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1、保险房地产在保险事故发生前后的价值判断和价值减损估价保险房地产在保险事故发生前后的价值判断和价值减损估价口张东刘秀芝刘永强近年来,我国保险业的发展举世瞩目,保险深度和密度已达到前所未有的程度.保险公司百舸竞渡,保险中介机构如雨后春笋,保险品种应有尽有,保险市场的繁荣对促进改革,保障经济稳定,造福人民起到了巨大作用.保险业的发展,也给房地产估价领域带来了商机,譬如保险房地产价值减损估价等等.目前,受诸多因素的影响和制约,各专业评估机构对保险公估的介入不够活跃和广泛,国内各大保险公司的事故定损基本上是由其下属的理赔部负责,独立性,公允性因此受到约束.保险理赔中保险公估人人才奇缺的现状与傈险业务发展
2、的矛盾日益突出,保险事故损失的大小迫切需要一个独立,专业的第三方得出一个利学结论.况且一般保险理赔人员缺乏足够的房屋专业知识,正是在这种背景下为保险公司委托估价机构评估保险房地产价值提供了土壤.因此有必要未雨绸缪,对保险房地产估价进行研究,探讨.笔者认为保险房地产估价,主要业务来源是已出险房地产的估价,列于房地产投保时的估价,估价程序与其他估价目的房地产估价项目类似,列于估价人员来说,应该是轻车熟路,运用自如,故不是我们研究的重点.值得我们研究探讨着重点是对已出险房地产的估价,这种类型的估价,类似与房地产损害赔偿估价,但又有它自身的特点.下面就保险房地产在保险事故发生前后的价值判断和价值减损估
3、价这一论题分两部分论述.一,保险房地产在保险事故发生前后的价值判断6我们知道,不同的评估目的对应不同的价格标准.换句话说,不同的评估类型对评估的要求是各不相同的.那么,如何才能搞好房地产保险估价工作?首先要对保险房地产在保险事故发生前后的价值作出科学,合理,正确判断至关重要.如何才能对保险房地产在保险事故发生前后的价值作出科学,合理,正确判断呢?笔者认为,首先要明确,知悉下列问题.(一 )保险房地产保险的概念为了消除各种风险可能带来的不利影响,房屋所有人,承租人或有关当事人可 l 与保险公司达成一项协定,一方(被保险人)通过交付一定的费用(保险赛)以获得另一方(保险公司) 对房屋的意外损失或因
4、对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证.这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险,称为房地产保险.根据承保的保险标的和风险种类不同,房地产保险可划分为房屋则产保险,房屋利益保险,责任保险,信用保险,综合保险,建筑工程保险等.因土地不会损坏或灭失,无损害则无保险,故土地不能成为房地产保险合同的保险标的.投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围.(二 )房地产保险估价应明确的问题(1)房地产保险估价,应依据中华人民共和国保险法,中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关规定进行.(2)保险价值评佶不包括土地使用权价值.(3)房地产
5、保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估.(4)保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值.保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额,也应是投保人对保险标的的实际投保金额.(5)房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值,估价方法宜采用成本法,市场比较法.(6)房地产投保时的保险价值,根据采用的保险形式,可按该房地产投保时的实际价值确定,也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定.(7)保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状
6、态.对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度.对于可修复的缺陷,将以修复费用为主导,再加上一些其他费用来确定损害额;而对于不可修复的缺陷或由于修复将造成其他影响的,则需要评估出有缺陷和无缺陷房屋的价值差额,以此来确定损害额.(三 )保险公司在办理保险业务时,涉及到评估工作的主要环节:(1)承保风险评估.即对保险标的客观存在风险在投保前进行查勘,鉴定,分析,预测和判断,以对承保标的性质,条件,可行性及风险危害程度,责任范围等,提出科学的推断.这部分工作般由保险公司专业人员负责完成.(2)受理保险前对欲投保的保险标的现时价值评估.即通过对保险标的现时价值的了解与分析,得出合
7、理的保险价值,保险金额和保险费率.其评估方法多采用成本法和市场法.评估范围仅限于纯建筑物部分(土地不会损坏或灭失,因此不会成为保险标的).评估程序则与一般房地产评估大致相同.在此不再赘述.(3)出险后,对保险受损标的评估.主要包括对保险受损标的进行查勘,检验,鉴定,估损残值及理赔计算,也包括对受损原因的检测和鉴定.这是最常见的评估内容,又称理赔公证.理赔公证涉及的保险专业知识较多,过程较复杂,故而是我们研究的重点.(四 )建筑期物质损失保险应理赔的情形.建筑期物质损失保险是指在保险期内,保险财产在保险单列明的工地范围内,因保险单除外责任以外的任何自然灾害或意外事故造成的物质损坏或灭失,由保险公
8、司按保险单规定予以赔偿的行为.其中,自然灾害系指地震,海啸,雷电,飓风,台风,龙卷风,风暴,暴雨,洪水,水灾,冻灾,冰雹,地崩,山崩,雪崩,火山爆发,地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象.意外事故系指不可预料的以及被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件,包括火灾和爆炸.(五 )不应理赔的情形设计错误引起的损失和费用;自然磨损,内在和潜在缺陷,物质本身变化,自燃,自热,氧化,锈蚀,渗漏,鼠咬,虫蛀,大气变化,正常水位变化或其他渐变原因造成的保险财产自身的损失和费用;因原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为换置,修理或矫正这些缺点所支付的费用;维修保养或正
