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1、天津市宅基地及地上房屋确权登记解读(上)一、关于农村宅基地及地上房屋确权登记发证的概念 农村宅基地及地上房屋确权登记发证工作是指对集体土地所有权范围内的宅基地使用权及地上房屋所有权进行调查、确权登记发证的过程。其中，宅基地使用权是用益物权的一种，按照物权法的规定是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 二、关于宅基地使用权及地上房屋的登记程序 按照不动产登记暂行条例 不动产登记暂行条例实施细则 不动产登记操作规范（试行） 及天津市人民政府关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定的通知 （津政发201427 号）
2、 （以下简称规定 ）第三条有关规定，我市农村宅基地使用权及地上房屋登记按下列程序办理： 1.申请 申请人申请房地登记，填写不动产登记申请书，提交申请人身份证明、房地权属来源材料等登记要件。 2.权属审核 不动产登记机构进行权属审核。 3.公告 对符合登记要求的土地、房屋权属情况予以公告，公告期为 30 天。公告应当在所在村的政务公开栏等显要位置张贴，同时在不动产登记经办机构的门户网站发布。 4.登记发证 对于公告期满无异议或虽有异议但异议不成立的，准予登记，并记载于不动产登记簿、核发不动产权证书。 三、关于宅基地及地上房屋合法性的确定 按照国家及我市有关规定，在宅基地确权登记中涉及土地、房屋合
3、法性认定，按照是否具有合法的权属来源证明材料，分别采取以下方式： 一是有权属来源证明文件的依据文件确定。依据规定第四条，历史上由乡镇或乡镇以上人民政府以及土地、建设、房管、规划等职能部门合法的有关批准文件或者盖章确认的有关用地、建设的证明材料，均可作为宅基地及地上房屋确权登记的发证依据。 二是没有权属来源证明或权属来源证明不齐全的，须提交相关证明。按照关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 （国土资发2011178 号）第八条的相关规定，不再补办相关手续，由村委会查明情况出具证明、经过公告程序予以确认。具体操作时按照规定第四条办理，需同时满足以下条件：（1）在 2009 年 12 月 31 日
4、第二次全国土地调查结束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全国土地调查确定的村庄建设用地范围内；（3）符合土地利用总体规划等相关规划（如果有村镇规划的，应同时核查是否符合村镇规划） ；（4）村委会应结合权籍调查成果，查明土地、房屋历史使用情况和现状，出具证明，对土地及房屋的权利人、面积、范围、取得时间等进行确认并在村委会公告栏发布公告，公告期 30 天；（5）公告无异议的，经乡镇人民政府审核，并加盖公章确认；（6）区县不动产登记机构可据此具体办理土地、房屋登记手续。 四、关于宅基地面积标准的确定 天津市土地管理条例第六十六条 “本村人均耕地面积不足六百六十七平方米的，每户用地面积不得超过一百六
5、十七平方米；本村人均耕地面积在六百六十七平方米以上的，每户用地面积不得超过二百平方米”规定了宅基地用地面积标准。按上述规定主要把握以下两点： 一是统一人均耕地面积的时点及统计口径。由各区县政府根据实际情况确定：可统一到第一次全国土地详查数据公布的时点，人均耕地面积的统计口径可按照第一次全国土地详查公布耕地面积和公安部门统计的统一时?c 人口数计算，也可以各区县或乡镇所掌握的现有村人均耕地面积，确定各村的宅基地面积标准。 二是统一宅基地面积标准的文件依据。天津市历史上出台过宅基地面积标准的相关文件，主要包括：1982 年天津市贯彻国务院实施办法 ，明确“社员建房用地限额：地多人少的社队，一般应控
6、制在每户三分地；地少人多的社队，一般应控制在每户二分地，最多不超过二分五厘；城镇近郊一般应控制在每户一分五厘，最多不得超过二分地” 。此后，1992 年、1996 年、2000 年、2007 年下发和修订的天津市土地管理条例对宅基地面积标准的规定基本一致，即“本村人均耕地面积不足六百六十七平方米的，每户用地面积不得超过一百六十七平方米；本村人均耕地面积在六百六十七平方米以上的，每户用地面积不得超过二百平方米” 。因目前执行的宅基地面积标准较最早的 1982年标准更宽松，因此，本着让农民有更多获得感的原则，宅基地面积标准统一按照天津市土地管理条例第六十六条的规定依据村人均耕地面积确定，原登记时已
