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1、1土地估价的补充内容第一部分 主要用途土地的估价在土地估价中，土地用途主要分为：1、居住用地。2、工业用地。3、商业、旅游、娱乐用地。4、综合用地。5、教育、科技、文化、卫生、体育或者其他用地。一、居住用地（一）影响因素分析1、 一般因素应重点分析：自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。2
2、、 区域因素应重点分析：自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。3、 个别因素应重点分析的有：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通
3、达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。（二） 估价方法选择与评估1、 估价方法选择居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。2、 评估技术要点（1）评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、2绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。（2）评估高档公
4、寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。（3）评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。（4）对于待拆迁改造的危旧居住用
5、地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。二、工业用地（一）影响因素分析1、 一般因素应重点分析：自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；社会因素：城镇发展与公共设施建设等；经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。2、 区域因素应重点分析：交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；环境状况：污染排放状况及治理状
6、况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3、 个别因素应重点分析的有：地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。（二） 估价方法选择与评估1、 估价方法选择工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。2、 评估技术要点（1）投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。（2）矿井、矿区用地价格评估，
7、宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采确定。（3）高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。（4）对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。（5）机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应3考虑垄断地租修正。（6）在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。三、
8、商业、旅游、娱乐用地（一） 影响因素分析1、 一般因素应重点分析：自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、各类市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。2、 区域因素应重点分析：自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、
9、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。3、 个别因素应重点分析的有：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。（二） 估价方法选择与评估1、 估价方法选择商业、旅游、娱乐用地，宜
10、采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。2、 评估技术要点（1）各类商业用地价格评估,必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。（2）各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。四、 综合用地（一）影响因素分析因素分析见居住用地和商业用地相应部分。（二） 估价方法选择与评估1、 估价方法选择综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价。2、 评估技术要点在选择比较实例时，应选择相邻地区的同类综合用地。4五、 教育、科技、文化、卫生、体育及其它用地影响因素分析及评估方法选择应用，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法进行。第二部分 其它权利土地价格评估一、承租土
11、地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。1 市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。2 收益还原法（1）承租土地使用权价格计算公式：V=（a ， /r）1-1/(1+r) n式中： V：承租土地使用权价格a， ：盈余租金r：承租土地使用权还原利率n：
12、收益年期（2）纯收益计算承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。（3）还原利率确定承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 1 个百分点左右。二、 划拨土地使用权划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。三、有限定条件的土地使用权1 设有租赁
13、权设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。2 设有地役权设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格，5然后作减价修正。四、 土地租赁权将带有租赁契约的土地进行转让、收回、征收或调整租金时，一般要进行租赁权价格评估。土地租赁权价格评估可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。1 市场比较法选择相邻地区的类似土地租赁权转让实
14、例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意租赁契约的内容、经过时间和剩余期限、租金调整情况及特别约定等对租赁权价格的影响。2 收益还原法（1）租赁权价格计算公式：V=（a ， /r）1-1/(1+r) n式中： V：租赁权价格a， ：盈余租金r：租赁权还原利率n：收益年期（2）纯收益计算租赁权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。（3）还原利率确定租赁权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，租赁权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 1 个百分点左右。五、 地役权地役权是为自己土地使用便利而在他
15、人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时，一般要进行地役价格评估。地役权价格评估根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估，可采用市场比较法、收益还原法等。在用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。地役权的设定内容、支付代价方式、经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别。在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 1 个百分点左右。6第三部分 城镇土地基准地价测算中基准地价修正系数表（供参考）表 C1.27 商业用地基准
16、地价修正系数表市级中心 区级中心 小区级中心 独立商业用地 区域类型 修正系数宗地修正因素优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣街道等级中心职能总数中心公交车流量中心距火车站距离中心距离港口距离人口密度或人流量区域交通管制区域因素离区域中心点距离容积率宗地地质条件自然灾害危害程度距公交车站距离宗地临街宽度街角地宗地进深宗地面积畸零地个别因素注：区域类型分级依据基准地价评估成果，可分成市级、区级、小区级和独立商业用地，也可分成繁华街道、次繁华街道、一般街道和独立商业用地。7续表 C1.27 商业用地宗地地价影响因素指标说明表市级中心 区级中心 小区级中心 独立商业用地 区域类型指标标准宗地修正因素优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣街道等级中心职能总数中心公交车流量中心距火车站距离中心距离港口距离人口密度或人流量区域交通
