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1、房产开发可行性研究报告某地块商住楼、住宅、商业用房及综合楼开发项目2011-3-14可行性研究报告2目 录第一章 项目提要 .31.1 项目名称 .31.2 项目建设单位 .31.3 建设地点 .31.4 建设性质 .31.5 建设内容及规模 .31.6 建设期限 .31.7 总投资及资金筹措 .41.8 主要技术指标 .4第二章 项目建设单位概况 .5第三章 市场分析及销售预测 .63.1 衡阳市房地产市场分析 .63.2 衡阳市房地产销售预测 .6第四章 项目建设内容及技术方案 .84.1 项目建设内容 .84.2 项目技术方案 .8第五章 项目管理及工程进度 .105.1 项目实施管理
2、.105.2 工程进度 .11可行性研究报告3第六章 项目投资估算及资金筹措计划 .126.1 投资估算 .126.2 项目建设资金筹措计划 .15第七章 项目的经济效益及社会效益分析 .177.1 计算依据及范围 .177.2 经济效益分析 .17可行性研究报告4第一章 项目提要1.1 项目名称XXXXXXXXXX 土地开发项目1.2 项目建设单位XXXXXXXXXX 房地产有限公司1.3 建设地点XXXX 市 XX 区 XX 路1.4 建设性质新建1.5 建设内容及规模本项目建设规划总用地面积为 23120m2，总建筑面积 103185m2，其中：商住楼 4 栋，住宅用房建筑面积 6432
3、8m2，地下室 10287m2，商业用房建筑面积 2460 m2；综合楼 1 栋，建筑面积 25360 m2。1.6 建设期限2011 年 10 月2013 年 10 月可行性研究报告51.7 总投资及资金筹措项目总投资 20737 万元，其中：土地征用费用：200 万元，工程费用14105 万元，工程建设其他费用 6112 万元，预备费用 100 万元，财务费用420 万元。其 资金筹措方式为：项目业主自筹及商品房预售。1.8 主要技术指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 规划总用地面积 m2 231202 总建筑面积 m2 103185住宅用房 m2 64328商业用房 m2 2460其
4、中综合楼 m2 253603 建筑密度 % 284 容积率 4.05 绿化率 % 356 项目总投资 万元 207377 销售收入 万元 25588可行性研究报告6第二章 项目建设单位概况衡阳 XX 房地产公司是由*发起并于*年*月*日成立的有限责任公司，法定代表人*，营业执照号 430400000029107，法定经营住所:衡阳市华新开发区东风北路 395 号，注册资本人民币捌佰壹拾捌万元整，经宫范围：房地产开发经营、建筑材料销售（以上经营范围不含前置许可项目，涉及后置专项审批的须审批后方可经营） 。公司于 2009 年通过土地招拍挂程序购得衡阳市华新开发区*号，面积为*平米的地块。购买价格
5、为*万元。公司本着遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，立足改善城镇居民居住环境，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业之星。公司建立了完善的企业管理制度，有健全的组织机构，现设有项目开发部、财务部、办公室等部门。公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前，四一七队土地开发项目所处区位优势明显，具有建设成为华新开发区标志性的高层建筑的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。可行性研究报告7第三章 市场分析及销售预测3.1 衡阳市房地产市场
6、分析衡阳房地产市场受诸多因素的影响，有房地产自身的特点，也有衡阳房地产鲜明的的特点，两种因素交织对衡阳房地产市场产生深远的影响。房地产市场自身的特点表现在房地产市场既是保障老百姓的民生工程，又是投资回报率高，风险巨大的商业大舞台；它既受市场的影响，有受政策外部性影响深远，一项政策有时决定一个企业，甚至一个行业的生死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为一个国家政局不稳，金融紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。3.2 衡阳市房地
7、产销售预测1.2010 年，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在 11 月份攀升至历史最高点 2711 元/平方米。4 月份,国家为防止房价过快上涨带来负面影响,出台了“新国十条” ，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。 2.商品房供需结构不平衡，我市房地产市场从 08 年 11 月起我市持继了 18 个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的可行性研究报告8积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有 66 万平方米，如果市场供
8、应不上，按每月 20 万平方米销售量 ，库存商品房将在 3 个月内消化完。 3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的 4 月份、5 月份，成交量环比分别减少 26.65%、28.40%，虽然 6 月份成交量环比有 14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。4.年初随着一、二线房地产价格飞涨，部分投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上半年，从新建商品房网上签约的购买人统计显示，所有购房者中:55.87%
9、为本市城区居民，20.91%为周边县、区人员，23.22%为衡阳市以外地区人员，新政颁布以来，外地购买人所占比例教 4 月份下降了 2 个百分点。 通过对市场的深层次调查， 70.6%的开发企业认为，国家新政出台对一、二线城市影响巨大，对衡阳这种三线城市的房地产市场虽会产生一定影响，但影响不会很大，各开发企业对我市房地产市场发展充满信心，认为我市住房需求仍以刚性需求为主，投资性需求为辅，随着城市发展及人均收入水平的不断提高，我市房价仍会稳步上涨，但涨幅不会超过 15%。当前，开发企业大多都是 “以价补量”的作法，短期内的销量下滑不会导致资金链出现问题。可行性研究报告9第四章 项目建设内容及技术
10、方案4.1 项目建设内容四一七队土地开发项目为具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，总用地面积23120平方米，总居住户数558户，总居人数近2236人（每户按4人计） ，建筑密度28%，容积率4，绿地率35%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有6栋高层建筑，总建筑面积103185平方米。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化物业管理将使您的生活更方便，更安全。本项目根据规划要求和地块特点，拟建设 6 栋高层建筑：建筑总面积103185 平方米，其中：住宅建筑面积 64328 平方米，商业建筑面积 2460平方米，综合楼建筑面积 25360 平方米。4.2 项目技术方案1、建设规划设计说明（1）设计的总体思想是：创