7、经注记宅基地面积标准的在当事人申请换发证书时据此一并修改注记。 五、关于不同时期宅基地准予登记范围的确定 宅基地登记范围的确定及超出宅基地面积标准等问题是全国范围内普遍存在的问题，国家及我市都针对这一问题出台了相应政策，本着“尊重历史、尊重事实、依法合规”的原则，按照不同年代、不同情况分别进行处理： 一是 1982 年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。 二是 1982 年村镇建房用地管理条例实施起至 1987年土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分
8、按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；超过部分未按当时国家和地方有关规定处理的，有批准文件的按照批准范围进行确权登记，没有批准文件的，按照宅基地面积标准进行确权登记。 三是 1987 年土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，有用地批准文件的，实际占用范围小于批准范围的，结合实际占用情况进行确定；实际占用面积超过批准面积的，按照实际批准面积进行确权登记，可在不动产权证书“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按照实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。 四是上述情形之外的实际占用范围小于宅基地面积标准的，按照实际占用范围确定；实际占用范围
9、大于宅基地面积标准的，按照宅基地面积标准确定。 上述确权登记的面积超过各地规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权属证书“记事栏”内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。 六、关于宅基地实际使用面积超出批准面积或超过宅基地面积标准的处理 按照上述对宅基地确权登记面积的确定方法，会存在两种现象：一是因宅基地审批不规范，可能会存在批准使用宅基地面积即准予登记面积超出宅基地面积标准问题；二是实际占用面积超出准予确权登记面积问题。为便于与以后宅基地管理衔接， 规定第六条规定提出通过注记的方法
10、予以提示，即在权属证书“记事栏”内注明超过批准的面积，记载“实测用地面积平方米，准予登记面积平方米，准予登记面积中有平方米超出宅基地规定面积标准” 。宗地图按实际占用范围绘制，能确定超出准予登记范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。 七、关于没有权属来源证明材料的宅基地取得时间的认定 按照国家及我市有关政策，不同时期确定准予确权登记的宅基地面积的原则是不同的，因此，宅基地的取得时间对于确定合法登记面积等有很大影响，而历史上宅基地及地上房屋建设的审批和管理不到位，也没有验收程序，为准确确定宅基地的取得时间带来一定困难。为最大限度地保证其时间的准确，本着公开、公平的原则，按照以下方式确定宅基地的
11、取得时间： 一是依据当事人提供的时间。由当事人在权籍调查及向村委会申请出具相关证明时，应当如实提供情况，在向村委会提出书面申请中明确宅基地及地上房屋取得时间，当事人申请的相关?热萦 庇胩旖蚴型恋胤课莸鞑楸淼募窃匾恢隆? 二是依据村委会出具证明上确定的时间。村委会应成立专门的工作组，在出具证明前应当向权利人及四邻调查核实有关情况，切实查明相关情况后方能出具证明，出具证明应当与天津市土地房屋调查表的内容一致，如不一致，村委会需核查相关情况，如确有错误，当事人需出具承诺并同时提出对调查表进行修改，对复杂的问题应提交村民大会或村民代表大会讨论决定。 三是依据相关调查成果及影像资料判定。区县国土部门及作
12、业队伍应在进行权籍调查时利用相关影像、地形图等资料结合现场调查情况进行调查核实。同时可以将宅基地有关影像等图件资料以及权属调查结果提供村委会作为核查或者出具证明的依据。其中，2009 年 12 月下发的影像图作为确定房屋是否为二调结束前已建成使用，可否适用历史遗留问题解决办法的依据； 2004 年或区县自己手中掌握的更早期可以作为佐证材料的影像资料作为核查宅基地取得年代及房屋建成年代的依据。 四是切实履行公告程序。公告目的是排除相关权属争议，给其他人提供提出异议的途径，确保调查结果、相关证明及登记结果的准确性，村委会在出具权属来源证明前应当进行公告，公告期满无异议是可以出具相关证明的必要条件。 陈品禄/责任编辑
