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1、土地估价技术报告项目名称：博兴县天泽油脂加工有限公司国有出让土地使用权 抵押价格评 估受托估价单 位： 山东源丰房地产评估有限公司土地估价报 告 编号：鲁滨源丰【2010 】（博估）字第042号土地估价技 术报 告编 号：鲁滨源丰【 2010】（技）第042号提交报告估价日期： 2010年12月 22日土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称博兴县天泽油脂加工有限公司国有出让土地使用权抵押价格评 估二、委托估价方委 托 单 位 名 称 ：博兴县天泽 油脂加工有限公司 三、受托估价方受托估价机构：山东源丰房地产评估有限公司机构地址：山东省济南市泺 源大街88号资质证书号：6986 法人代表
2、：于朝升 联系人: 高 锐（）李一敏（）联系电话： 0543-邮编：四、估价目的为企业申请银行抵押贷款提供土地使用权 价格参考依据。五、估价依据1中华 人民共和国土地管理法；2中华 人民共和国城市房地 产管理法；3中华 人民共和国土地管理法实施条例 ：4中华 人民共和国城镇 出让 土地使用 权 出让 和转让暂行条例；5国务 院关于加 强出让 土地资产 管理的通知；6山东 省实施 ；7国家物价局、财政部关于发 布土地管理系统部分收费项目与标 准的通知（1992）价 费 字597号；8.山东省人民政府关于调整征地年产值和补偿标准的通知（鲁 政 办发 【2004】51号）9山东省人民政府关于贯彻执行
3、 中 华人民共和国耕地占用税暂行条例 有关问题的通知（鲁政字【1987】81 号）；10.财政部国土资源部中国人民银 行关于调整新增建设用地土地有偿 使用费政策等问题的通知（财综【1999】 117号）；六、估价基准日2010年12月15日七、估价日期 2010年12月15日至2010年 12月22日八、地价定 义根据地价评估的技 术规程和本 项目的具体要求，此次评估价格是指待估宗地在估价基准日2010 年 12月15日，土地用途为工 业，剩余土地使用年限为49 年，土地开发 程度 为 宗地红线 外“五通” （通路、通上水。通下水、通讯、通电 ）及宗地 红线 内 “场地平整”条件下的出让 土地
4、使用权 抵押价格。九、需要特殊 说 明的事项1、本项评 估的假设条件：（1）委托方合法有 偿 取得土地使用权 。并支付有关税费。（2）估价对象作为工 业用地，能够 得到有效利用，并产生相应的土地收益。（3）估价对象与其他生产 要素相结合，能满 足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的可持 续发展。（4）在评估基准日的地产 市场为公开、平等、资源的交易市 场。（5）任何有关估价 对 象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律法规。（6）委托方提供的 资 料属 实。（7）评估设定的土地开发 程度 为红线 外“五通 ”及宗地红线内“场地平整” 。（8）根据委托方提供的相关资料，我们 假设 容积率
5、 为1.8 。如果容积率发 生变 化则委估宗地价格将随之发生 变 化。（9）假设地价已付清和已支付各种相关税费，并不受可能影响其价值的 债权闲置和负有法律义务性的开支所 约 束。2、估价 结果和估价报告的使用：（1）评 估 价 格 是 在 满 足 本 评 估 界 定 的 地 价 定 义 及 正 常 市 场 条件 下 ，在 估 价 基 准 日 2010年 12月 15日，土地用途为工业 用地的出让土地使用 权抵押价格；（2）本评估报告自提交之日起一年内有效；（3）评 估 价 格 仅 为 抵 押 待 估 宗 地 时 提 供 参 价 格 参 考 ，不 得 用于 其 他 用 途 ，若 用 于 其 他
