论经济适用房的合理定位

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1、普通本科毕业论文题目：论经济适用房的合理“定位”试结合南昌市经济适用房来谈学 院 经 济 学 院 学生姓名 汪振华 学 号 0052542 专 业 房地产经营管理二专 届 别 2009 届 指导教师 姜薪萍 职 称 副 教 授 二 OO 九 年 五 月普通本科毕业论文(设计)文献综述论文(设计)题目 论经济适用房的合理“定位”学 院 经 济 学 院 学生姓名 汪振华 学 号 0052542 专 业 房地产经营管理二专 届 别 2009 届 指导教师 姜薪萍 职 称 副 教 授 完成日期 二 八 年 十二 月 十 日 文献综述前言本毕业设计（论文）题目是论经济适用房的合理“定位”试结合南昌市经济

2、适用房来谈 ，经济适用房政策是我国为深化住房体制改革，解决中低收入家庭住房问题实行的一项战略决策。但供应对象失控、房价失控、住房面积失控已经成为经济适用房的普遍现象，经济适用房的实施没有真正帮助低收入群体解决住房问题，不仅误导了社会资源的合理分配，加大了社会贫富差距，有违公平，还滋长了地方政府官员的权利寻租，产生了一系列的社会问题。本毕业设计（论文）在收集、阅读 20002008 年期间发表的关于经济适用房方面的 40 多篇核心期刊论文的基础之上，借鉴国外保障住房发展经验，从经济适用房的性质、供应对象及供应模式、供应主体(补贴方式)、价格、户型面积、产权等六个方面对经济适用房进行了定位，希望通

3、过合理的定位使经济适用房成为名符其实的既经济又适用的大众住房，进一步推动我国住房保障体系的发展与完善。正文1、国内外经济适用房的相关研究1.1 国外经济适用房现状现代意义上的住房政策产生于 19 世纪末 20 世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。早在 1948 年， 国际人权宣言第 25 条把居住权利列为基本人权：每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障个人及家庭的健康及安逸，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。1996 年 6 月， “国际人居”大会就把“人人享有适当住房”确立为人居议程的核心目标，开始为实现中低收入家庭享有充分住房的权利而

4、努力。目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭住房保障政策。其主要措施政策概括起来有三种方式：第一，以日本为代表的政府间接参与法，即提供政府优惠贷款、实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。主要依靠政府建立的住房金融公库影响和支持住房建设，公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息较低。第二，以新加坡为代表政府通过设立专门机构，提供运营资金直接建房。新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并想够买组屋的家庭发放政府抵押贷款，建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损在政府财政预算中安排。新加坡能在短短几十年内成功地解决住房问题，除了政府的大力支持和资

5、助以外，与其大力推行公积金制度具有密不可分的联系，政府利用公积金作为建房的最初资金，其周转方式是政府借用存储的私人公积金给建屋发展局建房，然后将房屋售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。第三，各国普遍采用的对购房者或建房者减税和对租房者补贴的方式。这种做法以美国最为典型，具体做法是将购房者或建房者为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息，差额有政府承担。在大部分国家，以上三种住房保障方式其实是在同时存在的，只不过不同国家在不同时期采用的侧重点不同。每一种住房保障方式各有其优势与不足，在不同的历史背景下发挥不同的作用：首先

6、，政府直接投资建房是在住房供求矛盾尖锐，住房严重短缺环境下产生的，如二站后，因战争影响房屋大量被破坏的英国和德国。其优点是充分发挥了政府的资源优势，可以在短时间内迅速刺激住房总供给量的上升，有效缓解住房短缺状况。不利因素是会造成政府财政压力过大，房屋建成后“租不养房”问题的承担，情况类似于我国福利分房时期的方法。如果长期实施面向全社会大多数人的政府建房政策，必须有强大的政府财力为后盾。同时，政府直接投资建房不利于鼓励房地产公司和其他组织参与低成本或低租金住房的建设或改造的积极性，可能会减少其他投资机会，产生“挤出效应”。这样一来，就会限制市场机智发挥应有的作用。另外，国外的经验表明，政府在制订

