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1、1第一章 总论1.1项目建设背景1.1.1项目名称某市某区某街棚户区改造项目1.1.2主办单位某市某区某道办事处1.1.3调查编制单位某道办事处1.1.4可研编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国环境保护法4、投资项目可行性研究方法与案例应用手册5、建筑项目经济评价方法与参数（第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册7、辽宁省城市房地产开发经营管理规定8、辽宁省建设工程概算定额9辽宁省产业发展指导目录（2006年本）10、辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法11、辽宁省关于加快城市棚户区改造有关问题的通知12、辽宁省城市房屋拆迁管
2、理办法13、某市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要214、某市城市集中连片棚户区改造实施方案15、某市城市集中连片棚户区改造规定16、某市棚改新区物业管理实施意见17、项目承办单位提供的相关资料：18、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；住宅设计规范（GB50096-1999）；住宅建筑设计规范（GBJ96-86）；混凝土结构设计规范（GBJ16-87）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；低压配电设计规范（GB50054-95）；电力工程电缆设计规范（GB50217-94）等。1.1.5可研研究范围承担某市某区某街棚户区改造项目可
3、行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作：1、项目的建设背景、必要性；2、项目建设、市场预测及发展前景；3、项目建设投资及费用的测算；4、项目经济效益的分析；5、项目社会效益的评价等。3某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告1.1.6项目提出的理由与过程某市委、市政府根据国务院办公厅关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的事实意见（国发办200536号）文件精神和辽宁省“五点一线”新的开放战略，充分利用某独特的地缘优势和朝鲜半岛局势的缓和，加快辽宁省某市的城市建设，临港产业园区的开发，将某建设成为中国东北东部现代化沿海港口城市。通过某市某区某街棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配
4、套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置丹迪居民，改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高某市的服务功能。1、辽宁省棚户区改造的基本情况改革开放以来，我省住宅建设发展迅速，城市居民的居住水平和居住条件有了明显的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，历史欠账多，部分城市居民的住房困难还没有从根本得到解决。全省至今还有62万户缺房户，特别是13.3万户、49.2万人仍居住在房屋结构简单、设施简陋、阴暗窄小的棚户区里，这些棚户区的房屋大多已年久失修，成了危房、险房。在“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会、四中全会精神指引下，为了提高棚户区居民的居住水平，将党和政府的
5、温暖送到特困人群，建设和谐辽宁。2004年末，辽宁省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：从2005年开始，用两年到三年时间，基本完成848万平方米、27.5万户、84.4万人的5万平方米以上集中连片棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程。4在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在辽宁省委、某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，辽宁省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。两年来，列入辽宁省计划的11个市（不含沈阳、大连、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回迁户1332万平方米的改造计划。如含沈阳、大连、鞍山3个市，1
6、4个市共改造城市集中连片棚户区1212万平方米，改善了34.5万户、120万人的住房条件。2、某市棚户区改造的基本情况某市的棚户区主要分布在北部山区，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。这些地区房屋建设时间长、质量差、基础设施欠账多、人口密度大、家庭经济收入低。2005年至2006年，某市共有18片棚户区列入省集中连片棚户区改造计划。在实施改造中，结合得到实际，遵循城市总体规划，按照“西进、东展、南疏、北扩”的建设思路，因地制宜，进行了扩边展沿，改造总占地面积达到了220万平方米，涉及居民26731户、93202人，拆除房屋建筑面积77.4万平方米，新建回迁安置住宅128.1万平方米，总投资
7、17.04亿元，市某市区城建史上规模最宏大、动迁户数量最多的一项工程。某市在2008年全面启动某市某区某街棚户区改造项目，计划在6年的时间内全部完成。通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。1.2项目概况1.2.1拟建地点5某市某区某街棚户区1.2.2建设规模与目标某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告根据地点国土资源局某市2007年房地产开发用地公开出让计划（第二批）公告，某市某区七道桥北地段用地面积25.28万平方米，规划用途为住宅、商用，使用年限为70年、40年，容积率为1.3以下（可以上调0.2），供地情况为现状。1.2.3主要建设条件1、有强大的政策支持
8、为了加快某市某区某街棚户区，根据国务院城市房屋动迁管理条例、辽宁省城市房屋拆迁管理办法的有关规定和省政府关于城市集中连片棚户区改造工作要求，结合某市实际制定了某市城市集中连片棚户区改造规定。为全面贯彻省委、省政府关于加快全省棚户区改造战略部署,根据省政府第99次省长办公会议和辽宁省人民政府办公厅关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知（辽政办发200441号）精神，结合某市的实际情况，制定了某市城市集中连片棚户区改造实施方案。为了做好某市某区某街棚户区居民新区物业管理工作，为小区居民创造一个整洁、文明、安全、方便的居住环境，妥善安置小区特困职工，扩大就业门路，减轻群众负担，维护好群众利益，让
