土地估价技术报告(马鞍山）

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1、 土地估价技术报告项 目 名 称：中国*集团公司重组改制项目土地使用权价格评估(安徽省马鞍山市) 受托估价单位：北京*不动产评估有限公司土地估价报告编号：（北京）*（2007）（估）字第 056-23-马鞍山市-1 号土地估价技术报告编号：（北京）*（2007）（技）字第 056-23-马鞍山市-1 号提交估价报告日期：二七年十一月一日关键词: 安徽省马鞍山市中国*集团公司重组改制北京*不动产评估有限公司二七年中国*集团公司重组改制土地价格评估- 0 -土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一 、估 价 项 目 名 称中 国 *集 团 公 司 重 组 改 制 项 目 土 地 使 用 权

2、 价 格 评 估(安 徽 省 马 鞍 山 市 ) 二 、委 托 估 价 方委 托 单 位 ： 中 国 *集 团 公 司 单 位 地 址 ： 北 京 市 海 淀 区 *大 街 *号 *国 际 广 场法 人 代 表 ： *联 系 人 ： *联 系 电 话 ： 010-*传 真 ： 010-*邮 政 编 码 ： 100080主 营 业 务 范 围 ：*等 。三 、受 托 估 价 方受 托 估 价 机 构 ：北 京 *不 动 产 评 估 有 限 公 司机 构 地 址 ：北 京 *大 街 *号 院 *中 心 *号 楼执 业 范 围 ：全 国 范 围 内 从 事 土 地 评 估 业 务资 格 证 书 获

3、得 时 间 ：2007 年 7 月 1 日资 格 证 书 有 效 期 限 ：2008 年 6 月 30 日注 册 号 ：A200711*法 人 代 表 ：*联 系 人 ：*联 系 电 话 ：010-*传 真 ：010-*邮 编 ：100031中国*集团公司重组改制土地价格评估- 1 -四 、估 价 目 的经 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 有 关 文 件 批 准 ，中 国 *集 团 公司 拟 发 起 成 立 股 份 公 司 ，根 据 国 土 资 源 部 关 于 中 国 *集 团 公 司 重 组上 市 土 地 资 产 处 置 有 关 问 题 的 复 函 （国 土 资 厅

4、函 2007*号 ），拟 采用 授 权 经 营 方 式 对 原 划 拨 土 地 使 用 权 进 行 处 置 ，根 据 需 要 对 其 下 属*集 团 马 鞍 山 *研 究 院 位 于 马 鞍 山 市 花 山 区 *东 路 *号 划 拨 土 地采 用 授 权 经 营 处 置 和 评 估 ，为 中 国 *集 团 公 司 改 制 设 立 股 份 公 司 进行 土 地 资 产 处 置 及 测 算 正 常 的 土 地 使 用 权 市 场 价 格 提 供 参 考 依 据 。五 、估 价 依 据 国 家 有 关 部 门 颁 布 的 法 律 、法 规1、中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 （200

5、4 年 8 月 28 日 第 十 届 全 国人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 关 于 修 改 中 华 人 民 共 和 国土 地 管 理 法 的 决 定 第 二 次 修 正 ）2、中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 3、中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 4、中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 （国 务 院 令 第 55 号 ）5、划 拨 土 地 使 用 权 管 理 暂 行 办 法 （1992 年 原 国 家 土 地 管 理 局令 第 1 号 ）6

6、、国 有 企 业 改 革 中 划 拨 土 地 使 用 权 管 理 暂 行 规 定 （原 国 家 土地 管 理 局 8 号 令 ）7、国 土 资 源 部 关 于 改 革 土 地 估 价 结 果 确 认 和 土 地 资 产 处 置 审 批办 法 的 通 知 （国 土 资 发 200144 号 ）8、国 土 资 源 部 办 公 厅 “关 于 印 发 企 业 改 制 土 地 资 产 处 置 审 批 意见 （试 行 ）和 土 地 估 价 报 告 备 案 办 法 （试 行 ）的 通 知 ”（国 土 资 厅 发200142 号 ）9、国 土 资 源 部 关 于 进 一 步 规 范 土 地 登 记 的 通 知

7、 （国 土 资 发2003383 号 ）10、国 土 资 源 部 关 于 加 强 土 地 资 产 管 理 促 进 国 有 企 业 改 革 和 发展 的 若 干 意 见 （国 土 资 发 1999433 号 ）中国*集团公司重组改制土地价格评估- 2 -11、国 土 资 源 部 关 于 严 格 按 国 家 标 准 实 施 城 镇 土 地 分 等 定 级 规程 和 城 镇 土 地 估 价 规 程 的 通 知 （国 土 资 发 2002195 号 ）（二 ）地 方 政 府 及 有 关 部 门 颁 布 的 法 规 、条 例 、文 件 、通 知1、马 鞍 山 市 人 民 政 府 关 于 公 布 马 鞍

8、山 市 城 区 国 有 土 地 基 准 地 价的 通 知 （马 ）政 发 200319 号 （2003）2、马 鞍 山 市 城 区 土 地 基 准 地 价 更 新 技 术 报 告 （三 ）有 关 技 术 标 准1、中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 城 镇 土 地 估 价 规 程 2、中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 3、中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 土 地 利 用 现 状 分 类 （四 ）其 他 资 料1、委 托 方 提 供 的 有 关 资 料（1）待 估 宗 地 国 有 土 地 使 用 证 复 印 件 ；（2）待 估

