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1、李沧区大枣园社区村庄改造项目技术标书一、编制依据1中华人民共和国建筑法2中华人民共和国城市房地产管理法3建设工程质量管理条例4中华人民共和国土地管理法5城市房屋拆迁管理条例6中华人民共和国合同法7中华人民共和国招标投标法8国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定9山东省建设工程招标投标管理条例10青岛市城市房屋拆迁管理条例11青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定12关于规范城中村（居）改造工作的意见（青办发200612 号）13 青岛市城中村（居）改造领导小组办公室城中村（居）改造方案审查意见书（青村（居）改办审字2006 1 号）14关于对青岛市李沧区人民政府办理李沧区大枣园社区城
2、中村（居）改造建设项目用地的预审意见（青土资房发（预字）2006 111号）15建设工程规划方案审查意见书（青规规审字 2008109 号）16建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2008 170 号）17关于青岛市李沧区十梅庵居住区区域开发项目环境影响报告书的批复（青环评字2008 59 号）18关于李沧区大枣园社区旧村改造项目拆迁补偿安置方案审核意见的批复（青房便函2007 101 号）19关于李沧区大枣园社区改造项目拆迁费用确认问题的批复（青房便函字2007199 号）20关于调整李沧区大枣园旧村改造项目拆迁安置面积和拆迁费1用的复函（青房函字2008 25 号）21关于李沧区大枣园居
3、住区控制性详细规划（调改）的批复（青政字2008 25 号）22城中村（居）改造劳动力就业和社会保险方案审核表23关于大枣园社区旧村改造项目建筑物净空高度审核的复函（青岛机场函2004140 号）24关于对李沧区湘潭路街道办事处大枣园社区居民委员会村庄改造项目征地费用审查意见的复函（青土资房函发2008 206 号）25土地估价报告备案表（青土资房发（估）字2008 394 号）26 其他相关法律、法规及配套政策二、投标内容1 投标内容1.1 安置用房小区的建设：中标单位负责安置房用地的拆迁补偿工作，承担村民安置房用地应缴的契税、征地管理费、耕地占用税、复垦费、新增建设用地有偿使用费等各种土地
4、税费及各类房屋拆迁安置补偿费用；严格按照与被拆迁人签订的正式拆迁协议中规定的标准建设安置用房，按期提供村民回迁住房，承担安置用房的房屋建设费用。1.2 开发建设用地商品房的建设：中标单位自行组织开发建设和经营，所得收益归中标单位，用于村改补亏及获得正常开发利润。1.3 中标单位负责完成村集体所有土地的征迁工作，承担办理土地手续的相关费用、各类房屋拆迁安置补偿费用。1.4 中标单位应按照市规划局批准的规划设计条件进行建设，中标单位自行完成规划范围内除规划市政道路外的全部工程建设(包括房屋、红线内的基础设施配套、公共设施、小区环境工程等内容)，并达到住宅小区入住条件，符合住宅小区综合验收标准。2
5、投标范围2.1 自中标后开展工程前期工作；22.2 建设期间以及后期竣工验收、交接等相关手续；2.2.1 负责办理自本工程建设规划许可证以后至建筑施工许可证所有的前期手续，并负责交纳相关费用；2.2.2 负责办理工程的施工期间占路、以及施工期间临时水、电、通讯及其他确保工程正常施工的所有手续的办理和相关费用的交纳；2.2.3 负责组织工程竣工验收，并办理工程结算、竣工档案移交、产权手续办理的所有手续，并交纳相关的费用。2.3 负责工程设计范围内的所有工程项目的建设及道路、给排水、电气、采暖等工程的手续办理及施工管理工作。2.4 按有关法律法规要求及有关规定，通过招标确定工程施工单位和监理单位。
