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1、商 业 篇 “黄 金 有 价 ， 商 铺 无 价 ”。 商 业 物 业 的 价 值 ， 体 现 在 它 固 有 的 价 值 （ 区 位 价 值 ） 和 经 营 产 生 的 附 加 值 ， 商 业 物 业 的价 值 的 波 动 ， 主 要 取 决 于 周 边 商 业 格 局 变 化 及 自 身 经 营 结 果 。 我 们 通 过 对 济 南 市 商 业 （ 尤 其 是 社 区 商 业 ） 发 展 历 程 及 发展 趋 势 、 项 目 周 边 市 场 现 状 、 项 目 同 类 物 业 概 况 进 行 研 究 ， 为 本 项 目 商 业 将 来 的 经 营 和 销 售 推 广 寻 找 确 实 可
2、行 的 方 向 。第一部分 商业市场情况一宏观市场分析（一）商业市场分级 市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过 50 万平米，服务面向全市消费者。 区域级商业区：花园路、马鞍山路等一般营业面积在 2 万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了 12 公里范围内消费者的日常需求。 社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为 5000 平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边 0.51 公里范围的消
3、费者提供服务。（ 二 ） 商 业 设 施 功 能 划 分 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等） ，如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。（ 三 ） 商 业 区 分 析1 泉 城 路 商 业 区泉 城 路 是 泉 城 东 西 向 发 展 的 主 轴 ， 有 “十 字 金 街 ”之 地 位 ， 是 一 条 具 有 购 物 、 交 通 、 休 闲
4、 、 旅 游 、 文 化 五 大 功 能的 准 步 行 商 业 街 。泉 城 路 商 业 区 位 于 城 市 中 心 地 带 ， 集 中 了 各 类 商 业 形 态 ， 客 户 群 范 围 广 泛 ， 以 白 领 为 主 。无 可 讳 言 的 是 ， 由 于 区 域 规 划 设 计 、 步 行 街 商 业 建 筑 单 体 与 交 通 组 织 存 在 的 缺 陷 ， 加 以 政 府 管 理 方 面 存 在 的 部 分 问题 ， 泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。 泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。2、经二路商业区
5、（华联商业区）以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。本 商 业 区 包 含 了 中 高 低 档 消 费 水 平 ， 再 加 上 公 交 车 辆 的 畅 通 ， 使之 今 天 依 然 是 众 多 消 费 者 乐 此 不 疲 前 往 的 购 物 区 域 。
6、3 经 四 路 商 业 区济 南 传 统 商 业 区 ， 以 人 民 商 场 、 大 观 园 、 地 下 人 防 商 城 为 代 表 ， 人 民 商 场 、 大 观 园 均 为 大 型 百 货 ， 洋 快 餐 （ 肯 德 基 、麦 当 劳 、 米 力 乃 、 开 心 汤 姆 ） 、 风 味 小 吃 、 大 观 影 院 、 中 国 影 院 、 保 龄 球 、 游 艺 厅 点 缀 其 中 ， 人 流 量 较 大 。 以 中 低 档 消费 为 主 ， 服 装 、 鞋 业 、 日 用 品 为 主 要 消 费 品 。人 民 商 场 虽 然 为 传 统 商 业 区 ， 但 由 于 其 地 理 位 置 以
7、及 周 边 商 业 所 烘 托 的 氛 围 所 致 ， 其 人 流 量 较 大 。4、 花 园 路 商 业 区花 园 路 中 段 道 路 改 造 工 程 的 完 成 带 动 了 该 区 域 商 业 的 发 展 ， 在 这 里 拥 有 济 南 市 区 最 大 的 酒 吧 一 条 街 、 洪 楼 教 堂 、 山东 大 学 东 校 区 ， 历 史 文 化 的 沉 淀 及 现 代 时 尚 潮 流 的 涌 入 ， 为 该 区 域 增 添 了 独 有 的 文 化 休 闲 特 色 。 经 一 路 延 长 线 道 路 改 造工 程 的 完 工 ， 联 动 济 南 东 、 西 两 大 传 统 商 业 区 ； 大
8、 润 发 超 市 、 国 美 电 器 及 其 它 品 牌 店 的 成 功 进 驻 ， 迅 速 带 动 该 区 域 商 业的 快 速 发 展 。花 园 路 海 蔚 商 业 广 场 及 富 翔 天 地 商 业 街 东 段5、 北 园 大 街 商 业 带北 园 大 街 商 业 带 是 家 居 、 建 材 类 专 业 市 场 的 聚 集 地 ， 餐 饮 、 娱 乐 业 均 较 发 达 ， 新 国 道 超 市 ， 银 座 购 物 广 场 北 园 店 、国 美 电 器 北 园 店 、 新 一 佳 超 市 的 聚 集 ， 使 得 这 一 区 域 商 业 业 态 更 为 多 样 。 随 着 北 园 立 交 的