9、宗 地 房 产 证 复 印 件2、估 价 人 员 现 场 勘 察 、调 查 、收 集 的 相 关 资 料六 、估 价 基 准 日二 七 年 三 月 三 十 一 日七 、估 价 日 期二 七 年 六 月 二 十 日 至 十 一 月 一 日八 、地 价 定 义1、用 途 设 定 ：估 价 对 象 土 地 登 记 用 途 为 科 研 设 计 用 地 ，实 际 用 途为 科 研 设 计 用 地 ，根 据 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 土 地 利 用 现 状 分 类 （GB/T21010-2007），此 次 估 价 设 定 用 途 为 公 共 管 理 与 公 共 服 务 用 地 。2、开

10、发 程 度 设 定 ：估 价 对 象 实 际 开 发 程 度 为 宗 地 红 线 外 “五 通 ”（通 路 、通 电 、通 上 水 、通 下 水 、通 讯 ）和 宗 地 红 线 内 “五 通 ”（通 路 、通电 、通 上 水 、通 下 水 、通 讯 ）及 场 地 平 整 ，根 据 此 次 评 估 目 的 ,设 定 待估 宗 地 开 发 程 度 为 宗 地 红 线 外 “五 通 ”（通 路 、通 电 、通 上 水 、通 下 水 、通 讯 ）和 红 线 内 场 地 平 整 ；中国*集团公司重组改制土地价格评估- 3 -3、土 地 利 用 和 规 划 条 件 说 明 ：待 估 宗 地 实 际 容 积

11、 率 为 0.63，评 估设 定 的 容 积 率 0.63。4、土 地 使 用 权 年 限 设 定估 价 对 象 评 估 基 准 日 时 为 国 有 划 拨 土 地 使 用 权 ，委 托 方 因 重 组 改制 的 需 要 ，拟 采 用 授 权 经 营 方 式 处 置 原 划 拨 土 地 使 用 权 ，故 设 定 估 价对 象 土 地 使 用 权 年 限 为 50 年 。5、土 地 使 用 权 价 格 权 利 设 定 ：估 价 对 象 评 估 基 准 日 时 为 国 有 划 拨 土 地 使 用 权 ，委 托 方 因 重 组 改制 的 需 要 ，拟 采 用 授 权 经 营 方 式 处 置 原 划

12、拨 土 地 使 用 权 ，故 ：此 次 设定 估 价 对 象 土 地 使 用 权 价 格 是 指 采 用 授 权 经 营 处 置 土 地 使 用 权 后 正常 的 50 年 市 场 土 地 使 用 权 价 格 。本 报 告 评 估 的 土 地 使 用 权 价 格 是 在 上 述 设 定 用 途 、开 发 程 度 、容积 率 、土 地 使 用 年 限 条 件 下 于 2007 年 3 月 31 日 的 授 权 经 营 的 50 年土 地 使 用 权 价 格 。九 、估 价 结 果根 据 城 镇 土 地 估 价 规 程 ，估 价 人 员 依 据 土 地 估 价 的 的 基 本 原则 理 论 和 方

13、 法 ，在 充 分 分 析 估 价 对 象 所 在 区 域 的 地 价 影 响 因 素 和 掌握 的 土 地 市 场 交 易 资 料 的 基 础 上 ，按 照 土 地 估 价 程 序 ，选 择 合 适 的 估价 方 法 得 出 估 价 对 象 本 次 地 价 定 义 条 件 下 的 土 地 评 估 结 果 如 下 ：评 估 宗 地 总 数 ：1 宗土 地 单 价 ：1793 元/平方米土 地 总 面 积 ：74912.16 平 方 米总 地 价 ：13431.7503 万 元 大 写 ：壹 亿 叁 仟 肆 佰 叁 拾 壹 万 柒 仟 伍 佰 零 叁 元 整 （人 民 币 ）货 币 种 类 ：人

14、 民 币 元详 见 土 地 估 价 结 果 一 览 表十 、需 要 特 殊 说 明 的 事 项（一 ）假 设 条 件1、委 托 方 合 法 有 偿 取 得 土 地 使 用 权 ，并 支 付 有 关 税 费 。中国*集团公司重组改制土地价格评估- 4 -2、估 价 对 象 在 设 定 用 途 下 得 到 最 有 效 利 用 ，并 会 产 生 相 应 的 土地 收 益 。3、待 估 宗 地 与 其 它 生 产 要 素 相 结 合 ，能 满 足 设 定 土 地 使 用 年 限内 经 营 管 理 的 正 常 进 行 ，保 证 单 位 的 持 续 发 展 。4、在 估 价 期 日 地 产 市 场 为 公

15、 正 、公 开 、公 平 的 均 衡 市 场 。5、任 何 有 关 待 估 宗 地 的 运 作 方 式 、程 序 符 合 国 家 、地 方 的 有 关 法律 、法 规 。6、委 托 方 提 供 资 料 属 实 。7、评 估 设 定 的 土 地 开 发 程 度 为 宗 地 红 线 外 通 路 、通 电 、通 上 水 、通 下 水 、通 讯 及 红 线 内 场 地 平 整 状 况 。（二 ）本 报 告 使 用 限 制 条 件1、本 报 告 及 估 价 结 果 仅 为 本 报 告 设 定 的 评 估 目 的 服 务 ，当 用 于其 它 目 的 ，本 报 告 评 估 结 果 无 效 。2、本 报 告 估 价 结 果 是 在 满 足 地 价 定 义 所 设 定 条 件 下 的 土 地 使 用权 价 格 ，若 待 估 宗 地 的 土 地 利 用 方 式 、估 价 基 准 日 、土 地 开 发 状 况 、土 地 使 用 年 限 、土 地 面 积 等 影 响 地 价 的 因 素 发 生 变 化 ，该 评 估 价 格 应作 相 应 调 整 。3、本 报 告 必 须 完 整 使 用 ，对 仅 使 用 报 告 中 的 部 分 内 容 所 导 致 的有 关 损 失 ，受 托 估 价 机 构 不 承 担 责 任 。4、土 地 估 价 报 告 和