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1、金辉世界 城及环球商业价值梳理暨世界城商业销售策略汇报世界城项目营销组2016年 9月 11日一 西安商业市场概况二 世界 城及环球商业 概况三 世界 城及环球商业 价值分析四 世界 城商业 营销策略五 世界 城商业 销售计划六 需集团 支持事项目 录第 一部分 西安 商业市场概况 全市商业供求分析 曲江商业供求分析 周边竞争市场分析 典型个案分析 市场启示146 217 294 289 301 50007000900011000130001500017000190000501001502002503003504002011 2012 2013 2014 2015新增供应面积（万） 成交面积（
2、万） 成交均价（元 / ）2011-2015年全市商业年度供求走势394 433 543 717 904 020406080100120010020030040050060070080090010002011 2012 2013 2014 2015存量面积（万） 去化周期（月）2011-2015年全市商业库存及去化周期走势 近三年商业年供应基本在 300万，成交维持在 100万，价格波动不大，供应持续高位， 供求关系已失衡 。 2015年销售型商业中 60以下的商铺成交占比高达 40%， 60-120成交占比达 21%， 150以上商铺成交比例低。 全市商业存量从 2013年开始进入快速攀升的
3、阶段，截止 2015年末库存高达 904万 ，虽然存在着部分自持商业，但仍可以看出商业物业的市场风险度。18%22%13%8%16%6%4%3%4%5%30以下30-6060-9090-120120-150150-200200-250250-300300-500500以上0% 5% 10% 15% 20% 25%2015年全市商业分面积段成交比例近 5年平均年均去化 109万数据来源：房管局备案数据全市商业概况 全市商业年均消化约 109万，库存 904万，供需关系失衡明显05000100001500020000250000.010.020.030.040.050.060.070.080.0新
4、增供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元 / ）近 5年平均年均去化 12万2011-2016年上半年曲江商业年度走势 曲江商业年均成交 12万 ， 商业成交呈现波浪型走势 ， 均价出现下滑 ， 16年上半年商业成交均价降至低点 ， 仅为 15632元 /； 曲江商业 库存量截止 2016年上半年 74万 ， 存量套数 3389套 ， 去化周期高达 135个月 ， 库存压力巨大； 未来中长期整个曲江依然处于商业的高饱和状态 。 被迫持有型商业量会增加 ， 未来竞争从二级市场向三级市场转移 。78.6 79.7 135.0 74.0 0204060801001201401600.020.0
5、40.060.080.0100.0120.0140.0160.02013 2014 2015 2016年上半年存量面积（万） 去化周期（月）2013-2016年上半年曲江商业存量及去化周期走势数据来源：房管局备案数据全市商业供求走势 曲江区商业市场年均消化 12万，成交均价呈现下滑趋势项目名称 商业建面（万） 商业类型 楼层 是否明火产品面积区间（）主力面积区间（）销售价格（元 /）月均销量（）中海凯旋门 6万底商纯一 是20-100030-200 12000-18000968一托二 是 50-300 10000-15000纯二 是 60-300 10000-12000独立商业 1-5F 20
6、-635 20-227 未售 天地源曲江香都 1.2万 底商纯一否 70-30070-130 24000 未公开发售，90%的商铺工程抵款，抵款价格20000一托二 90-200 20000金地褐石公馆 4.5万底商 纯一 否 20-224 26-120 12500-14500 月均 37，基本以工程抵款为主独立商业 1-3F 40-357 41-95 未售 曲江二期目前仅中海城商业去化较好 ， 一是由于底商均可明火做餐饮 ， 二是价格优势明显 ， 三是招商先行 ， 带动整体商业氛围相对浓厚； 天地源曲江香都和金地褐石公馆商业基本去化处于滞销状态 ， 90%以上的商铺作为工程抵款 。周边竞争市
7、场分析世界城周边核心竞品目前存量较大，去化缓慢，中海城通过以产品小面积 +低总价 +高赠送，服务多样化以租代售促进销售；天地源及金地基本以工程抵款去化二批次推售首批次推售三批次推售中海城凯旋门数据来源：房管局备案数据项目名称 中海城 /凯旋门 项目位置 南三环与芙蓉西路十 字路口东南角占地面积 282亩 建筑面积 66万方销售情况 在售 住宅成交 均价 8500-10800元 /商业面积6万（中海城底商 1.65万）商业成交 均价 1.4-1.8万元 /商业形态 一拖二（一层 6米二层 4.3-5.1米）、纯一层、纯二层商铺面积区间 20-1000 租金水平 80-90元 / /月，临三环商铺
8、 65-70元 / /月年份 销售金额（万元） 销售面积 （） 销售套数 （套） 销售均价（元 /）2015年 17440 9924 161 175732016年上半年 11092 7503 100 14782推售时间 楼栋 产品类型 面积段（） 销售套数 （套） 销售均价（元 /） 消化周期 （月）14年底（首批次）中海城 1#、 2#、13#、 14#纯一一拖二 30-300 110 15000 62015年初（二批次） 中海城 6#、 7# 一拖二 70-130 40 9500 12016年上半年（三批次）3#、 4#(15年底）；5#、 6#（ 16年 7月）； 2#（ 16年 8月）