7、公共住房建设计划时，容易陷入盲目境地，很难满足低收入家庭各种不同类型的居住要求。早在20 世纪50 年代后期，很多发达国家在战后建设的社会住房由于规划、设计和建造方面的原因很大一部分变成了贫民窟。各国政府不得不对其进行大规模的清除，造成了极大的浪费。其次，政府以低息贷款为核心的政策性住房金融支持是引导社会资源向住房建设倾斜，动员社会力量尤其是非盈利性机构建房，是解决住房短缺、房价略高情况下居民住房问题的有效措施。最后，对购房者或建房者实行减税政策，是推动个人购房、提高住房自有率、刺激住房有效需求的有效手段。并兼有启动建筑业、推动经济发展的宏观经济基础，但会导致住房投资过热，出现大量闲置房，不利

8、于房地产市场的良性发展。1.2 国内相关研究为解决中等及以下收入家庭住房问题，我国已经逐步形成了相应的保障体系：职工家庭在公积金制度的协助下购买由市场价提供的商品房；中、低收入家庭购买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。随着住房制度改革的不断深化，作为解决广大中低收入家庭住房问题的经济适用房制度日益受到人们的重视，国内房地产方面的专家、学者及相关政府决策部门都积极投身于经济适用房政策制度的研究。他们针对经济适用房制度在实施过程中出现的问题，主要从以下三个方面进行研究。第一，经济适用房供给对象的界定研究：包宗华(2001)在怎样疏通推行经济适用住房的“ 阻滞”指出在没有准确统计

9、全体居民收入之前，可以暂时采取通过抽样调查来确定收入线的划分。但抽样调查具有随机性，准确率不高，并不能完全正确的反应个人实际的收入，于是周维提出应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实现的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理。但盛荣教授认为目前经济适用房实施效果不理想的根本原因是对其购买对象的界定不明、保障群体范围过大等问题，并提出相应建议，指出作为购买对象界定条件的家庭收入应包括家庭总资产和现期收入两部分，同时成立专门机构进行监督、核定。牛毅(2006) 在 经济适用房的产权研究和贾广葆、马似鹏(2007)在共有产权：经济适用房的新模式认

10、为，通过建立经济适用房共有产权制度，可以将“夹心层”住房困难群体纳入保障范围。第二，经济适用房补贴方式的研究：盛荣(2002)在浅谈经济适用房的供给对象定位及供给模式创新认为应利用政策引导消费者成为建房主体，把优惠政策直接送到消费者手里。牛毅在我国经济适用房补贴方式的探讨则认为转变政府补贴方式，改变现行的简单的减免土地出让金和行政收费的方法，转而根据购房者的经济状况和预购房屋的建设标准等确定政府所拥有的产权比例，从而对不同的中低收入家庭给予不同标准的支持。此外，他还对比了经济适用房住房“补砖头”和“补人头”两种不同的补贴方式，提出了“人头补贴”的基本框架。笔者认为目前要想在尚未建立起一个完备的

11、居民收入财产状况审查机制的情况下实行“补人头” 还有一些困难，我国可以先尝试采取“补砖头”+“补人头”的方式，最终转向人头补贴。 第三，经济适用房价格研究：颜秀金(2005)在经济适用房错位的原因分析中认为经济适用房价格偏高，并指出经济适用房定位不准确以及开发商的利益驱动是导致房价偏高的主要原因。因此，政府应通过严格控制新住房的售价，使其保持在大多数家庭都负担得起的水平。但是在未引入项目招投标制度，没有一个公正、公开、透明的环境下，一味的要求政府尽到严格审查、控制责任并不能有效地控制经济适用房的价格，同时加大了政府的工作压力。刘行前(2004) 在 经济适用住房的价格定位认为经济适用房的价格不

