《大型综合性一站式购物休闲商业中心建设项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大型综合性一站式购物休闲商业中心建设项目可行性研究报告（91页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一章 总论 .11.1 项目概况 .11.2 项目建设背景 .21.3 财务分析 .31.4 不确定性分析 .41.5 结论 .4第二章 项目规划设计方案 .52.1 项目规划设计思想 .52.2 设计依据 .52.3 规划设计主题与设计原则理念 .52.4 项目规划设计方案 .8第三章 项目市场背景研究 .103.1 投资环境分析 .103.2 德州市商业、酒店、写字楼、Townhouse 市场分析 .14第四章 项目营销策划方案 .244.1 项目板块定位 .244.3 项目宣传推广方案 .254.3 营销推广费用预算 .274.4 项目的销售和经营 .29第五章 项目工程建设进度 .3
2、1第六章 投资估算及资金筹措 .326.1 估算依据 .326.2 估算范围 .326.3 估算说明 .326.4 投资估算结果 .356.5 资金筹措 .35第七章 财务评价及效益分析 .367.1 估算依据 .367.2 基础数据的选取 .367.3 销售收入估算 .377.4 销售成本估算 .387.5 经济效益分析 .387.6 盈亏平衡分析 .397.7 敏感性分析 .407.8 财务综合评价 .417.9 环境效益分析 .417.10 社会效益分析 .41第八章 风险分析 .428.1 风险分析 .428.2 投资风险的控制 .43第九章 研究结论与建议 .449.1 研究结论 .
3、449.2 项目建设 .44第一章 总论1.1 项目概况项目名称：天润柏川 SHOPPING MALL（暂定名）大型综合性一站式购物休闲商业中心投资方：北京天润柏川投资担保有限公司开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名）商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司设计单位：中国建筑设计研究院1.1.1 项目介绍天润柏川 SHOPPING MALL 位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09 地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体 shopping mall、五星级豪华酒店、5A 级写字楼、townhouse 别墅，占地面积内红线平方米（314 亩） ，
4、外红线平方米（437 亩） ，总建筑面积 30 万平方米，总建筑面积 30 万平方米。项目定位德州市及周边地区高端市场，建成后将成为德州市乃至山东省形象工程、标志性建筑。1.1.2 区域状况项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于德州老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路（含金融一条街） ，北起花园路，南至东方路南侧 6 号到路线，总面积 10 平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。1.1.3 项目四至地块东至新兴路、南至新河路
5、、西至河东大道、北至 16 号线，土地面积平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。1.1.4 项目技术参数占地面积：内红线平方米（314 亩） 、外红线平方米（437 亩）总建筑面积：30 万平方米其中单体 shopping mall：15 万平方米五星级豪华酒店：5 万平方米5A 级写字楼：5 万平方米townhouse 别墅：5 万平方米经营方式：大型 shopping mall、5A 级写字楼、townhouse 别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。1.2 项目建设背景德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建设河东新区和技术
6、开发区。德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政中心、新城绿地、会展中心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。天润柏川 SHOPPING MALL 为大型综合性一站式购物休闲商业中心，包括大型单体 shopping mall、五星级豪华酒店、5A 级写字楼、townhouse 别墅，项目的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面：为德州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城市功能的尽快完善；项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件；项目吸引大量人流购物
7、消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用；项目设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用；本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料 ，从而“波及”和拉动当地以上行业发展；本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所；可直接或间接带动提升 60 多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大；本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用；项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达 1 亿元；本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。1.3 财务分析1.3.1 计算依据营业税率
8、：5.5%所得税率：33%销售费率：3%(以销售收入为基数)折现率：12%贷款利率：9%开发周期：4 年1.3.2 建设投资总投资: .54 万元建筑面积: 30 万平方米单位建筑面积投资: 5988 元/平方米1.3.3 资金来源本项目总投资.54 万元。项目实现滚动开发作需资金投入约 7.3 亿元，资金来源：自有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。1.3.4 财务指标税后利润: 63837.73 万元财务净现值: 12459.5 万元(折现率 12%)内部收益率: 31%1.4 不确定性分析在销售价格、建安成本、销售率上升 10%或下降 10%的情况下,项目依然有较高的收益水平
9、,高于银行贷款利率 8%,也高于基准收益率 12%。本项目有较强的抗风险能力。1.5 结论项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。第二章 项目规划设计方案2.1 项目规划设计思想本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境、策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有时代意念的标志性商务群体建筑。2.2 设计依据1.规划部门提供的方案设计任务书和红线图。2. 公司对“德州天润柏川大型综合性一站式购物休闲商业中心”建筑设计相关条件要求。3德州市人民政府关于同意建设“德州天润柏川SHOPING MALL”的函。4德州市城市
10、规划局的“规划设计条件” 。5有关规范文件：（1） 民用建筑设计通则 （JGJ37-89） ；（2） 建筑设计防火规范 （修订、GBJ16-87） ；（3） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ；（4） 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） ；（5） 建筑工程设计文件编制深度的规定 ；（6） 人民防空地下室设计规范 （GB50038-94） ；2.3 规划设计主题与设计原则理念信息协调生态空间创造现代信息建筑的生态化空间，是本设计的主题。协调，信息与生态空间为本设基本理念原则。信息设计主题，基于现代信息建筑的设计理念逐渐成为中心商务建筑的思想基础。现代信息建筑的理论，是一种先进的群体设计理论，其基本思想为基于功能运行的时间和空间秩序来组织和穿插空间，使建筑在功能和形态意向上均体现出具有多层意味的信息交流的感受。国内外同类商务建筑逐渐接受并进行此类思想理念的深入研究
