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1、河南某县某度假村开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1.1 项目概述1.2 可行性研究依据、范围1.3 项目承办单位简介1.4 效益分析第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性第三章 旅游业市场发展预测3.1 我国旅游业发展前景展望3.2 河南省旅游业市场现状3.3 某市旅游业市场前景分析第四章 项目选址及建设条件4.1 项目选址4.2 建设条件第五章 项目建设方案5.1 指导思想5.2 建设原则5.3 项目定位5.4 项目功能分区5.5 项目建设内容第六章 工程方案6.1 设计依据6.2 总平面布置与功能分区6.3 建筑设计6.4 给排水工程6.5 暖通
2、工程6.6 供电工程6.7 电信工程6.8 火灾自动报警系统设计6.9 保安系统与闭路电视监控系统6.10 其他第七章 环境保护7.1 依据及标准7.2 建设施工期污染因素及防治措施7.3 装修期间污染因素及防治措施7.4 营运期污染因素及防治措施7.5 结论第八章 节能8.1 设计原则8.2 设计依据8.3 节能措施8.4 节能效果分析第九章 项目管理与工程进度计划9.1 项目管理9.2 项目的监督和评价9.3 项目监理9.4 项目建设工期和实施进度9.5 项目招投标第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.2 资金筹措第十一章 财务评价11.1 财务评价依据及范围11.2 基础数据
3、及参数选取11.3 财务效益与费用估算11.4 财务分析11.5 不确定性分析11.6 财务评价结论第十二章 社会影响分析12.1 社会影响效果分析12.2 社会适应性分析12.3 社会风险及对策分析12.4 评价结论第十三章 结论与建议13.1 结论13.2 建议附表 1：固定资产投资估算表附表 2：燃料动力消耗表附表 3：固定资产折旧表附表 4：无形资产及递延资产摊销表附表 5：营业税金及附加表附表 6：总成本费用估算表附表 7：利润与利润分配表附表 8：项目财务现金流量表附表 9：财务敏感性分析成果表第一章 总 论1.1 项目概述1、项目名称某县“某度假村”开发项目2、项目承办单位河南某
4、置业有限公司3、建设性质新建4、建设地点河南省某市某县下汤镇松树庄村，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边。5、建设规模与内容（1）建设规模“某度假村”开发项目规划总用地面积 990 亩，总投资额为 7000 万元人民币，项目开发是根据下汤镇现有旅游娱乐项目调研规划，顺应当代文化产业大发展的需要，在经过充分酝酿和调研，高起点科学规划、高品质营建空间的前提下成立的。“某度假村”依托鲁山下汤的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为下汤镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善下汤镇结构单一
5、的旅游风貌，提升了当地文化品位。（2）建设内容“某度假村”规划总建筑面积 3 万平方米，主要建有大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人 CS 及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区等。“某度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉 SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人 CS、马术等众多的游乐项目。此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、围墙等，保障项目的正常运营。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算本项目总投资为 7000 万元，其中：工程费用为 4323.00 万元，占总投资的73.05%；工程
6、建设其他费用 439.07 万元，占总投资的 7.32%；预备费用为237.93 万元，占总投资的 3.97%；流动资金为 1000 万元，占总投资的15.67%。（2）资金筹措项目总投资 7000 万元，拟全部由河南某置业有限公司自筹解决。7、项目效益主要技术经济指标汇总表序号 指标名称 单位 指标值 备注1 项目投资指标 1.1 项目总投资 万元 7000 其中：建设投资 万元 5000 建设期利息 万元 0 流动资金 万元 1000 2 资金筹措 万元 7000 2.1 长期借款 万元 0 2.2 企业自筹 万元 7000 3 财务盈利能力分析 3.1 财务内部收益率（FIRR） 3.1
7、.1 项目投资所得税前 % 12.99 3.1.2 项目投资所得税后 % 16.35 3.2 财务净现值（FNPV） 3.2.1 项目投资所得税前 万元 2790.31 ic=10%3.2.2 项目投资所得税后 万元 1228.05 ic=10%3.3 投资回收期（Pt） 3.3.1 项目投资所得税前 年 9.0 3.3.2 项目投资所得税后 年 9.5 4 财务状况分析 4.1 年经营收入 万元 2832.93 运营期年均值4.2 经营成本 万元 1280.94 运营期年均值4.3 总成本费用 万元 1420.45 运营期年均值4.4 营业税金及附加 万元 152.98 运营期年均值4.5
8、所得税 万元 314.88 运营期年均值4.6 利润总额 万元 1259.50 运营期年均值4.7 投资利润率 % 21.0 运营期年均值4.8 投资利税率 % 23.5 运营期年均值4.9 盈亏平衡点 % 45 运营期年均值1.2 可行性研究依据、范围1、研究编制依据（1）国务院关于加快发展服务业的若干意见；（2）河南省“十二五”旅游产业发展规划；（3）某市旅游产业发展总体规划（2009-2020 年）（4）休闲度假村详细规划；（6）建设项目选址意见书；（7）投资项目可行性研究指南；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、研究编制工作范围本项目可行性研究主要分析其产品市场及需求、建设