12、宜太高，也不宜过低，其合理的定位应在政府、开发商和中低收入家庭利益的平衡点上。也有学者认为开发清水房或发展我国住房合作社或借鉴香港“公屋”经验建设带厨卫不带“厅”的 30 平方米两小间及少量 40 平方米三小间的经济适用房将有效的减少中间环节，降低建筑成本。结论作为住房改革和住房发展有机结合的产物，发展经济适用房，既可以加快房改和国民经济的发展，也有利于社会的安定，是改革、发展和稳定的最佳结合点。对于如何发展我国的经济适用房，国外的住房保障经验以及国内专家学者关于经济适用房的研究起到了十分深远的借鉴和启示意义，但也存在着缺陷或不完善，本文通过对经济适用房的合理以及全方面的“定位” ，以期理论能

13、够指导实践，让中低收入家庭自己买房、买得起房，实现“居者有其屋”的伟大目标，构建和完善住房供应体系和住房保障制度。指导教师评分（百分制）：(文献综述低于 70 的，不得开题)指导教师：年 月 日普通本科毕业论文（设计）开题报告及任务书论文（设计）题目 论经济适用房的合理“定位” 试结合南昌市经济适用房来谈学生姓名 汪振华 专业 房地产经营管理二专 学号 0052542指导教师 姜薪萍 职 称 副教授1.选题目的和意义：经济适用房政策是我国为深化住房体制改革，解决中低收入家庭住房问题实行的一项战略决策。但供应对象失控、房价失控、住房面积失控已经成为经济适用房的普遍现象，经济适用房的实施没有真正帮

14、助低收入群体解决住房问题，不仅误导了社会资源的合理分配，加大了社会贫富差距，有违公平，还滋长了地方政府官员的权利寻租，产生了一系列的社会问题。从经济适用房的概念、供应对象及供应模式、供应主体、补贴方式、价格、户型面积、产权等七个方面对经济适用房进行了定位，希望通过合理的定位使经济适用房成为名符其实的既经济又适用的大众住房。2.主要研究内容(含论文提纲)：主要从经济适用房政策实施效果不甚理想、存在的问题出发，挖掘现象背后深层次的根本原因，由此过渡到对经济适用房合理定位上，试图从经济适用房的概念、供应对象及供应模式、供应主体、补贴方式、价格、户型面积、产权等七个方面入手对经济适用房做一个全方面的定

15、位。论文提纲如下：1 现行经济适用房政策存在的主要问题1.1 供应对象范围过泛1.2 房价过高且面积过大1.3 供求关系相对紧张1.4 供给透明度低2 经济适用房错位的原因探析2.1 经济适用房定位模糊不准确2.2 经济适用房政策不能落到实处2.3 中低收入者难以界定2.4 经济适用房的供应模式不够合理3 经济适用房的合理定位3.1 性质定位：社会保障住房3.2 供应对象及供应模式定位3.3 供应主体定位3.4 补贴方式定位3.5 价格定位3.6 户型面积定位3.7 产权定位4 结语3.完成论文（设计）的条件、方法及措施，包括实验设计、调研计划、资料收集、参考文献等内容：条件：本文收集了将近 40 篇左右的学术期刊论文、优秀硕博论文以及重要的报纸等与经济适用房定位有关的资料，并加以详读。方法：本文根据实事求是的原则，遵循理论和实践相结合的方法，采用理论和实例相结合的方式，通过规范研究和实证研究相结合，定性分析和定量分析相结合，把国内外住房保障制度方面的理论联系起来，把住房保障和经济、社会等多方面结合起来，并根据相关的理论进行分析和探索，以期达到理论指导实践的目的。参考文献1朱柏成，2003：经济适用房还能走多远 ， 中国房地信息第 2 期。2周文国，1999：论经济适用房的价格与供应