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1、1第一章 总论一、项目概况：1、项目名称：中国山东某县商贸城建设项目2、项目建设单位：某县建安商贸城开发有限公司地 址： 法定代表人： 电 话：06352916888（传真）3、项目建设地点及规模本项目基地位于山东某县，西北侧为某县火车站，西临某县汽车站，为某县 黄金商业地块。地块总规划面积 179435 平方米，计划建造某县的商业航母。区块由多层商业建筑及多层住宅组成，地上总建筑面积：207903 平方米（其中：住宅建筑面积：60664.6 平方米；商业建筑面积：91787 平方米；）。4、可行性研究报告编制单位5、总投资及资金来源中国山东某县商贸城建设项目建设项目资金预计约29965.54
2、 万元。以上资金由某县建安商贸城开发有限公司自筹资金和银行贷款两种途径解决。6、经济效益指标及财务汇总本项目主要经济技术指标详见表 1-12表 1-1 本项目主要经济技术指标项目 数量 单位 备注总用地面积 179435 平方米地上总建筑面积 207903 平方米建筑占地面积 59400 平方米建筑密度 33.1 %容积率 1.07绿地率 10.3 %机动车停车位 947 个非机动车停车位 2800 个项目总投资 29965.54 万元二、企业基本情况：某县建安商贸城开发有限公司成立于 2009 年，由浙江建安建设有限公司在某县投资成立的一家针对某县商贸城开发的房地产企业。公司目前拥有一支较高
3、专业素质的员工队伍，具备了建设商贸城的各方面能力。公司注册资金 1000 万元，公司雄厚的实力，先进的设备，为更好的建设某县商贸城奠定了坚实的基础。第二章 可行性研究的依据和范围某县商贸城规划用地 269 亩，规划总建筑面积 207903 平方米，规模空前，气势恢宏。某县商贸城将着力打造一个功能跨界、复合多元的大型市场，涵盖建筑材料、五金机电、小商品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商 务办公、酒店服务六大功能，集商贸流通、旅游购物、休闲3服务为一体，人车分流、716 多停车位等，构筑某县乃至整个东部沿海地区购物环境最好、最符合国际化水平的商贸市场，充分接引产业整合转移，同时利用市场的集聚效应，带动某
4、县乃至山东制造业和批发零售业的进一步发展。第一节 编制依据1.中华人民共和国城乡规划法2.中华人民共和国城市用地分类与规划建设有地标准 3.城市居住区公共服务设施规定4.规划编制办法及城市规划编制办法实施细则5.山东省 2010 年城市现代化目标与指标体系8.某县总体规划10.国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南11.国家计划发展委员会项目经济评价方法和参数12.相关基础资料及业主的意见要求13.国家及省市有关政策、法规和规定；14.现行有关设计规范、标准、规定；第二节 可行性研究范围 和内容根据相关法律法规和建设单位委托，本项目申请报告编制的主要内容和范围如下： 1、项目背景和建设的必要
5、性2、建设场地和建设条件3、建设规模44、工程设计方案5、环境保护和节能6、实施计划与进度预测7、投资估算和资金筹措8、项目的财务评价9、项目的社会效益10、项目的风险分析和对策11、结论与建议第三节 编制目的对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。第三章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 某县的资本情况某县地处鲁西北平原， 冀鲁豫三省交
