广州市房屋二级市场发展报告

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1、房屋二级市场发展研究报告-1-从 1978 年开始至今，广州市房地产市场发展已有 27 年。自1998 年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004 年，广州市原 8 区 1二手房屋成交 58063 宗，二手房屋交易面积达到 601.35 万平方米，成交金额为 184.45 亿元，分别比 2003 年增长 41.25%、44.13%和 39.34%，原 8 区的二手房屋成交面积占了原8 区房屋总成交面积的 44.70%。原 8 区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004 年房改房上市成交 17518 宗，成交面积为 122.72 万平方米，成交金额为 32.38 亿元，分别比

2、 2003 年增长 24.65%、28.62%和 28.94%。在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照理论推算，在未来的 2 年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超过房屋一级市场。预计到 2006 年年底，原 8 区的二手房屋交易面积将达到 1000 万平方米，其市场占有份额也会超过 50%。在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长，已成为政府和业界关注的焦点问题。一、广州市房屋一、二级市场发展历程在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对

3、房屋一级市场的发展作简单叙述。1房屋一级市场的起步与发展1978 年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐渐增多的情况下发展起来。1 -2-1992 年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现“炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的 5 年内，广州的房屋一级市场达到了空前的繁荣，1996、1997 年连续两年成交量同比增长率超过 70%。1998 年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始放慢，同比增长 34.1%和 21.61%，而平均楼价则较之 1997 年下跌9.31%。从 1999 年至 2003 年，

4、广州原 8 区房屋一级市场的交易量未出现过两位数的同比正数增长率，在 2000 年和 2001 年甚至出现负增长率。而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。 2004 年，交易量和价格开始小幅回暖。经过 27 年的发展，无论是交易规模抑或是市场成熟程度上，广州房屋一级市场都发生了翻天覆地的变化。特别是 1999 年底福利分房的终止，使商品房市场的潜在需求再一次得到释放，2004 年原 8区商品房成交量达到 743.96 万平方米，交易金额达 435.25 亿元，同比增长 17.61%和 30.48%，广州的房屋一级市场已进入平稳发展阶段。房屋一级市场的成熟，为房屋二级市场的发展打下了坚实的基础。2

5、房屋二级市场的发展历程（1）萌芽阶段1979 年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，逐步开放房地产市场，广州的房屋二级市场开始萌芽并发展起来。发展初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989 年，广州的二手房屋成交较多的区域是老 4 区（荔湾、越秀、东山、海珠），成交对象多数是广州解放前兴建的砖木房。 -3-（2）缓慢发展阶段90 年代初期，荔湾区和天河区西部（体育中心周边）的房屋成为市民购置的主力对象。就规模而言，房屋二级市场的状况与当时还是处于高速发展阶段的房屋一级市场相差甚远。从 1993 年至 1997 年这数年间，尽管房屋一级市场相当火爆，但对房屋二级市场的促进作用并不

6、大。又因当时二级市场的政策还没有充分放开，故房屋二级市场的交易量并没有太明显的增长。1997 年底，广州房屋二级市场交易面积为 20.45 万平方米，同比增长为-0.05%。（3）快速发展阶段1998 年，受香港楼价急泻影响，广州房屋一级市场发展步伐放缓，大批香港“负资产”人士把原来在广州购置的物业委托地产中介放售，由于楼价较低，很多中产人士开始把置业目光投放到房屋二级市场。同年，广州市国土房管局公布新规定承诺在 45 个工作日内办理房屋过户登记手续，政府部门这一举措极大地激发了楼市买卖双方的热情，1998 年底，原 8 区的房屋二级市场交易面积达到40.65 万平方米，比 1997 年增长

7、98.78%，实现了近一倍的增长。1999 年 2 月，第一批已购公房（房改房）开始上市。至 1999年底，房改房的储备量达到套，总建筑面积为 3945 万平方米，由于房改房具有极大的价格优势，在其后几年内，房改房的交易量逐步增加。1999 年 8 月， “房屋交易契税从 3%降低至 1.5%”的利好消息出台，房屋二级市场的交易量不断放大。1999 年底，房屋二级市场成交量为 63.05 万平方米，同比增长 55.1%。从 2000 年至 2004 年，政府部门陆续推出一系列便民政策，如“交易过户在 10 个工作日内完成”、“房产评估采用估价模块”、-4-“个人住房公积金的贷款额度最多可达 2

8、5 万元”、“交易、登记两所合署办公”、“交易即发房产证”、“部分事权下放到芳村区房管局”，以及二手楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等，不断激发广州市民在二级楼市内的购买热情，二级市场交易量连续 7 年（19982004 年）保持超过 36%的年同比增长率。11.04 15.8217.59 20.46 20.45 40.65 63.05125.47223.32304.91417.23601.3501002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年图

9、1 1993年 至 2004年 广 州 市 原 8区 房 屋 二 级 市 场 交 易 面 积 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ）二、房屋一、二级市场之间的互动关系研究1互动机理在西方的房屋市场中，并不明确区分一级市场和二级市场，这主要是因为房屋存量的交易占绝大多数，新建量只是对供给进行微小的调整。在我国，由于历史的各种原因，在相当长的一段时间里新建量主导了房屋市场中的供给，存量的交易很不活跃，直到近几年这种现象才稍有改观，但新房交易的比重仍很大。在此背景下，房屋市场被明显地划分为了一级市场和二级市场，前者指增量房屋（商品房）的交易，后者指存量房屋（二手房）的交易。一级市场的需求量和二级市场的

