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1、1体育公园整体项目可行性研究报告目 录1. 项目背景及建设意义 .21.1 项目建设背景 .21.2 项目建设意义 .22. 用地情况及征地费用 .22.1 用地情况 .22.2 征地费用 .33. 项目规划 .44. 项目定位 .54.1 总体地位 .54.2 球场定位 .64.3 住宅市场定位 .64.4 住宅客户定位 .65. 住宅产品类型 .75.1 别墅产品建议 .75.2 公寓产品建议： .75.3 园林景观建造 .85.4 住宅售价建议 .86. 项目测算摘要 .106.1 住宅开发计划： .106.2 球场建设计划 .1126.3 项目投资估算 .116.4 住宅项目收益分析
2、.156.5 球会项目收益分析 .166.6 项目整体收益分析 .187 风险分析 .197.1 法律风险 .197.2 法律防范措施： .197.3 财务风险 .198结论 .209 附表及附件 .20附表一：销售计划表 .21附表二：资金使用与筹措表 .22附表三：投资现金流量表（单位：万元） .25附表四：利润计算表（单位：万元） .26附表五：别墅建安成本分析表 .26附表六：公寓建安成本分析表 .33附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告 .413体育公园整体项目可行性研究报告1. 项目背景及建设意义1.1 项目建设背景金海湾国际滨海度假区自 2006 年 7 月开始动工建设，目前南
3、区的喜来登酒店已经建成并于 2008 年 6 月开始营业，中区凤池岛度假物业首期也将于 2008 年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在 2010 年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之一。 1.2 项目建设意义本项目就是将巽寮金海湾整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之一；它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境；吸引热爱高尔夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。2. 用地
4、情况及征地费用2.1 用地情况本项目位于金海湾国际滨海度假区南区，北临滨海大道（X210 路） ，东、西、南比邻滨海 2 路。总占地约 1972 亩。需新征土地 1780 亩，征用水库 45 亩，搬迁村庄两个（富巢村） 。征地计划如下：1） 第一期征地 1193 亩，2008 年 12 月摘牌 904.5 亩（其中 48 亩4在本项目用地范围外）并完成水库征用，2009 年 3 月摘牌 337 亩；2） 第二期征地 587 亩摘牌及村庄搬迁计划在 2010 年 3 月完成。 2.2 征地费用征地成本计算表序号项目 费率 单位数量(亩) 金额(万元)一 一期征土地 13.8 万元/亩1193 1
5、6452 1 征地补偿款 8.2 万元/亩1193 9842 详见注 1：2 土地出让金及各项收 5.5 万元/ 1193 6610 详见注 2：5费 亩二 07 年盘整土地 5.0 万元/亩147 735成交价款 5万元/亩147 735三 二期征地 9.9 万元/亩587 5806 征地补偿款 3.9 万元/亩587 2284 按目前补偿标准估算土地出让金及各项收费6.0 万元/亩587 3522 按政府收费标准计算四 水库拆迁补尝 0.98 万元/亩45 44 已征但无法挂牌小计 11.73万元/亩1972 23127五体育公园分摊大市政费用9222 详见注 3：合计 16.4 万元/亩
6、1972 32259 六 契税等 1161 按政策计算土地交易服务费 0.3% 32259 97 6土地交易契税 3% 32259 968 土地评估费 0.3% 32259 97 总计 16.9 万元/亩1972 33420 注1：1、按补偿次序分别为:县国土局 2068.8 万、巽寮管委会 1000 万、巽寮管委会 1300 万（果树补偿，未付），共 4370 万，合 3.9 万每亩。1193亩里面还有 81 亩富巢与何屋村的未补偿。2、新增额外补偿，50 亩的每亩 40 万,合 599.7/m2。注2：新增建设用地有偿使用费第一批征地收费是 17 元/，第二批征地是 34元/。两批分别交
7、679.9 万、691 万。二期征地的 337 亩尚未缴纳。注3：具体包括：非经营性土地费用 3458 万（主要是富巢、何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费），前期费用 1387 万，基础设施建设费用 2473 万，公共配套建设费用 272 万，其它需分摊费用 962 万，预备费用 670 万，合计 9222 万元。数据来自财务部提供的大市政分摊计算表，已经总部审批。3. 项目规划按照一期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积 870 亩，商业面积 34 亩，平均容积率0.35，但根据球场设计师与 07 年 12月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方案，本项目实际住宅用地 516
8、亩，会所占地 15 亩，球场占地 1441 亩为本项目的公共配套设施-集中运动绿地。各地块的分布及参考规划指标如下：7用地规划图规划指标参考建议用地面积 比例建筑面积地块 平米 亩 %容积率地块 1（公寓） 24230 36 1.24 30000地块 2（别墅） 78463 118 0.15 10000 地块 3（别墅） 60077 90 0.35 21000地块 4（别墅） 48247 72 0.25 12000地块 5（别墅） 29827 45 0.25 7200地块 6（别墅） 62484 94 0.25 156008地块 7（别墅） 40875 61 0.35 14200会所 9702
9、 15 0.41 4000合计 531 27% 0.32 湖面 36956 55 3% 植被保留区 510 26% 球道植草区及绿化区 876 44% 总计 1972 100% 4. 项目定位4.1 总体地位具有鲜明特色的国内一流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进一步提升景观价值，以达到住宅价值的最大化，为公司创造较高的利润；同时 18 洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配套设施，起到一定的拉动巽寮地区度假消费的作用。4.2 球场定位 1）球场定位将依托于“原生态海滨度假地”的项目大定位、依托于南区高端社区的定位；抓住球场
10、品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场！（详见附件一）2）球场产品定位：9 选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的 salam 草种，果岭草可选择海滨雀稗中的 Sea Dwarf和 plantinum（最新草种）； 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品（国内无替代产品） ，管材和泵站可选用国内优质品牌； 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品（国内无替代产品） ； 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全、有趣、难
11、度适中，同时要确保不少于 5 条球道可以欣赏海景，并打造出 1、2 个名洞；球车道采用 15cm 厚混凝土路面；立体交叉桥涵 2 座。 绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当加大。 会所风格简约 ，建筑面积控制在 4000 平方米以内，主要功能为：大堂接待区与休息区、更衣室、卫生间、出发区、球车库、餐厅、专卖店、行政办公室、球员休息室、储物房、机电设备间。会所外停车位 120 辆；需配置中央空调。 球车需采用国外性价比高的产品 ，特别要注重安全性能和持续爬坡能力； 需建设草坪维护中心 1 座，建筑面积控制在 1000 平方米左右，10主要包括：办公用房、设备库、农药肥料库、清洗与维修车间、小型燃料库等；建筑结构参照厂房式设计。 需建设可供 200 人入住的员工宿舍（未考虑中层以上管理人员） ，建筑面积控制在 3000 平米左右，主要包括：草坪总监宿舍（单间） 、普通员工宿舍（46 人/间） 、小型员工食堂、公共浴室与卫生间、洗衣房、员工活动室、网吧、篮球场等。4.3 住宅市场定位充分利用山、海、球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心的具有高附加值的高档度假型别墅和公寓。4.4 住宅客户定位1） 高尔夫球运动爱好者；2） 珠
