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1、 第一章 概 述1.1 项目名称、主办单位及负责人项目名称： *市鲜奶厂职工住宅楼建设建设单位： *市鲜奶厂法人代表： *项目负责人： *建设地址： *市下东关后巷 12 号（原市鲜奶厂）1.2 编制依据1、*市鲜奶厂职工住宅楼建设项目可研编制委托书2、*市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图3、*市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图4、国家现行有关法律、法规5、建设单位提供的其它有关材料1.3 主要研究内容本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、工程设计方案、工程总投资估算等方面进行了可行性研究。1.4 建设地址与规模*市鲜奶厂职工住宅楼建设项目位于*市下东关后巷 12 号（原市鲜奶厂），项目总占地面积 3
2、.648 亩，两栋住宅楼均为地上 5层，合计建筑面积 4778m2，总户数 55 户。 1.5 主要研究结论通过调研分析，本报告认为：项目建设可解决鲜奶厂干部职工住房紧缺问题，同时充分利用现有闲置土地，提高城市土地利用率，可研研究认为项目建设可行，应尽快立项。1.6 主要技术经济指标主要技术经济指标序号 指标名称 单位 数量 备注一 总占地面积 亩 3.648二 总建筑面积 M2 48081 住宅楼 M2 24562 住宅楼 M2 23223 门卫室 M2 30三 建筑占地面积 M2 9231 住宅楼 M2 4592 住宅楼 M2 4343 门卫室 M2 30四 建筑密度 % 38五 绿地率
3、% 12六 容积率 2.0七 日照间距 M 1.3H八 控制高度 M H16九 控制层数 层 5十 总投资 万元 470.531 建安工程费用 万元 362.62 设备购安费 万元 1.83 其它费用 万元 71.284 预备费 万元 34.85 第二章 项目建设背景与必要性2.1 建设背景2.1.1 建设单位概况*市鲜奶厂是隶属于*市供销社的一家国有性质的养殖企业，成立于 1956 年，位于下东关后巷 12 号，现有职工 60 个人，有奶牛80 头。长期以来一直担负着*市的鲜奶供应，为城市的建设做出了很大的贡献2.1.2 项目建设背景随着城市的不断发展，原来的市鲜奶厂逐渐被居民区包围起来，对
4、企业的生产运输造成了极大不便，同时原来的牛棚位于居民区中间，不符合科学布局原则，也对周围环境造成恶劣影响，所以在市政府的号召下，市鲜奶厂现在已经搬迁至泽州县金村镇大岭头村北500 米处，现有厂区成为闲置场地。*市鲜奶厂长期以来经营效益一直不好，职工收入低，住房条件差，目前职工住房问题比较突出。经市政府同意，市鲜奶厂决定在原来旧厂址的基础上新建职工住宅楼两栋。用地及规划等有关部门已经批准，见附件规划设计条件通知书、 建设项目选址意见书、*市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图和*市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图。*市工程咨询中心接受委托，对*市鲜奶厂职工住宅楼建设项 目进行可行性研究。2.2 建设的必要性一
5、、项目建设可解决鲜奶厂职工住房紧缺问题。鲜奶厂拥有职工 60 人，现仅有 1994 年建设的职工宿舍楼一栋，共 20 户，当时由于经济原因只有 6 户鲜奶厂职工入住，大部分职工目前都在外租房，生活十分不便，影响了职工的工作积极性，职工住宅问题急待解决。该项目的建设基本上可解决厂内职工住房紧缺问题。二、项目建设可提高现有土地利用率。*市鲜奶厂由于多方面原因，现已搬迁出市区，原有厂房闲置，内部杂草丛生，既浪费了城市的土地资源，又影响周围城市环境面貌。随着该项目的实施，使得牛奶厂职工不但有了自己的住宅区，同时也可改善了城市生活环境。综上所述，可研认为该项目建设十分必要。 第三章 项目选址与建设条件3