6、2.5 负责协调解决工程施工中遇到的问题，组织各有关单位合理有序开展工作。2.6 按有关法律法规要求，对工程施工单位和监理单位进行管理，负责审核施工单位的施工组织设计、工程项目预算书、组织有关单位审核工程项目竣工决算书和监理单位的监理规划及建设过程中的施工管理工作。2.7 与招标单位签订协议书，明确各方权利、义务和责任。2.8 承担项目建设的责任，实施工程项目的管理职责，并承担相关的法律责任，依照有关建设程序和规范要求，从事各项工程建设活动，并接受招标单位的监督。2.9 项目管理单位在招标单位规定的事项范围内直接承担工程项目建设的责任，对项目的策划、资金使用、建设实施，与工程项目目标结合，实行
7、全过程管理，遵守市政府有关的法律、法规，服从政府和建设行政主管部门的管理，定期或不定期向招标单位汇报工程建设实施情况、实施中存在的问题和解决方案，同时接受招标单位的监督检查。32.10 该项目的建设资金由市财政主管部门负责监督管理，项目代建单位根据工程建设进度提出资金拨付意见，经招标单位同意后，报市财政主管部门。市财政主管部门根据项目代建单位的资金拨付意见和基本建设预算管理规定，及时拨付工程及设备材料款。3 管理内容3.1 编制项目管理规划；3.2 熟悉合同文件，掌握施工现场；3.3 督促和检查承包人建立质量保证体系；3.4 主持召开工地会议，参加工地例会；3.5 审批承包人提交的总体进度计划
8、；3.6 审核施工招标文件、投标控制价、标书和施工承包合同，分析合同价款构成因素；3.7 审核进度支付凭证；3.8 审核施工组织设计及监理规划；3.9 组织工程的竣工验收；3.10 做好工程移交工作。三、大枣园改造项目概况招标单位：青岛市李沧区人民政府项目名称：青岛市李沧区大枣园社区村庄改造项目 工程地点：该项目位于青岛市李沧区西北部，老虎山以西、重庆路以东、十梅庵路以南、南岭社区以北。工程规模：按照已批复的规划方案，该项目总用地面积为.2 平方米，其中建设用地面积.3 平方米，道路绿化带面积.9 平方米。规划总建筑面积.96 平方米（其中地上建筑面积.96 平方米，地下建筑面积平方米）。建设
9、经济指标：序 地块 用途 用地面积 容积 规划建筑 备注4号 （） 率 面积()1 P1、P2 住宅 80445.1 2.832 P27、P28住宅 .7 2.93P18、P19、P20商服 6613 4.54 30000住宅 20704.62 627174 P35商服 465.48 3.03 14105 P33 商服 19486.1 1.01 196006 P42 商服 19254.9 1.53 29550住宅 34940.87 P43商服 253.5 3.12 7908 P47、P48 住宅 42908.8 2.59 P31 商服 4198 1.1 460010 P21、P22商服 700
10、01 26 18000 社区留用11 P36 住宅 35157.7 3.24 .41 安置12 P46 住宅 21788.6 4.17 90827.55 安置13 P37 教育 34559.8 0.8 27648 学校14 P44 教育 5115.4 0.97 5000 幼儿园15 P30 教育 9172.7 0.7 6000 幼儿园合计 .3 2.47 .9安置房由中标单位负责代建。商品房：除居民安置房、保障性住房、配套费建设用房、配套小学外的房屋为商品房(详见规划方案)，由中标单位自行开发建设，管理、处置。建设工期：北区 6 栋楼（C-06 至 C-11）：自本协议签订之日起至2010 年
11、 8 月 31 日，南区 4 栋楼（C-01 至 C-04）及北区 C-05 楼：自本协议签订之日起至 2010 年 11 月 30 日，以上均完成单体竣工验5收并达到通水、通电、通气及电梯正常使用条件，小区内道路和景观同时完工。质量目标：严格按照国家有关法规和规范要求及批准的施工图纸的建设标准施工，工程质量一次性验收合格。四、项目实施阶段1 拆迁补偿和安置办法1.1 总述1.1.1 为了加速城市化建设的进程，改变社区面貌，提高居民的生活质量和居住水平，依据青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定、区、市有关文件规定和大枣园社区“十一五” 期间经济及社会发展纲要及有关法律、法规的规定，在顾居民权
