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1、第 1 页泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告目 录第一章、 项目概况及周边环境分析31.1 地理位置 31.2 项目现状 31.3 周边环境 4第二章、 泰州市宏观经济环境分析52.1 经济发展 52.2 生活水平 52.3 人口 6第三章、 泰州市商业房地产市场分析73.1 泰州商业市场分析 73.1.1 市场特点 73.1.2 市场供给 93.1.3 需求 93.1.4 未来趋势分析123.2 问卷调查分析13第四章、 泰州市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析 184.1 住宅市场分析184.2 办公楼市场分析214.3 酒店（公寓）市场分析22第五章、 项目 SWOT 分析及产品定位2
2、45.1 项目 SWOT 分析 245.2 项目风险提示275.3 商业部分产品定位305.3.1 产品定位315.3.2 产品分区325.3.3 客户定位335.3.4 价格定位335.4 住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位34第六章、 营销推广356.1 广告策略 356.2 租售策略 366.2.1 租售面积的确定 366.2.2 销售进度 37第 2 页6.3 招商管理376.3.1 目标商户设定与选择376.3.2 招商流程38第七章、 财务分析 387.1 项目开发进度计划387.2 方案 1（出售为主）的财务测算387.3 方案 2（出售为主）的财务测算437.4 方案 1 和方
3、案 2 的比较 46第八章、 结论和建议 47第 3 页第一章 项目概况及周边环境分析1.1 地理位置本项目位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。项目北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；项目南面将建设贯通东城河和西城河的护城河；项目东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本项目的开发提供了有利的条件。1.2 项目现状2004 年 5 月坡子街进行拆迁改造后建设本项目，目前，项目用地尚未拆迁完毕，还有部分住宅用房待拆迁。项目已经于去年年底开始销售，目前购物中心底层部分已经销售 70%左右。该项目用
4、地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为 Shopping Mall, 上面四至六层为办公用途；其余四块用地规划建造住宅，下面作为商业用途。项目主要经济数据名 称 数 值占地面积 41038 平方米容积率 4.33建筑密度 59.7%绿化率 21.1%地上部分（平方米）商业部分 82105.12办公楼 23664.66住宅 60292.50酒店式公寓 10929.24屋顶楼梯间 749.35第 4 页合计 177740.87地下部分（平方米）大卖场 16000车库及设备用房 24382.36合计 40382.36车位部分（个）地上车位 70地下车位
5、 4241.3 周边环境项目周边商业氛围浓厚，为泰州市最具影响力的商业区域。项目用地为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址，而在周边聚集了众多的商业设施，项目北面为第一百货，东进西路对面为泰州商城和锦泰购物广场，项目南面为泰山购物中心，项目东面已经建成滨河商贸城，在项目东面的新民路上仍然聚集着较多的小商贩，目前人流量比较大。项目东面已建成下沉式滨河绿地广场，待项目南面贯通东西城河后，该广场将成为泰州市民的一大休闲场所。项目南面附近聚集了中国银行、中信实业银行和农业银行等多家金融服务设施，东北面则有中医院北院和仁济药房，西面为大浦中心小学，各种生活配套非常齐全。项目北面的东进路贯通泰州东西，泰
6、州市交通主干道之一的海陵路穿本地块而过，可谓交通非常便捷。第 5 页第二章 泰州市宏观经济环境分析2.1 经济发展近年来，泰州市经济发展迅速，GDP 连续多年保持两位数增长。2004 年，泰州市 GDP达到 705.2 亿元，开始步入全国百强市行列，列第 75 位。人均地区生产总值 14014 元，增长 14.8%。但从经济总量来看，泰州在江苏省 13 个地级市中相对较少，2003 年都地区生产总值排在第十位，仅高于宿迁、连云港和淮安三市，从城市规模以及整体经济实力上看仍与其苏中重要地区的地位难以匹配。2.2 生活水平2004 年度，泰州市城市居民人均可支配收入 9695 元，增长 13.8%
