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1、1某国际大厦项目可行性研究报告一、国际大厦项目介绍及权属关系1、项目介绍国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路 201 号，重庆市 CBD 的核缘位置，区位特征非常明显。国际大厦于 1997年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑区域最后一栋烂尾楼。项目占地面积约 8000 平方米，总建筑面积可达到109627.4 平方米，其中地上建筑面积（计容积率建筑面积）87291.9 平方米，地下建筑面积为 22335.5 平方米，建筑密度为 69%，绿地率，6.75%。项目规划 72 层（地上 67 层） ，总高度达到 288.90 米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑 CBD 第一高楼。2项目建成
2、后效果2、项目进度及其它要求施工进度方面，目前项目土建施工进度到 23 层，包括地下 5 层及地上的 18 层，完成建筑面积 50106 平方米。在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证、投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证目前还在办理。由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝中区教委 6119.2 平方米，还部分居民 1366.82 平方米。3项目实景3、债权、债务关系说明国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商、两家施工单位及国土、建委和银行。项目 1997 年动工，由于资金问题多次停工，目前已经
3、进入司法程序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负债构成如下表所示：重庆国际大厦负载构成1、 中铁建筑公司 0.8 亿2、 中建五局 0.46 亿3、 中兴房地产公司 0.6 亿4、 重庆展翔房地产公司 0.9 亿5、 国土出让金、配套费共计 0.07 亿6、 银行 0.14 亿我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查工作。4二、重庆核心功能区位演进分析1、重庆最新规划定位分析（1）连续性政策阐述在重庆直辖后的 10 年，经历了大规模基础设施建设、大规模固定资产投资及主导工业产业的进一步发展，加之三
4、峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完成了前一阶段的历史目标，可以向下一方向寻求更大的突破。在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆发展具有成败意义的几项重要战略，在此概述如下：一小时经济圈将建设以重庆主城为核心，在交通 1 小时可通达的核心范围，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。 其范围涵盖重庆市的 23 个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。根据规划， “一小时经济圈” 2015 年将在全市率先实现全面小康，带动全市在西部地区提前 3 年实现小康；到2020 年， “一小时经济圈”地区生
5、产总值将在 2005 年基础上翻三番，人均地区生产总值突破 8000 美元；常住人口达到 2200 万，城镇化率提高到 80；主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。5“314”战略定位2007 年 3 月 19 日重庆干部大会传达贯彻胡锦涛总书记关于新阶段重庆工作重要讲话，即“314 战略定位” ，概括起来就是：三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；一大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标；四大任务加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积
6、极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。城乡统筹发展的综合实验区2007 年 6 月 7 日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知 。通知要求重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。试验区的启动，使得重庆在金融、土地、财政、城市6化等方面有了更多的自主权及发展动能，为重庆内外发展提供了更大的平台。大开放观以中共中央政治局委员身份出任重庆市委书记的，曾在公开场合郑重强调，其到重庆的重任，就是“贯彻落实胡锦涛总书记做出的31
7、4总体部署。 ”而要实现这样的发展，认为“重庆根本出路在扩大开放，最大动力也在扩大开放，重庆人必须做出科学的定位，有勇气把自己置身于开放的前沿。 ”关于开放，其提及最多胡就是“打造内陆地区开放型经济开放，大开放”我们将此称为：的大开放观。可以明确的预计，重庆未来的经济发展将以“大开放观”为总体基调，政府在促进开放的体制、环境、模式、招商、城市包容、人才、区域创新等方面出台更加有力的政策，进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。（2）政策分析明确时势我们认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。在区域层面，重庆市政府能够洞察到这个城市发展的现状、阶段、瓶颈，能够找到这个城市发展合理的突破点。如
8、果对重庆市较为行政体制的改革取得成功，以充分服7务于开放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。政策连续前面简单阐述过，重庆已经完成了过去的任务，需要有更高的发展目标。我们认为政府出台的几大关键战略，本质是一致的，各项战略的深化程度由浅入深，具有较强的连续性。这些战略的出台，我们从理论及实际分析，有如下的原因：城市群。在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单个城市的竞争，而是大城市群的竞争，这样的理论已经为美国、日本、欧洲等发达国家的实际发展经历所验证，在中国也东南部沿海地区也已经初步被验证其正确性。能够顺应规律的必然，制定相关战略并予以执行，证明重庆市此项政策出台人具有
