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1、云都商务中心可行性研究报告- 1 -1.0 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称云都商务中心1.1.2 承办单位概况本项目由丁红军等五自然人提起并承办。1.1.3 报告编制依据（1） 投资项目可行性研究指南 （试用版） ；（2） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；（3） 岳阳市云溪区城市规划修编（20012020 年） （4） 岳阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划（5） 岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十二五”规划（6）相关设计规范标准等1.1.4 项目提出的理由与过程商务中心是城市功能的重要体现。一个城市商务中心的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质
2、量。云都商务中心可行性研究报告- 2 -2009 年岳阳市云溪区经济社会发展工作目标要求以及岳阳市云溪区“十二五”发展规划涉及到商务写字楼建设，提出以 “数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“城镇秀美、和谐云溪”为主体，以“放心工程”为核心，通过全面构建城市基础设施，实现城市形象提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现云溪城市化率达到 80,质量安全达到 95以上，打造走在全国全省前列，充分体现云溪区作为岳阳市工业区、现代化工区、现代化港口区的特色和发展水平。岳阳市云溪区政府对城市基础设施建设高度重视，鼓励多种经济形式参与城市基础设施建设，鼓励房地产合法
3、、科学、规范、有序发展，为云都商务中心的建设提供了非常宽松的投资环境。云溪区地处岳阳市城区东北部、长江中游南岸，位于东经 1130848至 1132330、北纬 292356至 293822之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。总面积 403 平方公里。云溪区现辖 7 个乡镇（云溪乡、云溪镇、路口镇、文桥镇、陆城镇、道仁矶镇、永济乡） 、1 个街道办事处（长岭街道办事处） ，共有 66 个村（场）和 14 个社区居委会。区人民政府驻云云都商务中心可行性研究报告- 3 -溪镇。2008 年年末总人口人，其中城镇居民 82300
4、 人，农村居民 83565 人。云溪区属岳阳市整体规划中的工业区，是岳阳市乃至湖南省新型工业化战略布局之重点。境内驻有中石化集团长岭炼化公司和巴陵石化公司以及华能湖南岳阳发电有限责任公司、泰格林纸集团等四家大中型企业，是湖南省重要的石化基地、火电基地和纸材基地。 “十一五”期间，四家企业都将启动新一轮扩张发展。目前，中石化集团在岳炼油化工一体化项目已经启动实施，项目总投资135 亿元；泰格林纸 40 万吨压光纸项目和华能发电三期2600 兆瓦扩建工程正在加紧建设，泰格林纸 50 万吨超级压光纸项目和华能发电四期 2l000 兆瓦扩建工程也已规划立项。云溪区经济活跃，交通便利，物流繁荣，企业众多
5、，但商务中心却不多，因此建设高标准，标志性商务中心项目前景好，也迫在眉睫。云都商务中心的建设正是好时机。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点云都商务中心位于岳阳市云溪区云中北路 1 号。1.2.2 建设规模与建设内容建设规模：项目总占地面积 2144.1 平方米，建筑总面云都商务中心可行性研究报告- 4 -积 3670.94 平方米，建筑占地面积 595.35 平方米，建筑密度 23.6%，绿化用地面积 2930.37 平方米，绿化率 48.5%，容积率 1.04。建设内容：建筑物地上主体为钢混框架结构 7 层，1 层595.35 平方米，为大厅和门卫；2 层 614.79 平方米，3-6层均
6、为 595.35 平方米，为写字间和会议室等；7 层 79.40平方米，为机房。1.2.3 主要建设条件云都商务中心为岳阳市云溪区城市基础设施建设工程，地处云溪中心城镇云溪镇，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。1.2.4 项目建设进度云都商务中心计划于 2011 年 1 月开始，2012 年 4 月完成，预计建设工期 12 个月。1.2.5 项目投资和筹资方案云都商务中心总投资为 300 万元，筹资方案为自筹。1.2.6 主要技术经济指标项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数量1 项目占地 595.35云都商务中心可行性研究报告- 5 -2 建筑面积 3670.9
7、43 建筑密度 % 23.64 容积率 1.045 绿地率 % 48.56 机动车位 辆 107 地面车位 辆 108 投资估算 万元 10009 年均营业收入 万元 30010 年均利润总额 万元 18011 年均净利润 万元 10012 投资净利润率 万元 7.6%13 财务内部收益率（税后） 10.3114 投资回收期（税后） 9.5515 借款偿还期 年 13（含两年建设期）1.3 结论与建议云都商务中心项目的实施是满足云溪区经济社会发展和人民群众生活需求，是提高云溪区经济社会发展和人民群众生活品质的需要，符合岳阳市云溪区社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。云都商务中
8、心可行性研究报告- 6 -2.0 项目的规划相关性及建设必要性2.1 项目的规划相关性2.1.1岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。按照便民利民原则，进一步完善落实城市进出设施建设规划和布局。加快社区、集镇、商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的城市服务业。
