http:/9 “秋收欢乐”主题式社区文化氛围宣传 810 月10 举办艺术展 八月11 中秋节“嘉年华会” 九月12 重阳节、老人节登山活动 十月13 举办高雅音乐会、演唱会 十月秋收欢乐14 “冬日暖阳”主题式社区文化宣传 11次年 1 月15 万科社区业主运动会（含少年儿童跳房子、跳绳、跳马、扔沙包等比赛） 十一月 两年一届16 另类探险、生存体验活动 十二月17 圣诞、新年系列活动 十二月18 迎春晚会 一月冬
9、日暖阳2基础业务之安全管理结合天景项目的地理环境及规划设计等方面的特点，小区住宅区域采用全封闭式智能化为主、商业区域对外开放管理的安全管理方案。实施多重阶梯式快速反应支援体系，由控制中心统一指挥调度，多重结合，巡逻岗与固定岗相结合、全面防范与重点控制相结合、制服与便衣相结合。充分利用已有的智能化安全设施如闭路监控电视、周界红外线防越系统、门禁系统等，结合控制中心的统一调度，确保安全性，根据以上特点设立本小区安全管理模式。 （一）住宅区封闭式管理：1 对小区进行封闭管理，没有明确来访对象的人员不能进入住宅区域，住户通过刷卡进入住宅区域，再以密码进入单元楼道2 安全员设置岗位的原则是以固定岗为主，
10、巡逻岗为辅助的原则，这样安全员可以对住户非常的熟悉，在搞好安全的同时，还可以增加与住户的接触时间，了解住户的需求，提供更好的服务。3 建立“访客过滤”制度。 “天景花园”商业区域与住宅区域分开，外来人员是进不了小区，如果需要进入小区必须由相关岗位与业主核实后方可进入。4 “天景花园”内实行 24 小时便衣巡逻。实行“岗位安全管理责任制” ，外围及主干道实行区域巡逻的方式，增加了安全巡逻的频次，保障了在紧急情况下的快速增援。任学习改变人生做成功物业管理人！第 5 页，共 19 页中国物业教育网 http:/何人发现异常情况应及时制止或上报控制中心启动应急预案，消除安全隐患。5 据不同区域特点（水
11、景区域、商业区域） ，制定区域性公共秩序安全管理措施。6 根据不同时间段特点，制定时段性公共秩序安全管理措施。7 针对可能出现的突发事件，制定相应的应急预案。8 在小区的周界处、围墙、各建筑物接合部、采光井等部分进行检查和封闭，设置相应的技防设施。在小区出入口设置出入口岗，负责对进出管理服务区的人员进行核实和登记，对搬运出管理服务区的物品做好检查和放行工作。从而对居住区实现全封闭式的管理。9 在小区商业区域设置一个的机动巡逻岗（二班） ，负责维护商铺的正常秩序，检查商铺各项消防措施是否完好，制止和处理各类违章事件。10.控制中心岗通过监控系统、门禁系统、内部对讲系统等技防设施对进入管理服务区的
12、人员进行跟踪、监控，发现异常情况要及时通报相关岗位进行处理。11封闭的小区管理系统1) 安全保障 1：小区周边外围设置 2 米高的围墙；利于小区和周边隔离，消除周边环境带来的安全隐患。2) 安全防范 2：周界防越红外报警系统。3) 安全防范 3：闭路监控摄像镜头，进行 24 小时录像监控。 4) 安全防范 4：建议围墙加装夜间强光感应射灯、并与红外报警、监控系统实现联动，能有效阻止翻越围墙。5) 安全防范 5：单元门及控制中心、住户对讲系统。单元门设置密码开锁，可以及时更改密码消除安全隐患。6) 安全防范 6：进户门与居家防盗报警系统。7) 安全防范 7：小区安全管理员 24 小时在小区交叉巡
13、逻。8) 安全防范 8：单元门入口安装 “智能卡”管理系统。9) 安全管理岗的设置和职能：固定岗：主要人行出入口、停车场。作用：人员、交通通道控制，对重要安全部位进行定岗防范。巡逻岗：分区域设置。作用：结合固定岗的设置，巡查公共区域安全状态，保证无安全盲学习改变人生做成功物业管理人！第 6 页，共 19 页中国物业教育网 http:/点。交通岗：负责地下、地上车辆的停放管理；（二）商业区开放式管理：天景花园商业街为开放式管理模式，外来流动人员较多，且容易发生偷窃、打架、斗殴事件，现场安全管理难度大（风险等级一级） 。1. 在人员流动频次较大的时间段（周六、日，晚上 19：00-22：00） ，
14、组织安全巡逻队对商业街区进行安全巡逻，提高安全管理的威慑力。2. 在情况复杂和流动人员集中的高峰期季节，安排有一定侦察经验和责任心的安全管理员在商业街区进行便衣伏击。3. 在商业街内设置机动巡逻岗，负责维护商业街秩序，制止各类违章、违纪行为。4. 中心岗通过监控设施设备协助商业街的管理，并对当值人员的值勤情况进行监控。5. 商业从业人员的管理：1) 商业街经营户按照公司体系商户管理程序办理相关手续，并签定安全管理责任书 。2) 商业从业人员必须提供身份证（或暂住证） 、照片到服务中心办理人员临时出入证 ，并到属地派出所进行备案；3) 商业从业人员必须到辖区派出所进行指纹压模登记。4) 建立商业
15、从业人员流动情况， 清册 ，详细登记商业从业人员的具体情况及工作动态，以便了解商业从业人员的流动情况，加强对商业从业人员的监控。（三）停车场管理：天景花园项目停车场有地下停车场和露天停车场两种，小区车辆出入口实行车辆受控、人员受控的管理思路，外来人员可以经过车辆出入口、人员出入口登记、核实后方可进入小区。车辆进入时实行车主自动取卡刷开道闸电脑自动识别记录的管理模式，出去时交回智能卡，安全员电脑读卡收费，业主车辆进入住宅区实行自行刷卡感应开启道闸的方式，细则如下：1. 所有车辆道路出入口使用停车场智能管理系统，业主车辆采用智能卡刷卡出入：临时车辆自助取卡刷卡进入，放行自动识别车牌，道闸自动控制、防砸车功能、记录车辆学习改变人生做成功物业管理人！第 7 页，共 19 页中国物业教育网 http:/进出时间并自动存档、统计分析并对停车费用进行结算、遇紧急情况向控制中心报警功能（内线电话） 。2. 完善停车场和道路行驶设施，如在管理服务区内将行驶路线标识清楚，在出入口处设立