9、非常强的国际化视野。城市化。我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其“二元经济”结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段（工业化后期）升级的难度较之其它中、西部大城市更大。唯有解决城市化问题，才能将大量农业社会的人口转向工业社会（以工业和传统服务业为主） ，而这种战略的实现必须依靠城市群。8内外兼顾的发展动力。中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。我们认为目前重庆市主核心区域已经具备向更高经济阶段发展的一定基础，金融业、现代服务业、知识型服务业、
10、创新产业等有一定的上升空间（但由于始终存在的城市化问题,这类更高层次的产业飞跃的阶段还没有到来） 。这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治体制为保证，需要有这类产业辐射的一个巨大城市空间;对外，则需要有强大的投资拉动（预计重庆更多是工业投资）来提升整个城市主导产业的功能。从最新的发言判断，他对城市的发展方向及可能执行的措施已经非常明确。发展动向预测 将逐步进行重庆市的相关政治体制改革，尤其是在城市规划、招商引资及政务效率方面，出台一些较为严格的政策； 扩大开放，对工业及现代服务业（以金融为主）的开放力度将加大，并且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。同时，在承接沿海产业转移及加工贸易
11、等方面出台各项措施； 城市规划与旧城改造力度加大； 对“一小时经济圈”内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入“一小时经济圈” ；9 鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策；（3）对我司影响 中心城区地位有加强的趋势； 城市规划和旧城改造存在发展机会； 一小时经济圈内的城市应加大关注力度； 重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地产出现长期暴力的机会可能不多； 工业城市的主基调 20 年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导工业及其服务产业；2、重庆商务区位分布及功能特性（1）重庆未来 CBD 的规划与形态江北城解放碑弹子石观音桥南坪石桥铺沙坪坝 两路口新牌
12、坊陈家坪10根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为 56 平方公里。其中核心地区为 4 平方公里，由江北城现代商务区、解放碑商贸区、弹子石功能配套区共同组成，形成“两点一线”空间结构模式。其功能分区为： 江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括一部分商贸职能； 解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括一部分商务办公职能； 弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。 （2）重庆现有商务区位分布及功能地位重庆市 CBD 规划界定了未来重庆政府拟建设的中央商务区格局，在此对重庆市目前的服务业区位格局进行分析如下：
13、 解放碑:定位于重庆市主中心、服务业核心聚集区。从重庆城市发展的历史过程看，渝中半岛作为全市经济商贸和政治文化活动中心的地位始终没有变化。目前解放碑作为渝中区服务业核心聚集区，承载着重庆市商业、商务中心的功能。商业方面，解放碑商贸中心区是中国西部最大的商业步行街区，集购物、休闲、旅游、商务、餐饮、娱乐等综11合功能于一体。 据统计，中心区区域内有 7600 个第三产业机构（单位） ，其中批发零售企业 5253 个；营业面积超过 5000 平方米的大型商场有 20 多家；星级饭店(酒楼)10余家；全市十大西部之最的商业企业，在解放碑商贸中心区就占了五个；最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司；最大
14、的批发商重庆商社；最大的零售超市家乐福；设施档次最高的商务机构大都会；全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。 商务方面，解放碑是重庆市金融证券、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等服务业（尤其是现代服务业）最发达的地区。有 70 余个金融机构；邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点 300 多个；25 家世界五百强企业的办事机构落户商贸区；品牌餐饮网点 340 多家。 上清寺两路口:定位于解放碑服务功能的延伸区。从历史脉络来说，上清寺两路口片区是重庆人“进城”的必经之地，此区域将渝中区与大坪及沙坪坝土湾地区连接，中心地理位置优势明显；在黄花园大桥建成之前，嘉陵江大桥成为连接渝中区与江北
15、区的唯一通道，在重庆基础设施不是非常完善，经济容量不是很大的九十12年代，交通可达性也是两路口成为传统办公区的重要条件；另外，重庆市政府所在此区域，使得两路口片区一度成为重庆市的政治、经济中心，集中了重庆市顶尖的商务办公、金融与生产服务性机构。随着政府的搬迁，两路口片区的商务氛围的有所衰弱，随着重庆经济总量不断增大，以前两路口便捷的交通可达性优势反而由于通勤不便而变成劣势，进一步影响了其服务产业的聚集。目前上清寺两路口片区的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集区功能的延伸。但两路口区域先天地理位置优势毋庸置疑，随着嘉华大桥打通江北与大坪的交通瓶颈、连接南岸区与北部新区的 3 号线贯通、连接渝中
16、区与沙坪坝的地铁一号线贯通，上清寺两路口片区的交通拥挤劣势一定程度得到化解，片区的商务功能可能会得到增强。如果重庆市政府搬迁至江北，则无疑对未来重庆市 CBD格局带来变化，解放碑核心功能区的作用将被逐渐弱化，江北城的商务辐射功能会逐渐突出，而上清寺两路口片区又将面临重新定位的问题。 观音桥:定位于江北区流通业为主的城市副中心【重庆市城市总体规划】确定渝中组团为市中心，在北部片区的观音桥新牌坊一带、南部片区的南坪、西部片区的沙坪坝和大杨石设立四个城市副中心，集中布置13市一级的商贸、娱乐、办公、科技、文化、教育设施。江北地区是重庆市未来最重要的发展方向，其用地条件好且地势平坦，靠近江北机场和重庆新火车站，拥有西部最大的枢纽港口寸滩港，毗邻重庆市重点规划的大物流区，对外交通通达性是重庆市各区域最好的。加之重庆市政府搬迁以及未来
