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1、仿古旅游开发及旅游地产的思考近年来，仿古旅游开发及旅游房地产在国内兴起了一股浪潮。这都是国家经济增加，人们收入水平提高，消费观念开放所带来的结果。反过来，仿古旅游开发及旅游房地产也越来越密切地影响着人们的生活，对社会经济起着巨大的作用。它们对传承中国传统文化、城市特色的继承和发展意义重大，也为现代人提供了体验传统文化的场所。然而，由于国内对仿古旅游开发的认识还不够深刻，在旅游地产的开发方面也才刚刚起步，因此可能会出现一些问题。在此，我们就来探讨仿古旅游开发及旅游地产，以增加大家都它们认识，并避免实践中可能存在的错误。一仿古旅游开发及存在的问题随着国家经济的发展，人们的思想观念、消费观念也随之发
2、生了变化。人们在认识、追求、吸纳西方文化之后，开始重新意识到中国传统文化的魅力，全国上下形成了多元文化的局面。因此，在全国进行如火如荼的城市化建设时，千篇一律的几何形现代建筑，商业气息浓厚的现代商业模式，无法满足现代人物质、精神文化的需求。保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列，在这种需求与呼声之下，有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来，并成功地转变成为宝贵的旅游资源。然而，一些地方在利益的驱使下，盲目地进行仿古建设，不仅没有达到保护文化遗产，获得经济效益的目的，反而浪费了财产资源，甚至破坏了原有的文化生态。其实，成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑，并规划成具有长远开发价值的
3、旅游资源，是应该遵循一些原则的：1.古城镇、古街区旅游开发的原则（1）保护优先原则古城镇、古街区的最宝贵之处在于，它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。如果失去了文化的内涵，消失了原生态的文化氛围，那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣，不会有独特的吸引力。因此，对古城镇、古街区进行旅游开发，一定要首先遵循保护优先的原则。在保护原生态的文化环境的基础上进行开发，才能获得长远的利益。（2）独特性原则唯一性是旅游资源的魅力所在。丽江古城之所以大受欢迎，不仅仅是 700 多年历史的古建筑群，同时还有 700 多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式，有小桥流水，有柳暗花明，有纳西古乐，还有雪山
4、草地。其实，由于历史、文化、环境的独特性，古城镇、古街区都应具有其独特之处。因此，开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色，包括民族特色、地方特色，地方文化。只有具有民族、地方文化特色的旅游资源，才能对全国乃至全世界产生吸引力。（3）合理开发原则北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过：“若要文化与旅游结合发展和双赢，就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。一是要原点打造，原汁原味地展现当地的文化内涵；二是要符合时代观念和实际消费需求；三是拓展产业链，从吃、住、行、游、购、娱等方面，全方位地开发旅游资源。 ”旅游资源开发过程中，要尊重历史原貌，立足于保护历史文化价值，同时
5、还要遵循市场原则，进行准确定位，科学规划，合理开发。（4）经济原则经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。因此，要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发，必须从经济的角度，全面分析投入和产出，确保旅游开发活动能够带来经济效益。2.仿古旅游开发中存在的问题目前，传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视，传统文化的魅力又重新焕发光彩，全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发，并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。在利益的驱使下，一些地方便开始盲目跟风，不科学地进行仿古旅游开发，造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。总体来讲，现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一
6、些问题：（1） “仿古”仅仅仿的是“皮毛”四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出：“目前，仿古建筑有一种泛滥趋势，好象一和古代建筑打交道就能身价百倍，有品位、有艺术。继承传统并不只是修建仿古建筑，也要讲究品牌。否则，当一座座仿古建筑拔地而起的时候，那多半是失败的决策，就如候鸟飞来了又走，落下的是一地鸡毛。 ”其实，现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费，为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色，而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。如果没有了历史、文化内涵，古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳，不可能给
7、旅客带来任何历史文化的氛围和体验。一些地方忽视了历史文化的重要性，大量建设一些仿古建筑，使得古城、古镇、古街区遍地开花，而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息，一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛” 。（2）以牺牲原生态为代价纵观国内现在的仿古建筑，大多基本上仍停留在具象的模仿之上，简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合，与当地特有的民俗风貌相结合。更让人心痛的是，很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。在全国各地，一些地方热衷于仿古建筑，却忽略了保护有历史文化价值的古建筑，甚至迫使古建筑
8、为人造景观让路的现象并不鲜见。比如在本世纪初，广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街 )作为当地旧城改造的重点工程。新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格，也不是真正的古建筑，可以说是破坏了原生态。结果，短短八年以后，这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。当地声称，今后将建成五大历史文化街区，以“恢复原有风貌”即恢复岭南特色的古韵。但我们不得不说，这仍然是一种“仿古” 。很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态，是价值巨大的旅游资源，“严格保护”才是开发工作的重中之重。以保护为基础，进行科学合理地开发，采用与现有资源相匹配的运作模式，发挥其可支配的功能，才是古城镇、古街区旅游开发的正途