9、广大群众住得上、住得起、住的稳、住的安，根据国务院物业管理条列和省棚户区协调小组关于印发关于棚户区居民回迁小区管理的指导意见的通知（辽棚改20052号）,结合某市6实际,制定了某市棚改新区物业管理实施意见。参与某市集中连片棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告具体包括：1、城市集中连片棚户区改造项目免缴交割调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发展基金。免缴城市基础设施配套费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。减半缴纳人防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费
10、、拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费。2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规定的情况下，在土地出让合同规定的容积率基础上可上浮0.2，上浮部分仍可享受优惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）3、民心所向，积极配合动迁工作。在棚户区改造过程中，政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了安置房工程的顺利进行。4、资金落实，市场化运作，给开发商提供了新的开发取向。为解决棚户区改造的资金问题，让百姓安居乐业，某市委、市政府经过
11、调查研究决定，棚户区改造建设资金实行市场化运作，实行招商引资，市场化运作和改造的一系列优惠政策，使棚户区有足够的吸引力，吸引多家开发企业参与到棚户区改造之7中。为了确保项目顺利实施，政府与企业或个人将签订某市城市集中连片棚户区改造建设项目承诺书、预防职务犯罪承诺书、拆迁安置保证书和建设资本金及拆迁储备金协议书。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告1.2.4项目投入总资金及来源情况项目计划总投资72363万元人民币，资金来源主要依靠投资方解决。1.2.5主要技术经济指标表1-1序号 项目名称 单位 指标1 规划总用地面积 万平方米 25.282 总建筑面积 万平方米 32.8643 建筑容积
12、率 1.34 小区绿化率 % 305 建设投资 万元 723636 每平方米造价 元 22027 建设期 年 68 销售收入 万元9 投资利润率 % 44.710 静态投资回收期 年 3.11.3棚户区改造回迁户安置情况81.3.1拆迁安置补偿标准1、产权调换（1）被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告准套型房屋，其建筑面积不小于45平方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使用面积不得小于8平方米），安置二类标准型房屋，其建筑面积不小于58平方米。被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米
13、的（含58平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置的四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。扩大面积代建费按多层建筑面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的90%缴纳，其价格由棚户区改造领导
14、小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。（2）临时过度补偿费。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的（50平方米），每月每户150元；50平方米以上的，每户每月200元。（3）实行产权调换的一次性补助搬家费100元；回迁时恢复有线电视、电9话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。（4）拆迁产生经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品房价缴纳。一次性搬迁费某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。因拆迁造成停产、停业的临时过度补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平
15、均工资计算；对出租的，按拆迁钱的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡.(5)棚户区改造内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。2.货币补偿货币补偿按被拆除房屋的市场评估计算。原面积按市场评估补偿：被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50%予以补助。超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的不足面积部分不予补助。1.3.2特困户、低保户的安置补偿标准对特困户按政策规定扩大面积部分，
16、免收扩大面积代建制：对低保户按政策规定扩大面积部分，减少收取扩大面积代建费。1.3.3某地区棚户区商品房价格10某区八道地区棚户区商品房价格为每平方米3180元起价（不含楼层差）：某区九道地区棚户区商品房价格为每平方米2900元；某区兴东（东尖头）地区棚户区商品房价格为每平方米2980-3280元；振兴区红房地区棚户区棚户区商品房价格为每平方米2400元左右；七道地区十八中北侧棚户区商品房价格为某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告3280元起价3280元起价（不含楼层差）。商业用房预计5000元/平方米。1.4结论与建议1.41结论随着某的市区的不断扩大，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。某市某区某街棚户区改造项目为改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，
