某某大型商贸城建设项目可行性研究报告

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1、-目 录第一部分：前 言第二部分：XX 市宏观市场调查分析第三部分：XX 地区各个城市区位调查分析第四部分：XX 各地区专业市场调查分析第五部分：XX 市商业市场调查分析第六部分：XX 市区域状况及 SWOT 调查分析第七部分：项目定位与项目总体开发战略建议第八部分：结 束 语-第一部分:前 言本项目是 XX 公司在 XX 市最大的综合性房地 产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望：即塑造 XX 地区的知名房地产项目，在整个 XX 地区范围内掀起专业市场的投资热潮,树立XX 公司良好的市场形象与 强有力的品牌。 对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的。本

2、次市场调研以项目及 XX 公司品牌为核心，通过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、XX 地区专业市场的发 展现状与前景、投 资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据。本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目前期开发策略的重要市场依据。-第二部分：XX 市宏观经济发展状况分析1、综合环境调查1.1 地理位置位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属壮族主要聚居区之一。北接广西工业重镇柳州市和国际旅游名城桂林市，南临广西首府南宁市，东靠梧州

3、市、 贵港市，西面是河池市。XX市距广西首府南宁 160 公里,距柳州市 60 公里。1.2 城市规模新成立的地级 XX 市辖 四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区(即原 XX 县), 代管合山市(县级)。总面积 1.34 万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等 10 多个民族，人口240 万，少数民族人口占 74.64%，城区人口 约为 30 万人。1.3 人文环境XX 市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘古庙、盘 古神话传说、盘古歌谣、 盘古师公 戏，以及以盘古命名的村庄、山岭、岩洞等等，形成了历史悠久、原生 态型、独具特色的盘古文-化体系与

4、群落。包括光热之城合山市，世界瑶都、 “中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡。2002 年 12 月,广西又一个新的地级市XX 市正式挂牌,标志着广西继百色市、河池市、 贺州市之后又一个新地级城市诞生。1.4 交通体系XX 恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽。既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁-

5、柳州-桂林产业带的中心区。 1.5 物资丰富XX 盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三华李、 龙眼、香米、金 银花、板栗等名 优土特产品。这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“ 中国八角之乡”、 “立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉。甘蔗、水果、蔬菜、桑蚕及畜牧水产等都已成 XX 的支柱的农业产业 新格局。全市仅高产高糖-良种蔗就达 120 多万亩，优质水果面积达 50 多万亩，优质蔬菜 40 多万亩，桑蚕基地近 20 万亩。1.6 工业基础扎实XX 市有广西最大的特合金生 产基地和广西自营出口创汇大户-广西八一铁合金长。国家特大型企业-XX

6、冶 炼长铟冶项目每年的铟产量占全世界铟产量的 1/4，是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的铟冶基地，市属 13 家大中型糖厂，日榨能力 5 万吨，蔗糖产量居广西前茅，还 有煤炭、 电 力、 锰矿、特合金等一批工业品产量居广西首位，工业企业已发展到 600 多家，逐步形成了以前制糖、造纸、制药、采矿、冶炼、机械 铸造、建材、 电力为主的工业体系。1.7 能源充足境内已探明的储量较大的矿藏有煤、锰、重晶石、铅锡矿等，品种达 20 多种，其中，重晶石、煤、锰等 7 种矿藏居广西首位，象州县重晶石连续多年出口居广西第一，有“重晶石国都” 的美誉，金秀瑶山蕴藏着金、铜、 铁、水晶、重晶石、花岗岩等十多种

7、矿产，素有 “万宝山”之称。-1.8 旅游资源目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“ 中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的 绝好去处。武宣县百崖大峡谷，长约 10 公里，是人们寻幽探险享受大自然和寻觅太平天国遗址的好去处。金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉” 。兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”-蓬莱洲都是观光旅游的佳境。1.9 城市地位XX 市是经过国务院批准从柳州的直 辖区完全剥离出来的独立县

8、级城市，处 于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源。但在整个 XX 地区中，XX 市的城市知名度 还不够高，还需市政府多加宣传与推广。-2、经济发展状况2.1 国民经济发展状况 XX 市国民经济运行 轨迹显示：国民经济呈现持续快速发展态势。2003 年全年完成国内生产总值 113.48 亿元，同比增长11.1%；比 2002 年增长率提高 1.3 个百分点； 财政收入完成11.31 亿元，增长 10.6%；全社会固定 资产投 资完成 34.92 亿元，增长 44.8%；农民人均纯收入增加 158 元，增 长 8.9%； GDP增速比全国高 4.7 个百分点，比广西高 3.2 个百分点

9、。 工业生产成为拉动经济增长的主导力量。XX 市全市规模以上工 业企业累计完成现价总产值 63.35亿元，同比增长 31.0%；完成 现价增加值 21.30 亿元，增长 30.8%；电力、糖纸、冶 炼、食品加工、建材等重点行 业成为工业增长的主要力量。企业经济效益明显好转，全市工业企业实现利润总额 5.44 亿元，增 长 72.2%，创历史最高水平。 农业结构调整力度加大，粮食生产稳定2003 年 XX 市全市完成 农林牧渔业总产值约 67.30 亿元，同比增长 8.0。 农业结构调整力度加大，粮食生产稳定，高标准瓜菜、桑蚕、水果基地和吨糖田基地建设进展顺利，新增“三田”面积 12 万亩，茶叶