9、； 1#、 7#（ 16年 9月初）纯一一拖二 58-300 18712000-15000 6典型个案分析-中海城中海城通过商业的招商先行策略及业态规划的优势，通过价格引导，带动整体商业销售情况相对良好 2015年销售均价 ：整盘均价 2.1万元 /平米； 1F:28000元 /平米、 2F:22000-26000元 /平米、 3F-4F： 9000元 /平米 2016年商 铺均价 2.2万 /平米。商业类型 套数 剩余面积 总货值 均价商业街一层 6 1020 28560000 28000商业街二层 26 2600 59098000 22730商业街三层 6 2642.95 23786550
10、 9000负一层（超市部分） 23 2117.57 62170921 29359写字楼 120 15000 135000000 9000合计 181 23380.52 308615471 13199.79月产品： 1 4F商铺销售额：约 1.9亿元成交面积： 10249成交均价： 18547元 /平米营销轴线2013 2014 2015 20164月品牌签约仪式11月 20日正式营业8月试营业8月商业面世蓄客11月产品： 3-4F商铺均价： 8000-12000元 /平米销售额： 1亿4层售罄， 3层销售 50%5月产品： 1-2F商铺均价： 33000-47000元 /平米；8月产品： 1-
11、2F商铺均价： 39600-56400元 /平米11月产品：写字楼均价： 8800元 /8月写字楼面世蓄客10月写字楼交付典型个案分析-阳光城新天地项目 2014年 11月启动销售，写字楼总体量 3万， 2015年 10月已交房，目前现房销售，项目开业前期销售较好（月均去化速度 3.5套约 600平方），开业后期价格虽有所上涨，但因人气量难以支撑商业体量，商铺空置率为 45%，销售去化较慢（月均去化 0.7套约 100平方），目前采取租售相结合政策在售区域产品类别 体量 户型面积区间 认筹价格 开盘时间 交房时间 去化量 目前售价 租金水平豪宅 6栋 185-230平米 14000元 /平米
12、2012年 5月 19日 2015年 9月 95% 12000-13000元 /平米 200-290平米写字楼 9万方 150-1200平米 11000元 /平米 2012年 6月 22日 2014年 10月 100% 10000-12000元 /平米单间 60-70平米；整层70-80平米万达广场外围商铺 3万100-220平米（一拖二）35000-40000元 /平米 2012年 7月 2013年 8月 100%20000-30000元 /平米150元 /平米（出租率不到 40%）万达广场于 2013年 11月 26日（开业）豪宅底商 239间 100-220平米（一拖二） 35000元
13、/平米 2014年 10月 2015年 9月 85% 20000-30000元 /平米70-80元 /平米（目前仅 1家开业）公寓 7.4万方 35-60平米 8500元 /平米 2014年 10月 25日 2015年 9月 100% 9000元 /平米 24元 /平米/月营销轴线 2012 2013 2014 20155月产品：首推豪宅均价： 1.3元 /平米截止 15年底去化率达到 95%6月产品：写字楼均价： 1.1元 /平米售罄7月产品： mall外围商业街开盘均价： 3.3-3.6元 /目前均价： 2.5元 /平米开盘去化 95%4月商业 Mall招商大会暨品牌签约仪式11月商业 M
14、all开业10月产品：豪宅底商均价： 2.5元 /平米开盘去化 85%产品：豪宅、豪宅底商剩余产品进入尾盘销售11月写字楼清盘典型个案分析-万达广场项目 2012年 6月开盘销售，写字楼总商业总体量 9万方，销售均价 11000元 /，可售商业总体量 9万，销售均价 35000元 /， 2013年 11月开业，开业前去化73%，开业后由于人气量不足，项目降价 15-20%左右，去化 27%， 2014年 12月清盘全市商业市场年均成交稳定在 100万，但是供应高企，供求严重失衡，库存压力巨大； 60以下的商铺是市场成交主流；曲江商业市场年均成交 12万，供应高企，供求失衡并且库存压力巨大；从周
15、边市场来看，小户型商铺 去化 情况最好， 去化最好的面积区间 为 30-120 的 纯一层产品，价格区间在 1.21.8万元 / ；其次是 70-130的 一托二产品，价格区间在 1.0-1.5万元 / ；去化最慢的是 60-200的 纯二层，价格区间在 1.0-1.2万元 /；周边市场独立 商业目前 均未出售 ，主要以商业 团队进行招商； 住宅 底 商全部具备分割条件，但是大部分底商基本不可做餐饮，局限性较大，竞品多以低总价（小面积 +低单价）作为主要价值输出 。针对综合体商业来看，开业前去化速度较快，但受制于商场运营情况影响较大，若商业开业后人流量达不到预期，则之后去化速度明显下降，价格方
16、面较难实现更高的溢价，通过万达案例表现开业前去化速度为开业后去化速度一倍，开业后价格折损 20%,我司目前商业运营能力及情况未知，故为降低风险， 建议环球广场力争在商业 MALL开业前销售完毕。市 场 启 示第二 部分 世界城 及环球商业概况 世界 城及环球商业 分布 世界城商业货量盘点 世界城已售商业分析 世界城未售库存盘点S7A13S9 S10 C1C2A2期A2期A1期B2期B1期C1期金辉世界城商铺分布图A区商铺B区商铺C区商铺环球商业 AB栋世界城及环球商业分布世界城目前已开工商业分布在 A区 A1期和 A2期、 B区 B1期和 B2期、 C区 C1期，共计 188套商铺，总面积 29932，总货值 7.21亿元；环球 AB栋共计 142套商铺，总面积 13993，总货