6、界处，位于东经 115 度26 分 17 秒，北纬 36 度 28 分 28 秒。总面积 1152 平方公里，耕地 113 万亩，辖有 15 个乡镇,3 个街道办事处，754 个行政村，总5人口 76 万。县城坐落于 冠城镇，城区面积 25 平方公里，是全县政治、经济和文化中心。 某县具有悠久的历史和光荣的革命传统。春秋系晋国冠氏邑，元升冠州，明改某县。某县是清末 义和团起义的地点。 抗日战争时期， 这里是 晋冀鲁豫革命的根据地的重要组成部分，被誉为鲁西北的小延安，为国家造就出一大批有影响、有威望的革命干部。自然环境优美。某县是全国造林绿化 百强县，高标准 平原绿化达标县，林木覆盖率达到 29
7、%。境内四季分明，春有花海，夏有林涛，秋有金黄，冬有雾淞。 马颊河度假村风光独特，是中国江北水城（聊城）重要的旅游景点，投资 2 亿元的天沐温泉项目2006 年建成投运。按照“ 生态园林城市”标准搞好县城建设，四环路全部开通，服务设施齐全，城市功能完善，环境优美，02 年被评为省级卫生城市。 农业资源丰富。某县是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：现有各类树木 8000 万株，木材蓄积量 138 万立方米；有果园面积 30 万亩，果品年产量 3 亿斤；瓜菌菜面积 40 万亩，年产量 20 亿斤， 斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”
8、，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量 885 万头（只），肉蛋年产11.1 万吨；花生种植面积稳定在 30 万亩以上，年产量 1.4 亿斤。 工业经济增势强劲。发展后劲进一步增强。坚持工业立县不动摇， 坚定不移地实施工业带动战略。按照纵抓产业链条延伸、横抓产业组群集聚的战略构想，重点培植发展了纺织服装、冶金板材、农机配件、 农副产品加工四大主导产业。千方百计加大有6效投入,大力推进“2612”工程建设，一批骨干企业茁壮成长。目前全县 规模以上企业达到 136 户。2006 年， 规模以上工业完成销售收入、增加值、利税、利润、实交税金分别达到 110 亿元、30 亿元、10.6 亿元、5
9、.58 亿元和 2 亿元。利税过千万元的企业 17 户。冠洲集团、冠星集团、二运公司、电业公司四户企业上缴税金突破 1 亿元。 某县靠经济发达的东部沿海地区，又面向市场广阔、资源丰富的中西部 内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部。交通条件十分优越，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的 邯济铁路穿越县境，东距京九（聊城）40 公里，西距京广（邯郸）80 公里，济聊高速公路、309 国道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）”。 生产要素充足土地、水、电、 劳动力资源丰富，价格比沿海地区低 50%以上。特别是电、
10、热、气能源优势独特：聊城电厂发电能力达到 100万 KW；新建的 鲁西大 电厂设计发电能力 为 2120 万 KW，第一台机组已投入运行；某县恒润热电项目设计为 2*24MW 热电联产机组，一期工程即将投运，年发电量 3 亿度，年供热量 88 万吨。天然气工程建成投运，日供气量 10 万立方米。 硬环境优越某县 工业园区现已建成 4 平方公里，实现了“六通一平”。 软环境宽松客商投资项目入园，从简免费办理手续，无偿使用土地，免除一切 行政事业性收费；成立专门组织靠上服务，随时解决遇到7的困难和问题；对外资企业实行挂牌保护，由管委会实行封闭式管理；3 年内缴纳的增值税县级留成部分可按 50%奖励
11、，5 年内缴纳的所得税县级留成部分可全额奖励企业，以后年度可按县级留成部分 50%奖励。 对投资较大的项目，“一事一议”，特事特批，实行更加优惠的政策。 地貌主要分为河滩高地、决口扇形地、缓平坡 河滩高地: 土壤类型多 为脱潮土和潮土，质地为沙壤土和轻壤土，适宜种植经济作物、耐旱的粮食作物及林果等，当以建设棉、油、林果生产基地为宜。 决口扇形地: 地面起伏不平，土壤 质地均为沙质土，保水、保肥能力差，常受风沙危害，有的地块经风力搬运形成沙丘，土壤肥力低，适宜花生、地瓜种植及林业、牧业生产。 缓平坡地: 土壤类型以潮土、 盐化潮土为主，质地为壤质土，适宜多种作物生长，为市内粮、棉、油的主要产地。