9、 建 成 通 车 ， 该 区 域 交 通 环 境 进一 步 改 善 ， 商 业 前 景 广 阔 。6、泺 口 批 发 市 场洛 口 批 发 市 场 是 主 要 经 营 服 装 和 鞋 类 的 批 发 市 场 。 位 于 济 南 市 的 北 部 区 域 。 现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等 10 多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产 6.5 亿元人民币，经营面积 25 万多平方米，经营业户 5000 余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。7、山大路科技商业街山 大 路 商 业 主 要
10、 是 高 科 技 商 业 街 。 随 着 高 科 技 信 息 产 业 的 发 展 ， 山 大 路 商 业 街 迅 速 成 长 。 据 不 完 全 统 计 ， 山 大 路 商业 街 年 销 售 额 40 多 亿 元 ， 利 税 1200 万 元 ， 已 经 成 为 国 内 知 名 的 科 技 一 条 街 。 被 誉 为 济 南 的 “中 关 村 ”。 山 大 路 科 技市 场 的 建 成 ， 带 动 了 周 边 相 关 产 业 的 迅 速 发 展 ， 收 到 了 良 好 的 经 济 效 益 和 社 会 效 益 。（ 四 ） 济 南 主 要 商 业 物 业 比 较物业名称 位置 规模() 业态形式
11、 租售价格(不含进场费) 经营方式 档次 经营范围 车位万达购物广场泉城路西端 约 5 万 超市、专业店、专F1 售价：2.5-5 万元 F1租价：约 300 元/月一层自营二-四层联高档 生活用品、家居、品牌服装143 个卖店 营银座商城 泺源大街与佛山街5 万 百货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档生活用品、时尚用品约 240个贵和购物中心泉城路中段 2.2 万 百货商场 扣点约 25%作为租金 联营 高档 高档用品 约 35个嘉华购物广场经二纬九 4 万 综合性商场扣点约 20%作为租金 统一经营 中高档精品、生活用品、约 300个百脑汇 山大路 124号1.3 万 专业商场 租
12、价：120 元/平方米/月统一经营 中高档电子等科技产品200 余个大观园商场经四纬二路 2.6 万 百货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档百货 约 50个国美电器商城花园路中段 0.8 万 家电连锁 租价：100 元/平方米/月连锁 中档 电器产品 约 30个（ 五 ） 济 南 商 业 未 来 发 展 趋 势2004 年 2 月 提 交 市 政 府 批 准 的 济 南 市 商 业 网 点 发 展 规 划 确 定 济 南 市 商 业 网 点 总 体 布 局 为 “三 、 一 、 四 、 六 ”结 构 ： 构 筑 三 大 商 圈 （ 老 城 市 商 圈 、 主 城 商 圈 和 城 区 商
13、 圈 ） ， 将 老 城 区 传 统 中 心 商 业 区 提 升 为 都 市 级 商 业 中 心 ， 着 力 打造 现 代 化 都 市 商 业 中 心 新 形 象 ， 形 成 立 足 济 南 ， 服 务 山 东 ， 辐 射 华 东 、 华 北 及 环 渤 海 地 区 的 大 都 市 级 商 业 中 心 ， 在 东 部产 业 带 、 东 部 新 城 、 西 部 新 城 和 西 部 片 区 的 核 心 区 规 划 新 建 四 个 市 级 商 业 次 中 心 ， 形 成 六 大 城 市 发 展 轴 。另 外 ， 根 据 经 一 路 规 划 改 造 计 划 ， 现 在 的 华 联 商 业 区 将 被
14、培 养 成 商 业 中 心 区 。小 结 ： 济 南 的 商 业 经 过 多 年 沉 淀 ， 形 成 泉 城 路 （ 高 档 零 售 为 主 的 综 合 业 态 ） 、 经 二 路 （ 中 高 档 百 货 为 主 的 商 业 零 售综 合 业 态 ） 、 经 四 路 （ 中 档 百 货 为 主 的 商 业 零 售 综 合 业 态 ） 、 花 园 路 （ 区 域 配 套 为 主 的 商 业 零 售 综 合 业 态 ） 、 北 园 路（ 家 具 、 建 材 为 主 的 综 合 业 态 ） 、 山 大 路 （ 数 码 产 品 为 主 的 综 合 业 态 ） 、 济 泺 路 （ 百 货 批 发 为 主
15、 的 商 业 零 售 综 合 业 态 ）七 大 商 圈 ， 满 足 全 市 甚 至 辐 射 山 东 全 省 居 民 的 衣 食 住 行 。二 区 域 市 场 分 析本 项 目 与 华 联 商 业 中 心 区 仅 有 一 路 之 隔 ， 其 商 业 氛 围 已 经 相 当 成 熟 。 主 要 业 态 包 括 衣 着 类 、 文 体 类 、 五 金 类 以 及 日常 生 活 用 品 等 。 中 高 低 档 均 有 。 而 与 本 项 目 商 业 形 成 比 较 和 竞 争 的 商 业 主 要 有 华 联 商 厦 、 嘉 华 购 物 广 场 、 西 市 场 和 时 代商 业 广 场 。（ 一 ） 华
16、 联 商 厦华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积 4.8 万平方米，其中购物部分营业面积 2.6 万平方米，下设十三个商场，经营 30 个大类，6 万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施 1 万平方米。主体建筑高21 层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。 。是泉城西部最大的集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体的国家大型二类企业集团。 （ 二 ） 嘉 华 购 物 广 场嘉华购物广场与同处一地的姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为 4 万平米。嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中
