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1、 潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988 年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都” ，每年四月举行国际风筝会。 “银线连四海，风筝传友谊” ，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。（1）地理位置优越潍坊市位于山东半岛中部，南北长 188 公里，东西宽 164 公里，总面积 15859 平方公里，其中市区面积 1472 平方公里。市域地势
2、南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183 公里，距北京 410 公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。（2）环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温 12.3，无霜期 200 天左右，平均降雨量 700 毫米以上。区域位置极其优越，市区地势平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境。112、城市规模全市总面积 15859 平方公里。至 2009 年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口 867.85 万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口 895.1
3、5 万人。中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积 128 平方公里，人口 108 万。据潍坊市城市总体规划（20052020） ，潍坊市中心城市的总人口数 2010 年将达到 127 万人，2020 年将达到 179 万人。在 土 地 可 供 开 发 资 源 固 定 前 提 下 ， 城 市 人 口 规 模 的 不 断 增 长 会 使 得 刚 性 需 求 不断 增 加 ， 进 而 推 动 潍 坊 房 地 产 业 的 发 展 。3、行政区划潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子 4 个市辖区，临朐、昌乐 2 个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑 6 个县级市
4、。22潍城区 面积 289.5 平方公里 人口 40.6 万人 居委会 77 个 村委会 190 个寒亭区 面积 1200 平方公里 人口 42.3 万人 居委会 21 个 村委会 422 个坊子区 面积 906.6 平方公里 人口 52 万人 居委会 24 个 村委会 547 个奎文区 面积 182.88 平方公里 人口 53 万人 居委会 49 个 村委会 173 个 临朐县 面积 1834 平方公里 人口 85.4 万人 居委会 60 个 村委会 877 个昌乐县 面积 1101 平方公里 人口 61.8 万人 居委会 61 个 村委会 452 个青州市 面积 1569 平方公里 人口
5、90.6 万人 居委会 59 个 村委会 1002 个诸城市 面积 2168.6 平方公里 人口 106.07 万人 居委会 89 个 村委会 1249 个寿光市 面积 2072 平方公里 人口 102.1 万人 居委会 67 个 村委会 922 个安丘市 面积 1713 平方公里 人口 92.1 万人 居委会 94 个 村委会 1137 个高密市 面积 1524.34 平方公里 人口 84.7 万人 居委会 77 个 村委会 883 个昌邑市 面积 1578.1 平方公里 人口 57.7496 万人 居委会 42 个 村委会 649 个坊子区: 坊子区成立于 1983 年，是世界风筝都-山东
6、省潍坊市的市辖区之一，位于市区的东南部，是建设现代化大潍坊的重点发展区域。现辖 1 镇 4 街道，面积 412 平方公里，人口 29.8 万，拥有享受国家级开发区优惠政策的山东潍坊凤凰山高新技术产业园区。坊子煤矿是山东省唯一的侏罗纪无烟煤生产矿，现保有储量 1000 万吨。膨润土资源十分丰富，总储量4543 万吨，居全国第二位。矿泉水、沸石储量居山东省首位，品质优良，具有极高的开发价值。共有矿泉水产地 6 处，沸石岩大型矿床 1 处，年开采量 5 万吨以上。水泥用灰岩已探明中型矿床 1 处，探明储量 7000 万吨，远景储量在 1 亿吨以上。 城四区334、坊子区交通坊子区位优越，交通便利。全
7、区公路通车里程达到 公里，公路密度达到每百平方公里 公里。东临青岛港、烟台港，南临日照港，北临潍坊港；胶济铁路横贯东西，206 国道、309 国道和济青高速公路穿境而过，潍莱高速公路起点就在境内。距青岛、济南国际机场分别只有 1 小时和 1.5 小时车程，离潍坊机场仅 3 公里。行政区划:坊子区辖 4 个街道、3 个镇：凤凰街道、坊安街道、坊城街道、九龙涧街道、黄旗堡镇、赵戈镇、太保庄镇。二、社会经济发展1、潍坊在山东省内经济实力2009 年潍坊市国内生产总值（GDP）达到 2727.8 亿元，比上年增长 12.9%。潍坊经济增长速度高于全国平均水平 3.8 个百分点，但在山东省内相比来看，增
8、长速度处于平均水平。2009 年潍坊在山东省内 17 个地级市 GDP 排名中继续列第四位。2010 年达到 3300 亿元，同比上涨 21%。2、地区 GDP从 2004 年至今的经济发展看，潍坊保持了年均 17.8%的较高增长速度。从 2004 年2008 年看，整体经济发展快速、稳定，增速大，国内生产总值稳步增长。同历年发展速度相比，2009 年潍坊市经济发展出现较明显滑落，增速为近几年最低，为 12.9%。这与同期国内、国际经济形势以及全球金融危机的爆发有一定关系，导致经济发展受到影响，到 2010 年，面对复杂的国内外经济形势，在国家一系列发展经济宏观调控措施指导下，潍坊经济出现企稳
