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1、深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 1 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日地产产品物业管理设计要点一、 设施部分：设施名称设计要点水电气配套1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温
2、度自动控制。5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。10. 高层应每 2层在管道井设置一个取水口。11. 商铺做餐饮用途的考虑排污、油烟排放，设置隔油池、烟道。围墙护栏、支持杆1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低） ，材料考虑容易替换或免维护。2.围墙尽量选择混凝土砖结
3、构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于 14厘米。3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4.围墙安装防爬网。5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。外立 1.建筑外立面管道、空调百页（架） 、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 2 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日面管道、栏杆2.空调架选用：铝合金材料（厚度 1.21.5mm）经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调 1拖 23个分机情
4、况的存在，建议空调架尺寸不小于 3匹副机位（防止空调无法安装情况时有发生） 。3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质 PVC管、管径不小于 32mm 防止堵塞。4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用 12mm 圆钢、角钢制作、尽量少选用 25x25mm以下方钢。5. 高层护栏应考虑防止攀爬的问题，且高度不宜低于 1.5米。沟渠井盖1.沟渠井配置有防震功能的井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。4.道路上的雨水、污水
5、井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现山湖海的精致管理。道路1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每 100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，取水点应在排水沟附近，小区取水点应该安装水表便于日后管理。3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。5小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定） 。6沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不易脱落。7小区路
6、面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。天面露台1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽（防水处理） 。2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量 500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 3 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日3. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。防火门1.公共部位防火门钥匙通用（通锁） 。2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。3.一层、地下室、天台防火门使用频率高
7、、易变形，中间应有方钢骨架加固。停车场及出入口1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽 18002000x长 2800-3100mm。B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽
8、。7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。9.地下车库出入口设置考虑防止雨水进入车库，防滑路面，并应按每 200平方建筑面积 1立方的标准设置消防沙池。10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。11.车库设置清洁用取水口（最远距离 50米设置一个）及清洁池。12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。娱乐设施1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱
9、上下 300mm需做防腐处理、最好用不锈钢（塑料制品）作保护层防腐。3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 4 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日4.室外娱乐场所设置排水口、沟。5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。1.对于围合式苑（户数 300户以下
10、可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽 900x1100mm）材料可选用不锈钢（优质铝合金烤漆） 。2.对于 500-800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。5.商铺较多的小区（15 户以上） ，建议在商铺区域设置产品广告信息栏（具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积 2000x1200mm） 。7.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。单车摩托车棚1、 合理设置单（摩托）车存放点。2、 小区以就近的
11、苑落为区域，利用架空层等空余位置设置。3、 大厦在行人公共出入口附近设置，容量按业主户数的 10-30%考虑。4、具体根据项目的特点、位置考虑，存放点设置照明及停车架。5、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。 （单车位兼有绿化草坪功能）6、部分特殊项目单车位容量比例：容量按业主户数的 50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。小区清洁设施1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶） ，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外
12、观与小区风格相匹配，易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 5 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日小区清洁设施4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100 户 5-7m3标准。5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆 50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。绿化设施1. 有绿化清洁用水管道
13、，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。2. 绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装 1个计量表。4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。二、 设备部分设备名称设计要点设备房环境1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3.设备房设置对流通风口。4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。照明系统1.地下路
14、灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患（实际使用中地灯使用寿命 12年、故障深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 B
15、TLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 6 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日率特高）应在广场设置节日装饰用电电源插座。7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。供配电系统1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等；确实无法避免的，有效的防护、集水、排水、报警等措施。3.变压器房设置独立通风系统，
16、有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器报警信号连接到中心。4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口 。6.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于 2寸的到地面的透气弯管。7.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。8.发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代 C02灭火系统、节约投资。9.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。深圳市保泰利佳物业管理有限公司程序文件 编号 BTLJ-7.3-G01-01名称 地产产品物业管理设计要点 版本 A/0 第 7 页共 14页编制 全仕钊 更改 审核 批准 生效期 2015年 2月 1日供配电系统10.各种配电箱（柜）钥匙通用。11.发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。12.变压器与配电柜安