9、规模、项目规划布局及企业管理运营状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和 可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。1.3 项目承办单位简介公司名称：河南某置业有限公司法人代表：注册资本：公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发与经营1.4 效益分析1、经济效益分析旅游业是投资大、回报率高，回报期长的行业，河南某置业有限公司坚持“紧抓重点、建设精品，分步实施、突出特色”的经验宗旨，由三张王牌（1、适合国情的高端议会接待；2、河南综合类旅游项目第一；3、专业的户外拓展培训基地）打造
10、出某度假村项目的核心竞争力。项目建成后预计年均实现营业收入 2943.93 万元，年均上缴各项税收 477.95 万元（其中上缴企业所得税 314.88 万元，营业税金及附加 152.98 万元），项目盈利能力较强，经济效益显著。2、社会效益分析园区吸纳当地农村劳动力占职工总数在 60%以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位 250 多个，季节性岗位 100 余个，将促使当地农民年人均增收大幅增长，促进和谐社会的小康发展。建成后可通过邀约举办经济论坛、业界峰会、旅游小姐大赛等大型社会活动，提升某县的社会美誉度、下汤镇的旅游品牌力，增加人气聚集，提高度假村各种服务项目的使用率，引领周边区域行业方向
11、、促进第三产业的发展。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和 平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动 内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而
12、是关联度高、带动力强的综 合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾 馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发 展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出 3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢
13、慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化 游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越 来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜 馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引 力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一
14、次旅行过程中获得集知识性、娱乐 性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧 密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。河南省“十二五”旅游产业发展规划指出：旅游产业是河南省重点培育的优势产业之一，是实现中原崛起、河南振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲。“十一 五”期间，全省上下紧紧围绕建设旅游强省的战略目标，通过推进旅游产品开发、提升服务水平、拉长产业链条、优化发展环境、强化宣传促销、打造旅游品牌等战 略举措，旅游产业发展成绩显著，为全省经济社会发展和整
15、体形象提升做出了积极贡献。“十二五”时期，河南省旅游产业发展面临难得的历史机遇,处于“转型升 级、持续快速发展”的黄金机遇期。因此，根据“十二五”发展规划精神，抓住发展机遇，足满足人民群众旅游需求，某市依托资源、区位交通、文化等特色和优势，确立“某市尧山大佛旅游集聚区”的总体定位，建设全国旅游经济强县和中国中部旅游集散中心地。河南某置业有限公司以打造精品旅游景区，营造良好旅游环境构建现代化的旅游信息服务体系，建设素质优良的旅游队伍为基准，积极构建中高端温泉休闲度假产 品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动
16、，带动周边区域综 合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。某县“某度假村”项目的开发，充分利用当地独特的自然、文化资源优势，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城 市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。2.2 项目建设的必要性1、鲁山文化旅游发展大背景下汤镇地处县城西 22 公里，沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，区位优势明显，境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔 176 米，气候温和。背依 巍巍青山，比邻国家 AAAA 级旅游景区，三水悠悠环绕，温泉资源气象万千，珍禽比翼的湿地生态一碧万倾，烟波浩淼，山水相映，渔舟泛影的独特自然风光，具 有山水田园生态的自然景观和独特的地域人文风情景观以及便捷的交通条件，不仅是当今旅游业的重要资源，而且是当今旅游人气的重要趋势。鲁山良好的旅游发展
