房地产开发企业会计核算

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1、房地产开发企业会计核算 第一讲 房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售 阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的 侧重点也有所不同。（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1取得土地使用权的核算2取得项目借款3开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1房地产开发成本的核算2房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1房地产企业销售业务的核算2利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1

2、）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。二、房地产企业特殊会计核算科目第二讲 房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实现（一）营业收入核算的特殊性 1营业收入具有多样性。2营业收入的坏账风险较小。（二）营业收入的内容1会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。2税法的收入：企业所得税法第六条共 9 项收入。3开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面。（三）营业收入确认的条件企业会计准则

3、规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面 积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办 妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。差异分析：国税函2008875 号。

4、二、主营业务收入的核算设置”主营业务 收入” 科目来核算主 营业务收入的发 生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“ 商品房销售收入” 、“配套设施销售收入” 、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。（一）现售方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。（二）预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均 为预售房款，一律不确 认 收入，其款 项记入“预收账款”科目。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以

5、确认销售收入的实现。例：某房地产企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入 2 000 万元；第二年实现上述楼盘 80%的销售收入，即 1 600 万元，结转销售成本 1 000 万元。 营业税率为 5%（不考虑其他税费）。（三）采用分期收款、委托代销、委托包 销等结算方式销售1采用分期收款方式销售房地产分期收款方式销售房地产，按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时确认收入，并 结转相应成本。2采用支付手续费委托代销的， 应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代 销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为 80 万元，计划委托某房产中介公司

6、代销，协议约定售价 为 100 万元， 营业税率 5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的 2%收取手续费。3采用视同买断方式委托代销， 则该房产企业在收到代销清单时，直接按 协议约定的售价确认收入额，不用结转手续费。如果采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。4采用包销方式销售的，应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算，并同时结转包销手续费、营业 税和销售成本。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为 80 万元，与某房产中介公司订立包销合同，协议约定售价 为 100 万元， 营业税率 5

7、%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的 2%收取手续费。5采用银行按揭方式销售。其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 6.代建工程收入的确认房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程，一般情况下是先签合同后建造，具有价 值 大，建造期 长，不可取消性的特点，符合建造合同的特点，所以房地产企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用。7.价外收入的会计核算房地产企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。包括手续费、 补贴、基金 、集资费、奖励费、 违约金（延期

8、付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性 质的价外收入。房地产企业的价外收入根据不同性质，应计入不同的会计科目。对手续费收入可计入“其他 业务收入”， 奖励费、优质费冲减“管理 费用” ， 违约金可计入“营业外收入”，而代收款项、代 垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“ 其他应收款”等往来 账。例：某房地产公司销售一个自行开发的商铺，总建筑面积为 100 平米，单价1 万元，收取总价款 100 万元，按每平米 20 元收取 维修基金， 该维修基金日后由房产公司统一解缴当地住房管理机构，另按每平米 10 元收取优质费，上述收取的款项全部存入银行。第三讲 房地产开发企业的成本核算

9、一、开发产品成本核算的特殊性（一）成本构成复杂，核算难度大。（二）核算时间跨度长。（三）不同项目核算差异性较大。（四）滚动开发核算难度大。二、开发产品成本核算对象的确定房地产开发企业可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：（一）以整个开发项目为成本核算对象。对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本 费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。（二）以开发期数为成本核算对象。对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开 发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配

10、。（三）以开发产品形态为成本核算对象。对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为 成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三、成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。企业在开发、建设和经营房地产业务的过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用。开发产品成本是指由成本计算对象，即开发项 目负担的开发经营费用。 （一）开发产品的成本项目 1土地征用及拆迁补偿费。2前期工程费。 3基础设施费。 4建筑安装工程费。 5公共配套设施费。 6开发间接费用。（二）开发成本核算的账户

11、 房地产开发企业归集和分配发生的开发经营费用，进行开发产品成本核算所采用的主要账户是“开发成本 ”和“ 开发间接费用” 。四、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：1.为销售开发的商品房；2.为出租而开发的经营房（出租房）；3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。这 些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“ 开发成本房屋开发”账户 下分别设置四种房屋的明 细账（卡），并按工程名称设账页进行核算。（一）房屋开发成本费用的归集1土地征用及拆迁补偿费，凡能分清 负担对象的，可直接计入房屋

12、开发成本；凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先计入 “开发成本土地开发 ”，待土地开发完成投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发成本房屋开 发”。如果已开发完成的商品性建设场地改作自用性建设场地，应将土地征用及拆迁补偿费从“ 开发产品”转入“开发成本 房屋开 发” 。为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，具体可采用分项平行结转法或归类集中结转法。2前期工程和基础设施费，凡能分清 负担对象的，直接计入房屋开发成本；应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不清负担 对象的，应按一定标

13、准分配后，分别计入房屋开发项 目的成本。3计入房屋开发成本的建筑工程费， 应根据不同施工方式，采用不同的核算方法。采用出包方式的， 应根据承包企业提交的 “工程价款 结算单”所列承付工程款计入“开 发成本房屋开发” 的相应成本项目中。 采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程费用直接计入“开发成本 房屋开 发” 的相应成本项目中。如果企业自 营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增 设“工程施工”、“ 施工间接费用”等 账户，用来核算和归集自营工程的建筑安装 费用，月未实际成本转入“开发成本 房屋开发” 的相应成本项目中。 企业 在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于

14、设备发出交付安装时，按其实成本计入“ 开发成本房屋开发” 的相应成本项 目中。4计入房屋开发成本的公共配套设施费， 应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方法。（1）若公共设施是与商品房开发同步开发的，其开发费用直接计入商品房开发成本；分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同 负担的，可先通过“ 开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，可按各开 发项目的预算成本比例分配，其中应由房屋开 发成本负担的部分，结转“ 开发成本房屋开发”账户。（2）若公共设施后于商品房开发，企业应预提土地开发项目应负担的公共设施费，借 记“ 开发成本房屋开发”，贷记“预提费 用” ，实际发生公共配套设

15、施费时，借 记“ 开发成本配套设施开发”，贷记“库 存材料” 、“应付账款” 等，配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并结清“预提费用 “。5开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项 开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手 续，将它先 记入“ 开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，分配记入各项开 发产品成本。开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：（1）工资。（2）福利费。（3）折旧费。（4）修理费。（5）办公费。（ 6）水电费。（

16、7）劳动保护费。（8）周转房摊销。（9）利息支出。（10）其他费用。发生间接费用时：借 开发间接费用贷 应付职工薪酬 累计折旧 长期待摊费用 银行存款 周转房周转房摊销期末结转时：借 开发成本房屋开发（某工程）贷 开发间接费用如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开 发间接费可记入企业的管理费用。6代建工程开发成本的核算代建工程是指开发企业接受委托单位委托，代为开发的各项工程，或参加委托单位招标，经过投标中 标后承建的开发项目。其主要包括：建设场地、各种房屋和市政工程。例如，城市道路、园林绿化、基础设施等。主要账务处理：代建工程开发时：借：开发成本代建工程开发贷：银行存款（支付规划设计、工程等各种费用） 开发间接费用（结转分