12、益、集体利益和社会的前提下，结合本社区实际，经社区“两委” 会议决定，由居民代表会议研究通过，制定本方案。1.1.2 凡在大枣园社区本次改造范围内拥有 1992 年颁发的国有（集体）土地使用证（下称土地证）的使用者均属于本次改造拆迁补偿安置范围。1.1.3 本方案所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指大枣园社区居民委员会或实施拆迁的合作开发单位。1.1.4 被拆迁人是指大枣园社区土地使用范围内被拆迁的土地证所有人，既土地证的合法使用者，以及按本方案要求给予认可的合法土地使用人。1.1.5 旧村改造安置有拆迁承办人及“两委” 组建成的“拆迁安置工作监督小组”负责对 旧村改造的全过程进行
13、拆迁安置及监督，本着“公开、公平、公正”的原则开展工作。1.1.6 拆迁时限，一发布的拆迁通知中的时间为准。1.1.7 本社区改造采用房屋补偿为主，货币找差的方式，补偿标准公布后，任何人不得突破。1.1.8 被拆迁住宅房屋补偿面积的确认：6被拆迁住宅房屋按照山东省实施办法有关宅基地面积的规定执行。依据土地证分不同类型确认面积，按以下方式拆算后确认被拆迁住宅房屋补偿面积（补偿面积即为新安置返还的全部面积，含公摊面积，补偿面积以本条规定的方法执行，不按户数执行）。2 实施房屋补偿原则及标准2.1 补偿户数的认定2.1.1 以 1992 年颁发的土地证、或房地产权证计户。同一处房屋既有土地证又有地产
14、证的，视为一户。2.1.2 若没有土地证或房地产权证，但有乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续的房屋，每批准的一处宅基地视为一户。2.1.3 对历史遗留的既没有土地证或房地产权证，也没有乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续的，但经原村委批建的住宅房屋，有社区居委会和街道办事处及开发单位共同研究确定是否计户。2.2 房屋补偿面积的确认及补偿标准2.2.1 以土地证、或房地产权证上载明的宅基地占地面积为基准,按 1：1 的比例作为拆迁补偿面积；2.2.2 没有土地证或房地产权证，但有乡级以上政府在 92 年前批准的宅基地面积为基准，按 1：1 的比例作为拆迁补偿面积。2.2.3 既没有土地证或
15、房地产权证，也没有乡级上政府批准的基宅地手续或建房手续的房屋，但经村委批建的住宅房屋，开发单位和街道办事处、社区居委会，结合住宅使用人的具体情况，共同研究确定拆迁补偿面积。2.2.4 所有拆迁补偿面积（均含公摊面积），有拆迁人无偿提供。2.2.5 拆迁二层以上（含二层）住宅房屋，按照本条一款中的补偿面积与二层（含二层）以上房屋面积之和做为拆迁补偿面积。2.3 安置办法7本社区安置用房全部为高层住宅，安置户型面积暂定为 以下几种，以最终政府批准为准。套一房：建筑面积约 50 平方米左右、55 平方米左右及 60 平方米左右三种；套二房：建筑面积约 65 平方米左右、75 平方米左右及 85 平方
16、米左右三种；套三房：建筑面积约 100 平方米左右、120 平方米左右和 150 平方米左右共三种；（该类型安置用房不超过安置总面积的 30%）。（安置户型面积是指按照法律规定计算的建筑面积，含公摊的面积。）2.3.1 分户、分套组合安置及货币找差的原则2.3.1.1 安置新房的总面积以竣工验收时房产测绘部门出具的实测建筑面积（含公摊面积）为准。2.3.1.2 被拆迁人的住宅房屋补偿在本方案第九条暂定的户型范围内，按照就近挂靠面积的原则，自愿选择一处或多处房屋，安置房屋总面积与被拆迁住宅房屋补偿面积的差异必须控制在上下 5 平方米范围内。上靠户型超出部分，按照 4000 元/平方米的标准，于分房协议签订后一周内补交房款；下靠户型不足部分，按照 4000元/平方米