9、回升势头，保持了经济继续平稳较快发展。全市国内生产总值达到 3300 亿元，比上年同期增长 21%。3、人均 GDP潍 坊 市 历 年 国 内 生 产 总 值 增 长 变 化 图05001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%国 内 生 产 总 值 （ 亿 元 ） 1246.4 1471.2 1731.2 2056 2491.8 2727.8 3300增 速 （ %） 21.01%18.04%17.67%18.76%21.20%12.90% 21%2004 2005 2006 2007 2008 2009 201044
10、潍 坊 市 历 年 人 均 GDP变 化 表0100002000030000400000.00%500.00%1000.00%1500.00%2000.00%人 均 GDP（ 元 ） 14678 17279 19677 23349 28106 30568 36070增 长 率 （ %） 16.70% 16.80% 16.20% 15% 12.40% 12.20% 18.12004 2005 2006 2007 2008 2009 2010从 2004 年至 2010 年，潍坊市年人均 GDP 平均增长率为 14.88%，低于同期全市 GDP 增长平均水平。可以从 GDP 及人均 GDP 增长速
11、度的一个侧面，看出潍坊市近年人口增加快于经济发展速度。三、人口情况截止 2009 年底，潍坊市人口规模达到 867.85 万人，相比五年前增加近 20 万人，全市新出生人口 74362 人，男女性别比为 107：100，人口出生率和自然增长率分别为 8.56和 2.93。据公安部门统计，全市年末户籍人口 867.85 万人。根据人口抽样调查，全市年末常住人口为 895.15 万人。全市有汉、满、回等 51 个民族。中心市区建城区面积 128 平方公里，人口 108 万。潍坊外来人口数量偏少，仅占全市总人口的 3%。潍坊市各区县人口55下辖区域 人口数量 占比潍城区 40.6 4.68%奎文区（
12、高新区） 53 6.11%寒亭区 42.3 4.87%主城区坊子区 52 5.99%合计 187.9 21.65%安丘市 92.1 10.61%昌邑市 57.18 6.59%高密市 84.7 9.76%青州市 90.6 10.44%诸城市 106.07 12.22%寿光市 102.1 11.76%临朐县 85.4 9.84%非主城区昌乐县 61.8 7.12%合计 679.95 78.35%总计 867.85 100.00%从上表中可以看出，潍坊市四个城区人口规模占全市总人口的 21.65%，有近八成的人口分布在潍坊下辖市县，且非城区的下辖各市县人口均多于市内各城区。潍坊市八成人口位于下属市县
13、，人口较为分散，潍坊中心城区向心力较弱。四消费特征分析1、人均收入水平随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础。自 2004 年以来，潍坊城市居民平均每年人均可支配收入增幅达到 12.97%，保持了较高的增长水平。特别是 2004-2007 年，人均可支配收入增长幅度逐年升高，至 2007 年达到最高涨幅，为 15.8%。进入 2008 年，由于受国际金融危机的影响，人均可支配收入开始下降。2009 年，国内国际经济形势“一主” 、 “五副”城镇结构66更加复杂，国际金融危机持续，前景扑朔迷离，潍坊城市居民人均可支配收入
14、增幅进一步降低，增长速度仅为 10%，为近几年来人均收入涨幅最低值。潍 坊 市 历 年 人 均 可 支 配 收 入 及 增 长 速 度929713716 1569117267.31184610317.8 10.0%14.4%15.8%14.8%11.0%11.8%050001000015000200002004 2005 2006 2007 2008 20090.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 涨 幅 （ %）2、人均可支配收入及消费支出潍坊城市居民的人均可支配收入每年均呈上涨趋势，2007 年平均每
15、人每月可支配收入突破了1000 元大关，达到 1143 元，此后每年仍保持了较大涨幅。2009 年，每月人均可支配收入突破 1400元。人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出也呈现出不断增长的态势，2004-2007 年的人均消费性支出与人均可支配收入同步保持了较高的增长幅度，但进入 2008 年以来，人均消费性支出明显萎缩，每年增长幅度明显低于人均可支配收入的增幅。在人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出并没有出现同比增长的情况。从 2004 年至 2007 年，潍坊城市居民每年的消费性支出比例均呈上升态势，但上升幅度不大。从2004 年的消费性支出占比 73.37%缓慢升至 2007
16、年的 78.74%。之后开始出现下降，但下降幅度亦不大，2008 年消费性支出所占比例为 73.77%，2009 年消费性支出所占比例为 72.3%。但可以看出，2009 年的消费性支出占比是近年来最低的。整体看，潍坊城市居民的消费能力长时间保持稳定，未出现明显起伏变化。77潍 坊 城 市 居 民 每 人 每 月 平 均 消 费 能 力 数 据 变 化 曲 线1438.91307.61143987.2859.8774.8 1040.3964.6900734.7638.6568.505001000150020002004 2005 2006 2007 2008 2009平 均 每 人 每 月 可 支 配 收 入 （ 元 ） 平 均 每 人 每 月 消 费 性 支 出 （ 元 ）3、城乡储蓄存款潍坊的城乡居民储蓄存款额也是逐年增加，2007 年，全市城乡居民储蓄存款额突破 1000 亿元，从目前增长趋势看，预
