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1、中高端餐饮娱乐商业调查报告调查时间：2013 年 5 月 16 日26 日调查地区：广汉、青白江、金堂调查对象：三地餐饮娱乐行业情况调查方法：观察交谈、扫街走访、重点约谈调 查 人：卢勇一、 调查目的通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。二、 三地行业发展状况分析随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，
2、无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：1、 随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众， “民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。2、 行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。3、 时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。4、 舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐
3、方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。5、 中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。6、 国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。三、 金堂商业现状分析1、商业形态及特征从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的变
4、化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。2、商业圈层金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。金堂城区按商业独立性可划分如下：中心商圈A、 老电影院商圈区域：以电影院为中心的附近商业主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。B、 平安桥路商圈区域：以水城之星综合体为中心及附近商业主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐
5、、通信运营服务、西餐咖啡等C、次级商圈A 、一、二横道商圈区域：一、二横道（主要是北横道）及相邻路口主要业态：餐饮、娱乐休闲B、小广场商圈区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业主要业态：休闲、娱乐、餐饮等C、 韩滩商圈区域：以韩滩为中心的附近商业主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。边缘商圈客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等特色商圈A、 大学城商圈代表商业：星岛国际综合体B、 观岭别墅商圈代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯3、区域特征中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务
6、。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。四、金堂消费分析
7、1、消费习惯电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。2、 消费偏好金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。3、消费实力目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。4、 消费结构根据了解，金
8、堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析1、餐饮经营需求特征A、综合性酒楼主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在 1500m2 以上，楼层至少 2 层、多数 3 层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场） ，物业外部形象及景观形象都
9、能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。目前金堂该类酒楼对租金要求 2050 元/m2.月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金） ，物业费普遍不超过 2 元/m2.月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。B、特色中餐厅（含火锅）该类
10、餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在 20300m2 之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。目前金堂该类餐饮对租金要求 30100 元/m2.月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度） ，基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污
11、染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。 （该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）典型代表：金堂一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等C、中式快餐目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。D、西式快餐该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地
12、段已经达到某种成熟。西式快餐面积在 200600m2 之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。目前金堂该类餐饮对租金要求 4070 元/m2.月，物业（商管）收费 5 元/m2.月以内（视配套多少而定） ，签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。E、西餐咖啡该类餐
13、饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场） ，有一定景观（自然景观建筑景观均可） ，周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。该类餐饮面积需求 3001000m2，在金堂租金标准为 4080 元/m2.月之间，物业（商管）收费 5 元/m2.月以内，签约时间至少三年。该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。金堂典
14、型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等2、娱乐休闲经营需求特征A、KTV 歌城该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层 1-2 层，面积区间 150m2-500m2，租金在 2060 元/m2.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示
15、面，有专用电梯，有专用停车位（场） ，周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求 1000m2 以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在 2080 元/m2.月之间。金堂典型代表：中低端 一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等B、浴足保健该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场） ，有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。该类业态面积需求 1000m2 以上，在金堂
16、租金标准为 3060 元/m2.月之间，物业（商管）收费 3 元/m2.月以内，签约时间至少五年。该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等C、 茶楼茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场） ，有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。该类业态面积需求 500m2 以上，在金堂租金标准为 2040 元/m2.月之间，物业（商管）收费 2 元/m2.月以内为佳，签约时间至少三年。该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。六、调查结论目前