10、、食用菌、金银花、药材等高效经济作物种植面积得到巩固和扩大，优势农产品区域布局趋于合-理，农作物优质良种率稳步提高，农业产业化经营水平进一步提升。小区规模养殖总量不断扩大，为全区畜牧业的发展创造了良好的模式，畜牧水产业成为农民增收的重要力量，畜牧水产业产值占农业总产值的比重为 39.1%，提高了 3.2 个百分点。 投资需求与外贸进出口增长迅速。2003 上半年，全社会固定资产投资完成 9.21 亿元，比上年同期增长 42.5%。外 贸进 出口总额达 4479 万美元，同比增长 29.2%。2.2 居民收入、生活情况据统计部门的抽样调查资料显示，2003 年 1 至 10 月份，广西城市居民人

11、均可支配收入为 6459.83 元。从居民收入增长辐度看，2003年 1 至 10 月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长5.6。广西各城市的人均可支配收入分别为：柳州市 7098.49 元、北海市 6699.98 元、贺州市 6613.50 元、桂林市 6612.76 元、防城港市6573.20 元、 贵港市 6413.12 元、百色市 6029.75 元、钦州市 5945.17元、梧州市 5872.73 元、崇左市 5258.97 元。2003 年 XX 市城乡居民生活水平不断提高，农民人均纯收入1927 元，增 长 8.9%；职工平均工资 11350 元，增长 13.6。年人

12、均纯-收人 8000 元以上的群众家庭也稳步递增。2.4 支柱产业情况1、2003 年仅上半年， XX 市水产畜牧业总产值 13.96 亿元，同比增长 5.8；2、工业经济规模不断壮大。XX 市现有工业企业 600 多家，电力、制糖、冶炼 是 XX 的支柱 产业。造纸、建材、制药、矿产品、农副产品加工等工业具有一定的规模和基础，初步建立了一批有资源优势和地方特色的产业，八一铁合金厂是广西最大的铁合金生产基地，XX 冶炼厂铟冶项目每年铟产量占全世界铟产量的 1/4；市属 13 家大中型糖厂，日榨能力 5 万吨，蔗糖产量列广西前茅。3、2003 年 XX 市全市 GDP 增长 11.1，比 200

13、2 年增长率提高 1.3个百分点。三次产业全面增长，其中第一产业增长 6.0%，第二产业增长 17.4%（工 业增加值增长 14.9%），第三产业增长 11.0%。2003 年XX 市的三次产业结构比例 调整为 36.4：34.1：29.5，与上年相比，一产比重下降 2.0 个百分点，二产比重提高 1.6 个百分点，三产比重提高 0.4个百分点。旅游、商贸 、交通运 输、餐饮等产业 快速发展。非公经济占全市 GDP 比重提高到 34.0，比 2002 年提高 4.1 个百分点。-2003年 产 业 结 构 图第 三 产 业29.5%第 二 产 业34.1%第 一 产 业36.4%2.5 经济发

14、展前景1 XX 市是个农业 大地级市，工 业基础条件得天独厚。XX市正利用优势，朝集商贸、能源、糖 业等产业为主的新兴工业城市方向发展。 2004XX 市经济发 展预期目标： 国内生产总值增长 10.0%（第一产业增长 5.5%、第二产业增长 14.2%，其中工业增加值增长 11.8%，第三产业增长 11.0%）； 财政收入增长 10.0%以上（按可比口径）； 全社会固定资产投资增长 28.0%以上； 社会消费品零售总额增长 12.0%左右； 农民人均纯收入增长 6.0%以上。2 XX 市的经济发 展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出 XX 市的发展潜力

15、是较大的。-3 从 XX 市的产业结 构调整可以分析得出，政府正偏向着重发展 XX 的第二产业与第三 产业， 给 XX 市的经济指出一个良性的发展的方向。2.6 小结从 XX 市的经济发展前景情况分析得出，政府很有意着重发展第二、三次产业 ，均以两位的增长速度加快 XX 市的经济，体现出了 XX市经济持续快速健康发展的好势头。3XX 市城市发展规划3.1 城市化进程的发展方向按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平，推动中心城区综合改造，加速旧城区成片成套改造。推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设。重点突破、有序推进城镇体系建设。强化

16、对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、 环境优 雅的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程。-3.2 城市规划发展方向为改善城市投资环境，提升城市综合竞争能力，市政府引进国内外城市规划新理念，以功能性、枢纽性基础设施建设为重点，加速推进对兴宾区的开发，合理利用城市空间，进一步拓宽城市框架。按照“拉开框架、适当超前、完善配套、建新改旧、 强化生态、造福市民”的思路，推进 新 XX 的城市建设。充分发挥城市功能，促进城市发展。3.3 城市规划发展定位XX 市城市规划发展定位： 绿 色生 态 工 业 城市和区域性商 贸 中心新兴的 XX 市发展潜力巨大，前景广阔，商机无限。中共 XX 市委、XX 市人民政府制定了 “工业立市，农业稳市，商贸旺市，科教