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1、1房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征：不可移动； 独一无二；寿命长久；供给有限；价值 量大； 难以变现 ；用途多样；相互影响； 易受限制；保值增值。3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；该房地产的独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性； 该房地 产的开发程度； 该房地产的区位； 该类房地产的市场状况。4. 依照土地管理法 规定，土地利用总体规划
2、应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为 12 个一级类、57 个二级类。2其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用
3、权出让金的行为。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为 70 年，工业用地为 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商 业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或其他用地为 50 年。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用
4、权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。3生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“ 三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等的土地。三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、 热力等基础设施条件以及场
5、地平整；建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率 =总建筑面积/土地面积绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率 =绿地面积/土地面积土地单价：单位土地面积的土地价格，即：土地单价 =土地总价/土地面积；楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格；楼面地价 =土地总价/总建筑面积；4由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下：楼面地价 =土地单价/容积率 6. 建筑物是最主要的土地定着物，有广 义和狭义两种含义。广义的建
6、筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋：指有基础、墙、 顶、 门、窗、起到遮 风避雨、保温隔 热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学 习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、 电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水 坝等。 7. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为： 混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖 混结构；砖木结构；钢
7、结构；木结构；空间结构等。钢混 结构建筑 :其承重构件都是由 钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。5砖混 结构建筑 ：主要由砖、石和 钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、 砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件， 搁置在墙、柱上，承受并 传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性
8、能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。砖木 结构建筑 ：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱) 承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。钢结 构建筑 ：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。8. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅
9、通常是按照层数来划分：1-3 层为低层住宅；4-6 层为多层住宅；7-9 层为中高层住宅；10层以上（含 10 层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过 24 米的为高层（但不包括总高度超过 24 米的单层建筑）。建筑总高度超过 100 米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距6离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。9. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不
10、能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、 经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。10.房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地
11、产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。估价目的：估价结果的期望用途。711.房地产评估的原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；公平原则。其中：最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值.最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。采用公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，
12、是指一个竞争性的市场。在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。12.房地产评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。此外还包括假设开发法、基准地价系数修正法等。13.市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估8价对象的客观合理价格或价值的方法。适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。计算公
13、式：待估房地产的价格 =可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数 个 别因素修正系数操作步骤：搜集交易实例； 选取可比交易实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行区域因素修正；进行 个别 因素修正； 求取比准价格。选取可比实例的要求：可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区；可比实例与估价对象的用途相同；可比实例与估价对象的规模相当；可比实例与估价对象的档次相当； 可比实 例与估价对象的建筑结构相同；可比实例与估价对象的权利性质相同；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例
14、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况修正：即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 特殊因素归纳起来主要有下列方面: 强迫出售或强迫购买的交易； 利害关系人之 间的交易； 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；急于出售或者购买的交易；交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易；相邻房地产的合并交易。9交易日期修正：即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判
15、断并给予调整。区域因素修正：是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素的各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差异，并确定修正系数。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景 观，公共配套 设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。个别因素修正：即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同所造成的价格差异，确定修正系数。个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设
16、备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼 层，朝向等。注意事项：可比实例成交日期与估价时点相近,不宜超过一年( 如市场比较稳定,可适当延长,但最长不超过 2 年)； 可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过30%。14.成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折10旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用对象和条件：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于： 既无收益又很少发生交易的房地产；单纯建筑物的估价； 房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价。常用公式： 评估 值（积算价格）= 重新购建价格 -折旧=重新构建价格 综合成新率新开 发土地价格= 取得待开发土地的成本+土地开发成本+ 管理费用+投资利息 +销售费 用+开发利润新建房
