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1、 1 / 9举案剖析已购公有住房的产权人能否独享所有权张生贵北京市天依律师事务所已购公有住房人取得房产所有权证，能否要求共居人腾让房屋，这个问题在现实中已有多发，各地法院的处理也不一，造成司法不统一的现象，究其问题的根源，主要存在着法律规定模糊不清，对已购公有房屋的性质有不同理解，导致处理上的差异。发生此类纠纷的大多为家庭成员，处理不好极易引起矛盾激化。从所有权的法律性质看，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与
2、所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，此处主要以公有住房的法律问题为考量，从国务院政策规定看，公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定第 18 条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；北京市职工购买公有
3、住宅楼房管理办法第 3 条、第 4 条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在城市公有住房管理规定第 28 条、 北京市人民政府关 2 / 9于城市公有房屋管理的若干规定第 12
4、 条、 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第 119 条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。1、母子共同出资 房改房是否共有法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社法官说法第 95 案房改房家庭内部怎么？）2、律师说法：房改房产权人不能告共有人腾房 在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题
5、。破解这一难题，主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告诉讼请求。（摘自法官说法第 85 期 2008 年 2 月 2
6、2 日见报）3、最高人民法院关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函海南省高级人民法院：你院关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告收悉。经研究认为，该案当事人双方年月合买府城镇达士巷号第进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋间和横屋眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷号第进正屋间、横屋眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。4、共同居住人的居住权案件裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字
7、第 182 号民事判决：主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同 19 号（以下简称 19 号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签 3 / 9有租赁协议。1983 年，包括段巍在内的王某一家人迁至 19 号北房两间及厨房、厕所各一间。1989 年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条 64 号其岳父家中居住，离婚后又于 1997 年回到19 号北房西数第二间即讼争之房居住。1999 年夏至 2000 年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002 年 3 月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男
8、孩食品店” 。同年 11 月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同 1 号租住，月租 400 元，其物品仍存放在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在 19 号，与王淑英分立两户。2002 年 12 月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的 19 号，其经王淑英同
9、意自 1997 年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同 19 号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。5、居住权及腾房诉讼案件一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第 00888 号民事判决二审裁定：北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第 04272 号民事裁定。主要内容：谢考进有租东城区安外大街 3 号院 2 号 1 单凶 202 号 3 居室楼房一套，使用面积 44 平，谢会来为谢考划之子，与父亲在讼争之房共同居住，德荣丽于 1987 年与谢会来结婚后也搬到
10、讼争方房居住，现讼争之房由谢考进居住使用一间，谢会来、德荣丽居住使用一间，谢会来、德荣丽之子谢彬及谢考进之妻刘凤蕊居住使用一间，讼争房屋出租方北京天坛家具公司曾为谢会来出具证明，讼争房系单位宿舍，谢会来多年来在此处与其父母共同居住，享有居住权，诉讼中谢考进与案外人马国福签订换房协议，三方约定，谢考进以讼争房换取马国福承租的本市东城区交道口北二条 35 号楼 8 门 103 居室一套，谢考进要求谢会来、德荣丽搬出此房，谢会来则表示使有面积不，不同意换房，谢考进诉到法院，谢会来、德荣丽在此处居住，双方多年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，身体多病，不能忍受与谢会来、德荣丽共 4 / 9同居住生
11、活，故起诉要求谢会来、德荣丽搬离此房，交承租诉讼费。谢会来、德荣丽辩称，我二人一直与谢考进共同居住，不同意谢考进的诉讼请求。裁判理由：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。6、准共有情况下的用益物权案：案情：原告与被告系
12、父子关系。本案诉争的房屋系原告单位宿舍，原告夫妻俩和包括被告在内的其他子女自 1985 年起均在此房屋一起共同居住。1996 年因单位进行房改将此房屋出售给原告所有。2001 年，原告与被告母亲经法院调解离婚，调解书确定该房屋归原告所有。因原告和被告母亲以及其他子女在别处另有房屋而搬出此房，后此房屋仍由被告居住。近年来，原、被告因家庭生活琐事发生矛盾。为此，原告于 2006 年 10 月诉讼到法院，以被告侵权为由，要求法院判决被告搬出此房屋。另查明，被告自 1985 年以来一直居住在诉争的房屋内，现虽已成年，但无固定的工作和稳定的收入来源，也无其它房屋居住，生活较为困难。一审判决：公民的合法财
13、产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占，侵占他人财产的应当返还财产。为此，法院判决被告于判决生效后三十日内从该房屋搬出，将房屋返还给原告。宣判后被告未提出上诉，也未履行判决确定的义务。执行、申诉情况：2007 年 2 月，原告向一审法院申请强制执行，要求被告从该房屋搬出。执行中被告提出申诉称，我自 1985 年起一直居住在此房，我现在无生活来源的，也无其它房屋居住，原告起诉我侵权事实不成立，要求继续居住此房屋。原审法院受理了被告申诉后，在处理本案时，存在两种不同意见。第一种观点认为：根据已颁布的物权法规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，根据这种法律精神，该房屋所有权人是原
14、告的，他有权拒绝被告继续居住房屋。原一审认定事实清楚，适用法律得当，应当维持原审判决，驳回被告的申诉请求。第二种观点认为：被告是自 1985 年一直居住在此房屋，是合法居住在此房屋内。1996 年 5 / 9原告购买此房屋时，当时共同居住人被告已成年，他当时尽管没有购买房屋的能力，但是并没有明确表示放弃居住权利。现被告既无其它房屋居住，也没有固定的工作和稳定的收入来源，如原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。所以再审中应支持被告的申诉意见，判决被告对争议的房屋享有居住的权利。笔者同意第二种观点。争议的焦点：被告是否构成侵权，对该房屋是否有居住权。评析一：我国宪法和相关的法律没
15、有采用居住权的概念，最高人民法院以法释200130 号颁布了关于适用若干问题的解释（一） 第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。 ”根据该规定，离婚时，一方无房可居属于生活困难，双方可以协商或者法院可以判决有房一方以居住权或者房屋的所有权予以帮助。该司法解释中提出有关“居住权”的规定。但是该司法解释中的居住权主体是特定的，仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方，并不适用于其它民事诉讼案件。对于何谓居住权，法律没有明确的规定。物权法在起草过程中，有专家提出把居住权这种具有物权特征的准物权列入物权法的保护范畴，并提出在物权法领
16、域中“居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。但是物权法定稿时删去了草案中该条款。这样就使得居住权在司法实践中，出现审判缺乏法律依据的难题。我个人理解的居住权，是指特定的公民在自己依法占有的房屋内因居住和生活而享有的并排斥他人干涉的使用房屋的权利。他的显著特点：一是居住权的主体是特定的；二是有合法依据而占有房屋的；三是居住权人使用权须限于居住的目的。从本案主体上来看是特定的，原、被告双方是父子俩，被告自 1985 年一直居住在房屋内并没有侵权的事实，是合法居住在房屋内，而现占有房屋也仅是以居住为目的。评析二：1996 年单位房改将该房屋出售给原告，此房屋由公房转为产权私房，原告是以较小的对价取得房屋产权，而共同居住人被告当时已成年。被告虽不具备购买房屋的条件，不能成为房屋的所有权人，却没有明确放弃居住权。所以不能因此排斥被告在房屋内的居住权利。现居住人被告申诉主张居住权，而产权人原告主张物的排他使用权。针对本案有关居住权