6、用 途 ，本 报 告 的 评 估 结 果 不 具 有 参 考 价值 ；（4）该 评 估 技 术 报 告 的 有 关 文 字 和 内 容 ，未 经 受 托 估 价 机 构许 可 ，不 得 引 用 或 转 载 ；（5）本 报 告 必 须 完 整 使 用 （尤 其 是 价 格 ）方 为 有 效 ，对 仅 使 用本 报 告 中 的 部 分 内 容 所 导 致 的 可 能 发 生 的 损 失 ，受 托 估 价 机 构不 承 担 任 何 责 任 ；（6）委 托 方 须 对 提 供 资 料 的 真 实 、合 法 、有 效 性 负 法 律 责 任 ；（7）本 次 评 估 报 告 分 为 土 地 估 价 报 告
7、 和 土 地 估 价 技 术 报 告仅 供 估 价 机 构 存 档 和 作 为 估 价 结 果 提 交 国 土 资 源 管 理 部 门 备 案时 使 用 ；（8）评 估 报 告 由 山 东 源 丰 房 地 产 评 估 有 限 公 司 负 责 解 释 。3、需 要 特 殊 说 明 的 事 项（1）本评估报告中的土地开发条件发 生变 化时 ，本报告中的评估结果需 进行相应的调整；（2）待估宗地土地使用者、土地面积、土地用途等以当地国土管理部门颁发的出让土地使用权证为 依据确定；土地位置、土地开发 程度以待估宗地的实际情况确定；容积率根据房产 和土地部门 的资料确定；（3）在确定评定结果 时，本 报
8、告充分考虑了待估宗地的位置及博兴县往年与当前城区发 展 变化的差异程度；（4）本次评估结果仅为土地使用权抵押价格，不包括地上、地下建筑物及附着物价格；（5）在确定最终评估 结果 时，根据评估方法的适应 性、可操作性，并参考估价对象所处区域地价水平综合确定估价结果；（6）本评估报告所使用的资料来源于委托估价方和受托估价方。十、土地估价 师签 字本项目由下列人员估价：姓名 签字 土地估价师资格证书号十二、土地估价机构（机构负责 人签字： ） 山东省博兴县天泽油脂加工有限公司2010年12月 22日第二部分 估价对 象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况委 估 宗 地 地 址 为
9、博 兴 县 城 东 大 市 场 内 。土 地 用 途 为 工 业用地；土 地 面 积 为 27482平 方 米 ，宗 地 四 至 为 ：东 至 ：山 东 省 博 兴 县 万 兴机 械 有 限 公 司 ，南 至 ：山 东 省 博 兴 县 骅 鑫 地 毯 有 限 公 司 ，西 至 ：博兴 县 椒 园 社 区 居 委 会 ，北 至 ：博 兴 县 椒 园 社 区 居 委 会 ；土 地 使 用证 号 为 博 国 用 2009第 101-024-083号 ；土 地 级 别 为 二 级 ；土 地 使用 权 取 得 方 式 为 出 让 ，使 用 年 限 为 50年 。2.土地 权利状况估 价 对 象 的 土
10、地 所 有 权 属 于 国 家 所 有 ，根 据 山 东 省 博 兴 县 国土 资 源 局 发 的 国 有 土 地 使 用 证 ，土 地 使 用 权 由 博 兴 县 天 泽 油脂 加 工 有 限 公 司 于 2009年 8月 24日 以 出 让 方 式 取 得 ，本 次 估 价 剩余 土 地 使 用 年 限 49年 。根 据 委 托 估 价 方 提 供 的 资 料 ，待 估 宗 地 无出 租 、转 让 、地 役 权 等 情 况 在 ，宗 地 产 权 清 楚 ，来 源 合 法 。3.土地利用状况 经 评 估 人 员 实 地 调 查 ，待 估 宗 地 为 工 业 用 地 ，地 处 博 兴 县 经
11、济开 发 区 城 东 大 市 场 内 ，公 司 主 要 以 天 然 动 植 物 油 为 原 料 ，生 产 富含 各 类 天 然 脂 肪 酸 、油 酸 、硬 脂 酸 、特 殊 要 求 的 脂 肪 酸 及 衍 生 物 、抗 氧 剂 产 品 及 甘 油 ，年 产 量 达 15000余 吨 。二、地价影响因素分析（一）一般因素分析1自然环 境：项目所在地滨州市地处黄河下游鲁 北平原。面积1416.7万 亩， 总人口371万。滨州市地势 西南部偏高，黄河从市区南端传经而过，气候属温带 季风 气候，大 陆性 较强。四 级分明，日照充足，年平均气温15.93C，年平均降水量583.2毫米。黄河 过 境流量1