9、常检修的费用,等等.(六 )保险评估的特点房地产保险估价,应依据保险法,城市房地产管理法和其他有关规定进行.房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估.房地产保险估价时应注意以下几点:l,保险价值和保险金额的区别保险价值又称为保险价额,是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值.保险价值为确定保险金额的基础.保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的,投保人对于特定的保险标的实际投保的金额,又简称”保额”,也是在保险事故发生后承担损失补偿一一义务的最高限额.2,直接损失和间接损失当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产
10、本身直接损坏或消失,财产即受到直接损失.例如:房屋被大火烧毁,室内墙壁被人破坏等就属于直接损失.间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降.例如,当一座建筑物严重受损,虽然没有完全毁掉,但可能须完全重建,为了重建,该建筑未损坏的部分必须完全毁掉,这种损失就是间接损失.它等于毁掉未受损部分所需的费用和未受损部分的价值.间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失.所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前,人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升.进行保险事故后的损失评估时,要首先明确估价范围是否包含间接损失.在明确知悉上述相关
11、内容后,方可正确把握保险房地产在保险事故发生前后的价值作出合理判断.二,价值减损估价保险房地产价值减损估价类似与房地产损害赔偿估价.一(一 )保险房地产损害赔偿的种类1,在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风,采光和日照等,造成相邻房地产价值损失的.民法通则第八十三条规定:”不动产的相邻各方,应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的精神,正确处理截水,排水,通行,通风,采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失.”2,使他人房地产受到污染,造成他人房地产价值损失的.例如,建一座桥,特别是高架桥,修一条道路,建一座机场,房地产受到噪声,辐射
12、污染,房地产上的水,土壤,空气也受到污染,房地产还会经常受到振动的影响等.3,因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值损失的.一84,房地产损害造成的损失分析.可以分为两块:价值减损和相关经济损失.相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失.直接经济损失如修复期间的租金损失,停产停业损失,搬迁费,周转费等等.5,损害的赔偿金额,如何量化.对于可修复的损害,赔偿金额为修复费用加上相关经济损失;对于不可修复的损害,赔偿的金额为房地产价值的减损额,损害前的房地产价值减去损害后的房地产价值;对于可在一定程度上修复,但不能完全恢复房地产价值的损害,赔偿金额为部分修复费用+房地产价值减损额+
13、 相关经济损失;如果是造成不可挽回损失的,赔偿金额为重置成本.(-) 理论 E 房地产价值减损估价的方法1,修复费用法:也可称为成本法,预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用,包括正常的成本,费用,税金和利润等.这是我们最常用的方法.(1)应熟练掌握基本的评估技术及建筑工程等相关知识.估价人员在充分掌握,熟练运用成本法,市场法等评估方法后,才可能在工作中得心应手.而熟悉建筑工程基本知识可以有助于估价师在保险公司承保前对欲保险标的结构类型,建造质理,维修保养情况进行深入的了解.并据以估算出价格现值;出险后,在实际勘查时准确判断保险标的受损程度,并能对修复费用作出科学合理的估算,便于保险公司选
14、择赔偿的方式.估价专业涉及到多个学科知识的综合运用,笔者在这一方面深有体会.涉及到工程结构专业,工程造价专业_,房地产估价专业,保险相关知识.估价师只有掌握了多个学科知识并加以熟练运用,才能适应估价发展的需要.(2)应该对保险法和有关保险条款进行深入了解.保险法和有关保险条款是保险理赔的重要依据.保险责任,除外责任,赔偿处理和被保险人应尽的义务等在有关的保险条款中都已详细一一列明.估价师应该知道出险后哪些该赔,哪些不该赔,怎么个赔法.这对于确定评估范围十分重要.(3)应该掌握一定的财务知识.在保险标的已经损毁灭失,看不到实物时,可以通过查阅财务报表和有关帐册,来了解固定资产的原始帐面价值和计值
15、方法,作为评估参考.(4)对保险实务也应该熟悉.如出险后,对保险受损标的评估的流程,灾害知识,防灾防损措施,风险评估方法,抽样检查法,实物取证法,质量检验标准,不同险种需要收集的单证项目等都应该有所了解,这对于圆满完成保险评估业务大有裨益.(5)房地产保险是随着改革开放和经济发展而产生的一种新的保险业务,具有保险事故多,理赔难度大等特点.出险后的损失价值评估或损失程度评估,主要应把握保险标的在保险事故发生前后的状态.评估人员在接到一宗保险评估业务后,首先应及时赶到现场,并向有关当事人调阅保险合同.因为保险合同是理赔的法律依据.保险合同不但明确地规定了保险人与被保险人双方的权利和义务,同时具体规
16、定了保险标的,保险期限,保险的责任范围和除外责任,损失计算办法,保险赔款或储金的支付办法等.估价师只有按保险合同的有关内容来正确确定评估范围,出具的评估报告才有实用价值.此外,在评估报告书的附件”理赔建议书” 中,分析保险责任,确定赔付金额时,也必须说明所依据的保险条款.在熟悉保险合同的主要内容后,估价人员接下来就要进行现场查勘,掌握第一手材料.拍照,作好查勘记录,查事实,找证据,特别是注意正确记录出险时间.在充分了解估价对象的性质,用途,等级以及耐久性后,分析得出出险原因,推断出险责任.接下来,估价人员应当与有关工程技术人员共同研究工程恢复方案,计算恢复工程量,并根据当地工程定额和取费标准估算其修复所需费用,作为损失价值.然后,出具评估报告书,理赔建议书.值得注意的是:当保险标的由于自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损失或消失时,除了产生直接损失外,同时还产生了由直接损失引起的未损毁财产价值的降低或收