10、需求量之间存在着一定的关系，即两者之和是整个市场的总需求量，该总需求量主要随居民收入、人口结构等因素的影响。同时，存量房屋和增量房屋都能够满足居民的居住需求，相互替代很强，一个市场中价格的上升会使需求向-5-另外一个市场流动。在目前我国城市中房屋二级市场刚刚起步的情况下，二级市场对一级市场还可能会存在较大的促进作用。这是因为，房屋的拥有者可以通过在二级市场销售已有房屋，利用售房所得在房屋二级市场或者一级市场购买更符合自己需求的房屋，而对新建房屋暂时缺乏支付能力的消费者也能够首先在二级市场中进行选择，从而加快房屋资源的流动，扩大市场的需求。因此，房屋二级市场的开放能够使房屋需求获得更合理的满足，

11、同时活跃两个市场，使房屋资源得到更有效的配置。如果从价格的角度出发，则房屋一级市场交易价格和二级市场的交易价格（这里统计数据给出的是均价），则是反应两个市场供求平衡的指标。首先两者的价格受到的是各自市场的供求影响，其次两个市场之间的供求关系也相互影响，最后结果也是表现在价格上面。即在市场需求基本不变的情况下，如果一级市场供大于求的话，则价格下跌，二级市场需求相对进入一级市场，二级市场价格下跌，导致整个市场价格下跌。此时由于一级市场需求增加的时候，价格上升，二级市场需求就会增加，导致二手房价格也上涨，最终和房屋市场总体供需关系平衡。两个市场互动，互为润滑剂，搞活了整个市场的交易。如果二级市场由于

12、房改房等低价位房屋的增加导致供给增加，则效果和机理同上。并且随着市场的发展，两个市场的同步互动关系应该更加明显。目前由于我国的一、二级市场都尚处于快速发展阶段，两者之间的互动关系并不能同上面的理论完全符合，有的时候甚至会出现相悖的情形。譬如在 1994 年，国家严控房地产开发，前期过度开发的新房存量房由于宏观调控而导致需求受到限制，一级市场价格大跌，而当时房屋二级市场的开放程度并不大，其效应不能在一级市-6-场中体现，因而无法显著影响一级市场。同时，一级市场中的新建房屋流入二级市场会对二级市场中的供应量产生冲击，但此效应存在一个滞后期。又如 1996 年广州市二级市场价格下跌的主要原因就是前两

13、年大量的新房开始进入二级市场，导致市场上的中等价格楼房数量剧增。图 2 描述了 11 年来广州房屋一级市场和二级市场的价格变化趋势，可以发现广州的两个市场在开始阶段是不同步的，其互动关系从 1999 年后正在逐步进入同一个轨道，市场供给的结构性差异也正在逐步消除，即二级市场可以逐渐从各个层次上成为新房的替代品。两者之间的相似性会随着市场互动的摩擦而逐渐增大。图 2 广州市 1993 年2003 年新房、二手房成交价格变化图2互动关系研究结论利用 1993 年到 2004 年数据，依据其互动机理，分析了广州市一、二级房屋交易市场的互动关系，得出了某一市场的变化对自身和另一市场影响的预测。（1）交

14、易量互动影响的分析：一级市场交易量的上升对自身有着随时间减弱的正效应，而对于二级市场交易量则在短期产生少许负效应，长期有着稳定的拉动作用。而二级市场交易量的增加则对200040006000800010000939495969798990001020304新房价格二手房价格-7-一、二级市场都存在正效应，对于自身有着长期的指数型拉动作用，对于一级市场的正效应甚至大于一级市场本身的作用。（2）交易价格互动影响分析：一级市场价格的上升对于自身有微弱的持续正效应，而对于二级市场也有着小幅的拉动作用。而二级市场价格的波动不仅会对自身，而且会对一级市场产生冲击，产生具有周期性的正负效应。（3）对于一级市场

15、中新增供给量（年房屋竣工面积）的影响分析：年房屋竣工面积对于两个市场交易量地影响都不大，而反过来二级市场交易量对一级市场的新增供给反而有周期性起伏的拉动作用，说明二级市场交易量的增加对于开发商来说更加是一个利好的市场信息，能够有效带动一级市场的活跃。总的来说，对于房屋二级市场，虽然其规模和价位目前尚不及一级市场的力度，但是二级市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，并从长期的角度来说可以很好的从正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升。从市场有效性的角度出发，二级市场更好的传递了交易信息，使得资源配置更加合理，市场发育更加有序，其波动将会影响到整个市场的行情。所以说

16、，二级市场的发展从长期来说，是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间会更趋庞大，直到和一级市场达到很好的平衡。三、广州市房屋一、二级市场未来发展预测根据要求，可以选择拟合效果较好的价格和交易量变化模型进行预测（见图 3）。-8-0204060801012014019419619820202204206AREA10204060801019419619820202204206AREA2506070809010019419619820202204206PRICE1303504045050506019419619820202204206PRICE2Forecast图 3- 广 州 一 、 二 级 住 房 市 场 交 易 量 、 价 格 住 房 一 级 市 场 交 易 量 住 房 二 级 市 场 交 易 量 住 房 一 级 市 场 交 易 价 格 住 房 二 级 市 场 交 易 价 格 单 位 ： 万 平 方 米 单 位 ： 万 平 方 米 单 位 ： 元 /平 方 米 单 位