6、.1 项目选址*市鲜奶厂职工住宅楼建设项目选址于*市下东关后巷 12 号（原鲜奶厂旧址），西北紧邻该厂宿舍区，东、南两侧为规划街区道路，分别通往书院街和规划建设北路。项目场地地势平坦，现有废弃的生产厂房、牛舍和锅炉房各一座约 200 平方米。项目总占地面积 3.648 亩。场地现况详见附件 2：*市鲜奶厂职工住宅楼选址红线图。3.2 建设条件3.2.1 自然条件1、气象条件该项目所在地区属暖温带大陆性季风气候，具体气象指标如下：年平均气温 11.0最冷月（一月）平均气温 -9.4最热月（七月）平均气温 31.2极端最低气温 -22.8年最大降雨量 617.9mm月最大降雨量 176.4mm频率
7、最高风向 NW 平均风速 2.2m/s最高风速 23m/s全年平均相对湿度 63%最大冻土深度 43cm最大积雪深度 21cm地面极端最低温度 -33.1地面极端最高温度 70.5基本风压 0.45KN/m2基本雪压 0.30 KN/m2设计时应综合考虑以上气象条件，使项目建设和使用能够适应上述气候特点。2、地形地貌项目区位于太行山南端，西北部丘陵型地貌，中部地势平缓，地貌类型以盆地为主，整体走势西北高、东南低。3、地质本项目正在进行地质勘探，参考周围场地地质情况，场地内不存在滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用。4、地震烈度根据抗震规范我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，
8、项目建设区抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第三组。 3.2.2 公用工程条件1、供水项目日最大用水量 83.7m3，供水由厂区附近的自来水供水管网引出。2、供暖该项目采暖总面积 4808m2，热负荷为 216.36KW，由于市政热力管网目前还没有覆盖到该区域，本项目目前暂时由住户自己解决，待市政供热管网接入该区域后再采用市政管网供热。3、供电项目总负荷为 116.1KW，项目区原有 120KVA 变压器可满足用电需求。4、通讯*市通讯网络已完全覆盖到项目区，由电信局就近考虑接入即可。 第四章 总图布局与工程设计方案4.1 总图布局*市鲜奶厂职工住宅楼建
9、设项目总占地面积 3.648 亩，东、北部为鲜奶厂宿舍，场地呈“ ”，在两个矩形区域内各布置一 栋住宅楼。住宅楼位于场区东北部，西侧为牛奶厂已有宿舍，住宅楼紧邻在西边与宿舍紧邻；住宅楼位于下端矩形区域内，其东南侧为牛奶厂规划居住预留用地。在住宅楼北部及住宅楼的南部和北部利用建筑建空地设置绿化带，场区内主道路位于两住宅楼之间，呈东西向布置，道路南侧设 19 个停车位。场区内建筑占地面积923m2，绿化面积 292m2，道路及硬化面 积 1217m2，另配套的贮水池、化粪池等附属设施，为保证场区独立的使用空间，在场区东、南两侧设铁艺围墙，总长约 260m，大门设在厂区道路尽头的东边，旁边设30m2
10、 的门卫室。4.2 设计说明4.2.1 工程设计依据1、*市鲜奶厂委托要求2、国家现行有关标准及设计规范4.2.2 工程设计内容*市鲜奶厂职工住宅楼及室外配套设施。4.2.3 工程设计范围*市鲜奶厂职工住宅楼的建筑、结构、给排水、采暖、电气、消 防等专业设计。4.3 建筑设计坚持“以人 为本、以 环境为中心” 的设计 理念，贯彻适用、合理、经济、美观的原则，既兼顾地方特色又能满足现代生活方式的要求。4.3.1 设计依据1、住宅设计规范GB5009699（2003 年版）2、住宅建筑 规范GB5038620053、*市鲜奶厂职工住宅楼总平面意向图4.3.2 平面设计1、住宅楼地上 5 层，总建筑
11、面积 2456m2，建筑占地面积 459m2，平面呈矩形，东西长 32.8m，南北宽 14m，设 2 个单元，1 单元一梯 3 户，共计 15 户，每户平均建筑面积 79m2，户型考虑为两室一厅；2 单元一梯 2 户，共计 10 户，每户平均建筑面积 127.1m2，户型考虑为三室一厅。2、住宅楼地上 5 层，总建筑面积 2322m2，建筑占地面积 434m2，平面呈矩形，东西长 31m，南北宽 14m，设 2 个单元，一梯三户，共计 30 户，每户平均建筑面积 77.4m2，户型考虑为两室一厅。住宅总户数共计 55 户。建筑的设计充分考虑居住者的行为和心理，满足功能需要，并 适应时代的需求，平面设计采用不同功能空间的组合，注重建筑的良好朝向，使套型具有良好的日照和通风效果，保证居住者生活舒适身心健康，每层楼的顶层合理利用屋顶空间，在造型设计上充分体现建筑的组合效果，高低跌落有直有曲，高低错落有致，尺度宜人，色彩明快，体现时代的特色。4.3.3 立面设计立面造型上既要体现