12、490 立方米/ 秒。2城市 资源状况滨州市资源丰富，有可利用土地118.6 万 亩，其中更低549万亩，进265 万亩荒地、荒滩 、荒涂资源有待综 合开发 。黄河横 贯境内38.5公里，徒骇河 纵贯南北。近几年，市委、市政府大力建设 四环五海工程，为滨州市区提供了充足的水资 源，能确保全区生产、生活用水。3城市 经济发展状况滨州市是黄河三角洲上一座新 兴的城市，是中国第二大油田胜利油田主产 区，处于东北 经济区至中原经济 区和京、津、塘经济区至山东 半 岛经济区的交汇 点上，是黄河 经济协 作 带 和环 渤海 经济圈的结合部。滨 州市工农业发达，主导产业为纺织、化工，印染、活塞，是重要的石油
13、生产基地，拥 有以滨 化集团、滨州活塞、亚光 纺织 、滨印集团 、春晓 、黄河 纸业 、裕 华实业、环 宇纺织 等企 业为主的骨干企业群。滨 州市属于温带季风 大 陆性气候，主要农 作物有棉花、冬枣 、小麦、玉米、水稻。滨城区是农业部确定的幼稚棉基地。同时有万亩韭园、两万亩 桑园。 “雁来 红 ”牌冬 枣 被称为天下奇果，已成为国内知名品牌。近几年来，滨州市坚持高起点规 划、高标准建设、高效率服务，大力实 施“大开放、大招商、大发展、 ”战 略，工业 开发与环 境建 设相 结合，努力创 建政策优惠、服务 周到、环境宽 松、规 划合理布局、景色优美的生态花园式示范园区和高新技术聚集区，为产业聚集
14、提供了广阔的腹地。4行政区划滨州市辖 滨城区、无棣县、阳信县 、沾化 县 、惠民县、博兴县、 邹平县 、滨 州 经济开发区、高新技术产业 开发区、北海 新区共4区六 县。全市15 个 乡，53 个镇，22个街道办 事处5土地制度与土地市场 状况滨州土地市场经过 多年发 展，在规范管理经营方面取得较大成绩，土地资产管理已 经纳 入法制化的 轨道。建立健全了土地收购、储备及供 应等制度，特 别是出让土地使用权过 程中采用的招拍挂方式，更加增加了土地市场的透明度，规范了土地市场交易行为，使土地 资产价值 能较 好的体 现。特 别 是东 城区子实施开发以来，制定了大开放、大招商、大发展的政策，外来投资
15、 的房地产开 发、工业、基础设施投资等项 目不断增加，由此而来的就是土地需求的旺盛。自去年以来，我国在经济领域实现宏 观调控，其中重要的措施之一就是实 行严格的土地供应 政策。政府在土地供应方面，由冻结 建 设用地的审批，到今年建设用地指标的大幅度减少，是的土地供应呈现较为紧张 的局面；而在我市经济快速发 展的同 时，许多 项目必然对土地存在旺盛需求，从而出现供不应求的局面，地价较 以往有较大的上涨。(二 )区 域 因 素1区 域 概 况待 估 宗 地 位 于 博 兴 县 城 东 大 市 场 内 。该 项 目 区 交 通 便 利 ，地理 位 置 优 越 。占 地 40多 亩 ，公 司 拥 有
16、国 内 先 进 的 高 压 塔 式 油 脂 水解 设 备 和 精 馏 及 油 酸 分 离 设 备 。技 术 力 量 雄 厚 产 品 检 测 设 施 完善 ，已 于 2008年 初 通 过 了 ISO9000质 量 体 系 认 证 ，质 量 稳 定 。2交 通 状 况该 区 交 通 非 常 便 利 ，区 内 高 标 准 设 计 的 公 路 正 规 有 序 。3基 础 设 施 配 套 状 况该 区 已 具 备 供 、排 水 、供 电 、通 路 及 场 地 平 整 等 基 础 设 施 条件 ，区 域 供 电 主 网 、配 电 网 等 设 施 齐 全 完 备 ，以 实 现 了 固 定 电 话 、网 络 电 话 、移 动 电 话 、宽 带 互 联 网 等 信 息 网 络 全 覆 盖 。4产 业 集 聚 状 况产 业 集 聚 规 模 较 优