9、。（3）功能被移位，文化被清空许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中，与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起，形成了独特的社会和经济功能。对这些古城镇进行开发，如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量，而进行简单的以新换旧的仿古建设，必然导致水土不服的局面。旅游资源开发过程中，要尊重历史原貌，立足于保护历史文化价值，还要遵循市场原则，进行准确定位，科学规划，合理开发。例如浙江的乌镇，四川的黄龙溪、五凤镇，云南的和顺古镇等，在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。正是依靠这些特殊地位和功能价值，这些古镇才能创
10、造出辉煌的历史。现在虽然随着时代的变迁，现代的贸易方式和交通路线发生很大变化，这些古镇已经退出了历史的舞台，但它们作为历史文化活的标本保存了下来。我们今天进行旅游开发，就是要对其历史面貌进行保护和再现，使中外游客能真正走入历史文化的情境中。然而一些地方的仿古旅游建设，却把原来的历史遗貌进行搬迁，建起了古香古色的商业地产和商铺，徒有古建筑的外表，使得古镇的功能被移位了，文化被清空了，自然不能长久地吸引游客。（4）对“复古”的误解和滥用建筑大师梁思成说：“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化，如果有复兴国家民族的决心，我们就不能忽略中国建筑的研究。”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。可是，
11、现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花，而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用，甚至在建筑过中粗制滥造，使用伪劣材料，建筑艺术粗糙。因此，在进行仿古建设时，必须在规划、设计、施工时认真推敲，精心从事，切不可粗制滥造，搞出一些造型丑陋，不堪入目的东西。既糟蹋了环境，又玷污了祖先的智慧。同时还要接合当地的历史文化环境，建设有地方特色的仿古建筑。对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑，更应像珍惜生命一样去保护、维修它，给城市留些记忆，给民族留些根本。二旅游房地产开发及存在的问题说到仿古旅游开展，就不得不说旅游房地产，因为这二者之间有着千丝万缕的联系。目前，关于旅游房地的界定，业界有许多不同的说法
12、。我认为，青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确：“旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房地产项目旅游房地产一般与旅游区高度密切关联，但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。 ”从这一界出发，旅游房地产的各种项目中，就包括了仿古旅游建设项目。为此，我们在这里谈论旅游房地产，也就是从全新的角度认识仿古旅游开发，并探讨其中的问题。目前，全国旅游地产开发越来越热，它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区，比如，主题公园群（迪斯尼世界 EPCTO、深圳的华侨城社区 PORTFOLIO） 、主题社区（佛罗里达州的
13、 Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄） 、度假酒店（拉斯维加斯） 、高尔夫别墅，等等。这些不同类型的旅游地产，都有各自独特的经营规律与理念。然而，我国的旅游房地产开发才刚刚起步，对开发商来说，由于先前是以住宅导向型为主，现在要从事旅游地产的开发，缺乏经验。因此，现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。其中，最大的问题是差异化不够。其实，旅游房地产究竟应该采用何种样式，必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。由于中国幅员辽阔，气候差异较大，每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。下而，我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题：1.
14、 全盘规划，分步实施，先做旅游，后做房产根据旅游地产项目特征，开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的，因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。以全盘规划，分步实施的方式，合理运作。旅游房产在开发在原则上应该先做旅游，后做房地产。因此在开发过程中，应该把旅游项目放在前面，并当做非盈利性的精品来做，这样便可以提升人气，带动区域价值，增强政府和公众对项目的关注度和信心，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。2.综合开发、全面收益、合理衔
15、接 一般情况下，旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的，必须配套齐全。它们的子项目往往很多，这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。大多数情况下，旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成，因此在开发过程中，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。在项目的开发过程中，要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系，使各子项目能够共同组成有机的整体，同时又具有相对的独立性，可以合理分担整个项目不同的功能诉求。充分挖掘项目周边原来的旅游资源，使项目与当地整个大的区域景区环境相融合，并开展多种方式的合作经营，在尊重历史文化、保护生态环境的前提下，提升区域整体旅游资源的内涵和价值。3.优先保护环境、实现可持续发展 旅游房地产的开发不能以牺牲自然生态资源为代价，任何项目的生存和可持续发展都是以保护环境为基础。因此项目建设应遵守优先保护环境、实现可持续发展的原则，让开发建设与人文自然生态相融合，防止激化开发与生态之间的矛盾。
