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1、 第四章投资性房地产第01讲投资性房地产一、本章概述（一）内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置作了案例解析。 讲义编号对本讲义提问考生应重点关注如下考点：形资产或开发产品时公允价值与账面价值差额的归属科目；形资产或开发产品转化为公允价值计量模式的投资性房地产时公允价值大于账面价值差额的归属科目认定。 讲义编号对本讲义提问（二）历年试题分析年度 题型 题量分值 考点2011 单选题 1 1 投资性房地产的后续计量模式由成本转公允时的会计处理2012单选题
2、 1 1 成本模式投资性房地产转换为固定资产的会计处理判断题 1 1 投资性房地产后续计量模式的变更判定综合题 1 15 借款费用、投资性房地产转换、后续计量及其处置的会计处理2013 判断题 1 1 投资性房地产的界定 讲义编号对本讲义提问二、资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。是成本模式，二是公允价值计量模式。 讲义编号对本讲义提问资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围教材例题】209年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项
3、经营租赁合同，约定自209年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。209年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日（209年6月1日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。 讲义编号对本讲义提问经典例题013年判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）【正确答案】【答案解析】企业并不拥有其经营租
4、入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。 讲义编号对本讲义提问照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。 讲义编号对本讲义提问某项房地产，部分用于赚取租金或资本
5、增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（二）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。关键考点1】投资性房地产的辨认。 讲义编号对本讲义提问经典例题009年多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。【正确答案】案解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）
6、持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。所以选项B，待出租的建筑物不选；选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。 讲义编号对本讲义提问经典例题010年判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【正确答案】【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。 讲义编号对本讲义提问资性房地产的确认（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：确认条件与企业的一般资产的
7、确认条件相同，并无特别之处。（二）投资性房地产的确认时点：企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。备增值后转让的日期为准。 讲义编号对本讲义提问史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规
8、定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。 讲义编号对本讲义提问续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是， 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【关键考点2】掌握后续计量模式的选择原则。 讲义编号对本讲义提问用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。他业务成本贷：投资性房地产
9、累计折旧（摊销）行存款贷：产减值损失贷：业税金及附加贷：应交税费应交营业税【关键考点3】掌握成本模式下投资性房地产相关损益的归属科目。 讲义编号对本讲义提问【基础知识题】甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房产采用成本模式后续计量。2011年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残值一定未发生变化。该投资性房地产2010年2012年的会计处理如下：【正确答案】投资性房地产的入
10、账成本3 000203 020（万元）；2010年的摊销额3 020（211）406/12元）；2010年的会计分录如下：银行存款200贷：其他业务收入：其他业务成本资性房地产累计折旧011年的摊销额3 020（211）4075（万元）；2011年的会计分录如下：银行存款400贷：其他业务收入借：其他业务成本75贷：投资性房地产累计折旧752011年末的摊余价值为2 0205），相比此时的可收回价值2 330万元，值计提分录如下：借：资产减值损失 资性房地产减值准备012年的摊销额2 330（211）（4060（万元），分录如下：借：其他业务成本60贷：投资性房地产累计折旧602012年收取租
11、金时：借：银行存款400贷：其他业务收入400 讲义编号对本讲义提问【教材例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。【正确答案】甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000 讲义编号对本讲义提问可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 讲义编号NO
