《中级会计实务专题讲义1-20章Word版_第4章_投资性房地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中级会计实务专题讲义1-20章Word版_第4章_投资性房地产（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第四章投资性房地产考情分析本章近三年主要考查客观题，分值在 2 分左右。内容介绍本章讲四节内容：第一节 投资性房地产的定义、特征及范围第二节 投资性房地产的确认和初始计量第三节 投资性房地产的后续计量第四节 投资性房地产的转换和处置其中，第三、四节为本章重难点内容。内容讲解第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征1. 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。2. 特征：（1）属于企业的经营活动租金及处置通过“其他业务收入” 、 “其他业务成本”核算；（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；投资性房地产
2、持有的目的侧重于赚取租金或资本增值，而固定资资产则不具有这样的特征。（3）能够单独计量和出售。（二）范围投资性房地产主要包括：1. 已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2. 已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。3. 持有并准备增值后转让的土地使用权（非房地产开发企业）这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。二、注意下列特殊项目是否属于投资性房地产：1. 对企业持有以备经
3、营出租的空置建筑物，只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物” ，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。这意味着，企业外购的建筑物，即使没有出租，也可以确认为投资性房地产。如果建筑物自用一段时间后打算出租的，则在自用期间内不能作为投资性房地产核算，应作为固定资产核算，在租赁期开始日才能作为投资性房地产核算。2. 企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产3. 暂时闲置的投资性
4、房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产4. 企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。5. 按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。6. 作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。7. 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例题 1判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时
5、开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。 （） 答疑编号 正确答案答案解析企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。 【例题 2判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。 （）答疑编号 正确答案答案解析投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。 【例题 3多选题】下列各项中，属于投资性房
6、地产的有（） 。A.已出租的建筑物B. 待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答疑编号 正确答案AC答案解析投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（ 2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项 B，尚未出租，不正确；选项 D，不属于企业自己持有的资产，不正确。 【例题 4多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（） 。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B. 房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D. 企业以经营租赁方式租入的建筑物答疑编号 正确答案ACD答案解析选项 A 属于企业的存货；选项 C 属
7、于无形资产；选项 D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1. 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道。1. 外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成
8、本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。【例题 5计算分析题】210 年 6 月 1 日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6 月 10 日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为 10 年。8 月 1 日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计 90 000 000 元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号 正确答案甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产 写字楼90 000 000贷：银行存款90 000 000 2. 自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只
9、有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题 6计算分析题】210 年 2 月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，210 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，210 年 12 月 5 日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为 12 000 00
10、0 元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。答疑编号 正确答案甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产9 000 000（12 000 00024 000 000）4 500 000（元）借：固定资产 厂房12 000 000投资性房地产 厂房12 000 000贷：在建工程 厂房24 000 000借：投资性房地产 已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产 土地使用权 4 500 000 二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算，不同
11、于固定资产资本化后续支出的核算。【例题 7计算分析题】210 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 50 000 000 元，已计提折旧 10 000 000 元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。210 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，210 年 12 月 31 日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出 5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。要求：作出甲公司的会计处理。
12、答疑编号 正确答案本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第 3 号 投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）210 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产 厂房 在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）210 年 5 月 31 日至 210 年 12 月 31 日，发生改扩建支出借：投资性房地产 厂房 在建5 000 000贷：银行存款5 000 000（3）210 年 12 月 31 日，改扩建工程完工借：
13、投资性房地产 厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房 在建45 000 000 【例题 8判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。 （）答疑编号 正确答案答案解析投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结：1. 设置 “投资性房地产”科目核算；2. 要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地
14、产累计折旧（摊销） ”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3. 应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。【例题 9计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为 72 000 000 元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金 400 000 元。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：答疑编号 正确答案（1）
15、每月计提折旧每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本 出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1. 同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本” 、 “公允价值变动” ；2. 与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。3. 设置 “公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”