7、；人均消费性支出6318 元，增长 10.0%。全市城镇职工平均工资 13188 元，增长 15.4%。1999-2004年 泰 州 市 GDP050010000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP(亿 元 ) 368.92 405.25 449.97 504.26 580.04 705.2增 长 率 10.5% 11.0% 11.0% 11.6% 13.4% 14.7%1999 2000 2001 2002 2003 2004第 6 页1999-2004年 人 均 可 支 配 收 入 （ 万 元 ）0200000.00%5.00%10.00%15.00%市 区 人 均 可 支
8、配 收 入 6753 7005 7439 7788 8517 9695增 长 11.50 3.70%6.20% 9.5% 9.4% 13.8%1999 2000 2001 2002 2003 20042.3 人口近年来，泰州市人口持续下降。截至 2004 年末，泰州市户籍总人口为 502.77 万人，比上年下降 1.8。其中，市区 62.81 万人，增长 8.3。全市城镇人口比重达到 44.4%，较上年提高 2 个百分点。2002-2004年 泰 州 市 人 口 (万 )606264502502.5503503.5504504.5市 区 人 口 61.3 62.29 62.81户 籍 人 口
9、504 503.66 502.772002 2003 2004第 7 页第三章 泰州市商业房地产市场分析3.1 商业市场分析3.1.1 市场特点根据对泰州市商业市场以及居民消费的接触了解后发现，泰州市商业市场主要呈现以下特点： 整体消费水平不高，以中档消费为主； 影响居民消费的主要因素是价格，其次才是品牌，反映了泰州市居民对价格的敏感度较高； 人口结构对消费观念的影响。目前泰州市年轻的群体很多在上海、苏南，他们消费主要在外地，而在本地的消费群体以满足生活必需品为主，主要去超市购物，很少去其它商业网点；部分高收入群体选择去外地进行较高档次的购物消费； 地区差异对消费的影响。目前泰州主要为本地消费
10、，其中七八成为城区居民消费，其余二三层为周边区域消费者。消费区域集中在项目周边区域； 交通情况对消费者的影响。泰州市交通工具以自行车和摩托车为主，但主要商业街和商场等没有足够的停车场所，无法驻留，对商业消费影响较大； 目前，泰州商业经营以服装和餐饮为主，尚无经营状况特别好的经营种类，目前经营状况相对较好的为网吧等低消费娱乐场所和超市等，中高档消费群体比较有限。3.1.2 市场供给目前泰州市商业分布主要在以下几个区域：（一） 第一百货周边区域沿东进路沿线，分布了金贸大厦、时代购物中心、太平洋电脑城、泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、天孚银楼珠宝世界等多个商业项目。总面积约175
11、000 平方米。第 8 页东进路沿线主要商业分布项目名称 位置 规模 经营品种 经营状况金贸大厦 东进西路/青年路 约 60000m2 家用电器、小家电等,主力店为苏宁电器 一般时代购物中心 东进西路/青年路 约 30000m2 百货、超市、餐饮、产权式酒店 尚未开业太平洋电脑市场 东进西路/青年路 约 3000m2 电脑主机、配件、电脑耗材 经营较好泰州第一百货 东进西路/海陵北路 约 20000m2 日用百货 经营较好泰州商城 东进西路/海陵北路 约 25000m2 服装为主 已关闭锦泰购物广场 东进东路/新民路 约 24000m2 日用百货 经营惨淡滨河商贸城 东进东路/新民路 约 13
12、000m2 服装、皮革、箱包、餐饮人气不足，但出租率较高此外，在原坡子街周边，分布了华联商厦、月星广场、泰山购物中心等多个项目，总面积超过 16000 平方米。（二） 五一路沿线区域五一路沿线主要是海陵路和五一路的商业街以及在建的财富广场后续部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街铺面，以经营品牌服装、鞋类、皮革、箱包、饰品等为主，铺面面积在 20-90 平方米之间，总建筑面积估计约 6000 平方米。由于区域临近坡子街，且具有较好的文化底蕴，加上坡子街正处于改造阶段，坡子街原有的不少消费者转移到该区域。目前该区域经营较为成功，一层沿街铺面人流量比较大，经营效果较好，但二层经营较差，还有
13、不少空铺面，人流量非常少。不过财富广场二期估计还将会有部分商业项目推出，保守估计将达到 10000 平方米。在五一路和青年路交汇处聚集了两个新的商业项目，一个是泰山行宫步行街，建筑面积约 3000 平方米；另一个是现代城，建筑面积不足 1000 平方米。这两个项目目前销售情况均不乐观，招商难度较大。（三） 文峰千家惠周边区域这一区域拥有文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场,总面积约 30000 平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的，总面积约 6000平方米。时代超市位于它们的南侧，距离 200 米，面积约为 5000 平