9、拓展城市服务领域，创新城市服务形式，加强城市服务中心建设，整合城市服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的城市服务网络。云都商务中心的建设将提升城市服务功能，完善城市市场体系，满足人民需要。2.1.2岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十一五”规划云都商务中心可行性研究报告- 7 -岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十一五”规划指出云溪社会事业发展相对滞后， “十一五”期间经济社会发展中也面临重大挑战， 未来的建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。以民主法制健全、社会文明进步、人民安居乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及广大人民群众。加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。大力宏扬云溪精
10、神，繁荣发展城市文化，不断增强经济社会发展原动力。加快发展公共事业，满足人民群众日益增长的公共服务需求；加大城市绿化、亮化建设，提升城市形象；完善城市基础设施等专项规划，凸现城市发展特色，提高城市发展品位。随着人口的增加和人民生活水平的提高，人们对生活环境和生活品质的要求提高，迫切需要加强公益设施建设,改善公共服务水平。云都商务中心的建设充分考虑社会各界的需求，讲究建筑美观，体现了云溪区委、区政府和谐惠民的发展战略，改善了云溪城市服务水平，提升人们的生活品质。2.2 项目的建设必要性2.2.1 提升居民生活质量的需要云都商务中心的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。云都商
11、务中心的建立将覆盖云溪镇、云溪乡、云溪工业园、巴陵石化和周边村庄，解云都商务中心可行性研究报告- 8 -决周边企事业单位办公或写字楼市场配套问题。云都商务中心建成后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。2.2.2 完善城市功能“安居乐业”不仅是居民生活的基本要求，也是企事业单位和各种经济实体的基本要求。一个城市应该为市民提供优良的生活空间，工作空间，所以一个城市必不可少良好的商务中心、写字楼中心等供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要
12、增长。云都商务中心的建立将加速云溪城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。2.2.3 与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公共写字楼项目设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。写字楼的建设也云都商务中心可行性研究报告- 9 -需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的写字楼市场，逐步向公共化、市场化、连锁化发展。2.2.4 改善市容环境面貌城市形象是人
13、们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。现代化写字楼是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。云都商务中心建设后，设计良好的基础设施将避免出现对周边区域的环境负面影响，改善市容面貌。云
14、都商务中心可行性研究报告- 10 -3.0 场址选择3.1 场址现状3.1.1 地点与地理位置云溪区地处岳阳市城区东北部、长江中游南岸，位于东经 1130848至 1132330、北纬 292356至 293822之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。总面积 403 平方公里。3.1.2 场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编号 Xc（1）号国有建设用地使用权出让合同 ，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新，新建云都商务中心。3.1.3 现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。云都商务
15、中心可行性研究报告- 11 -3.2 场址建设条件3.2.1 自然条件1、气象云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。全年无霜期为 277 天。气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。（1）气温一月平均气温约 4.3，七月平均气温约 29.2；年平均气温 16.616.8，无霜期 258278 天。（2）日照年日照时数为 1722.1 至 1816.5 小时，年太阳辐射总量为 109.5 至 110.4 千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。（3）降水年降雨日 141157 天，年平均降雨量 1302 毫米，年平均相对湿度为 79%。（4）灾害性天气一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、云都商务中心可行性研究报告- 12 -风暴、干旱、暴雨、寒潮、大雪等。2、地形、地貌云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔 497.6 米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔 21.4 米。一般海拔在 4060 米之间。云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。
