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1、 项目总论 _4一、项目概况 _4二、可行性研究的结论 _4第一章 项目提出的背景及必要性分析 _5一、项目提出的背景 _5二、项目建设的必要性 _9第二章 项目市场研究 _11一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观） _111、武汉市鞋业市场现状 _112、鞋业市场的发展趋势 _13二、项目微观状况分析 _131、项目的区位特征 _132、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析 _142第三章 项目环境分析 _17一、地块环境 _171、土地性质综述 _172、地块周围景观 _173、地块周围的交通条件 _174、地块周围的配套设施 _17二、项目地块的优劣分析（SWOT 分析） _
2、181、优势分析 _182、劣势分析 _183、项目的机会分析 _194、项目的威胁分析 _19三、结论 _20第四章 地块建设条件 _20一、工程概况 _2031、项目选址 _202、经济指标 _203、建设目标 _21二、建筑布局 _21三、交通组织 _21四、给排水设计 _221、生活给水系统 _222、排水系统 _223、消火栓系统 _234、喷淋系统 _23五、电气设计 _23六、电气消防 _24七、通风系统 _24第五章 项目投资经营方案 _254一、投资组合方式 _25二、资金运作方式 _25第六章 项目投资估算及资金筹措计划 _25一、项目的主要经济技术指标 _25二、项目投资
3、测算 _26三、资金筹措计划 _27第七章 项目财务效果评价 _28第八章 项目不确定性分析 _30一、项目静态盈亏平衡分析 _30二、单因素敏感性分析 _30第九章 项目效益评价 _31一、项目社会效益评价 _32（一）、项目对社会发展的适应性 _32（二）、目前对人和社会的影响 _335二、项目环境效益评价 _336项目总论一、项目概况项目名称：华中鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位：武汉鹿迪投资有限公司联 系 人：陈秉西电 话：027-电子邮件：二、可行性研究的结论 项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8
4、=48%;7投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.68税后动态投资回收期=1.73 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景； 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核
5、心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。第一章 项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景8鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为 35元,目前,这个数字已经达到 180元(在国内发达地区人均消费已经达到 320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有 7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产 60亿、年消费 25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。武汉位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为
6、内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积 8467平方公里，总人口 830多万，居民人口 660多万。武汉市周围 400公里范围内有 45个中等以上的城市，1.83 亿人口，占全国人口总数的 21.3%。武汉在历史上一直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年武汉市实现社会消费品零售总额 770亿元，居全国 15个省级城市第 2位，各类批发市场交易额达 700多亿元。著名的国家
7、级汉正街小商品市场，有 30多个室内专业市场，经营 6万余种商品，日均客流量 20万人次，年销售额 180亿元，占全市批发零售总额的 12.2%。深9厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。大兴路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈秉西的带动下自发组织筹资，在大兴路 61号武汉球墨铸造公司原厂址内改建创办了武汉市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了大兴路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在大兴路地区有大小鞋类批发市场 7个，
8、拥有经营门面 800余间，经营户 1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达 15亿元，幅射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地区鞋业批发市场群与武汉市 652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐显现出来。主要表现在：a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的
9、市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成10，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。b.市场缺乏发展现代商业、物流业的空间现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约 150万 m3，折标准集装箱 2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使一些外省的经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大