12、 气候适宜，风雨调和，光照充足，四季分明。西有漳 卫河，东有马颊河京杭运河，引黄设施和井泉建设配套成龙，灌溉条件优越。是全国粮食、优质棉生产基地县，全国 100 个油料总产最高县、全国平原绿化先进县、黄淮海开发重点县、鸭梨和畜牧业开发基地，境内有远近闻名的 肖城遗址和武训祠，新建的黄河故道林场和人造森林旅游区，蜿蜒百余里，自然环境十分优美。 全县实现 国内生产总值 39.62 亿元，按可比价格计算，比上年增长 16. 5%。第一 产业实现增加值 14.35 亿元，增 长 3.5%；第二产业实现增加值 13.03 亿元，增长 29.5%；第三产业实现增加值 12.25 亿元，增长 22.8%。三
13、次 产业比重 为 36：33：31。全社会完成 固定资产投资 10.36 亿元，比上年增长 83%。实现 地方财政8收入 1.0126 亿元，按可比口径增长 15.7%。年末金融机构各项存款余额 30 亿元，比年初增加 4.56 亿元。年末金融机构各项代款余额 24.4 亿元，比年初增加 2.21 亿元。 农业全年农林牧渔业实现总产值 24.61 亿元，增长 1%。农业增加值 1435 亿元，增长 3.5%。粮食总产 41.37 万吨，比上年减少6.5%；棉花总产 0.95 万吨，减少 12%；油料 总产 6.8 万吨，减少10%；水果总产 14.96 万吨，增长 2%；蔬菜 总产 96.63
14、 万吨增长6.8%，肉类总产 6.27 万吨，禽蛋 总产 5.87 万吨，奶类总产 0.1 万 吨。木产品总产 0.33 万吨，增长 5%。全年造林 2340 公顷，林木覆盖率达到 27.9%。全 县农机总动力 104.2 万千瓦，增长 0.7。 工业有规模以上工业企业 43 家，全年实现工业增加值 7.39 亿元，比上年增长 29.2%。实现 出口交货值 1.8 亿元，增长 20%。产品销售率达 102.4%，比上年提高 3.7 个百分点。规模以上工业实现产品销售收入 27.1 亿元，增长 40.4%；实现利润 1.09 亿元，增长53.5%；实现 利税 2.3 亿元，增长 45.3%。工
15、业经济效益综合指数145.6，比上年提高 41.6 个百分点。 完成 基本建设投资 0.6 亿元； 更新改造投资 2.5 亿元；房地产开发投资 0.5 亿元。资质五级及以上建筑企业 6 家，实现增加值1317 万元。完成环境污染治理项目 3 个，完成投资额 346 万元，增长 10%。 全县晴雨通车里程达 2721.9 公里，行政村通油路率 100%，全县共有客货运企业 45 家，营运客车 208 部，出租车 61 部，城市公交车 111 部，营运货车 13068 部，二级客运站 1 处，四级客9运站 17 处，客运线路 57 条，城市公交线路 10 条，乡村公交线路 38 条，行政村通客车率
16、 100%。 全年共实现 社会消费品零售总额 9.61 亿元，比上年增长 14%。城乡 商品交易市场 42 处，同比增加 1 处，成交额 12.04 亿元。实现进出口总额 200 万美元，比上年增长 87%，其中出口 157 万美元，增长 101%。新签 利用外资项目 5 项，增 长 75%；合同外资额2422 万美元，增 645%；实际利用外资 545 万美元，增长 106%。主要旅游景点有；马颊河度假村、武洲纪念馆、万亩鸭梨、肖城遗址、鲁 西森林公园。全年接待国内外游客 90 万人次，比上年增长 50%；实现 旅游总 收入 600 万元，增长 275%。 有普通中学 6 所，在校生 4.28 万人，其中义务教育学段在校生 3.19 万人；小学 155 所，在校生 4.78 万人。拥有各类科技人员9326 人，其中从事 科技活动人员 1357 人。共取得市(地)级以上各类重要科技成果 4 项。专利申请量 11 件，比上年增长 3
