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1、西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）0房地产开发企业的税务筹划分析余勋萍（西南林业大学经济管理学院 会计学 2007 级 昆明 650224）摘 要：随着市场经济的迅速发展，房地产业作为国民经济基础性、先导性的产业，在国民经济中起着重要的作用。其中房地产开发企业对该产业有着决定性的作用。面对竞争激烈的环境，如何合理进行税务筹划以降低成本、增加利润、实现价值最大化成为各个企业都必须考虑的问题。本文是在现行税法约束下，论述了房地产开发企业如何合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，通过税种分析，数据测算等方法找到最佳节税点，从而降低企业税负，曾强企业盈利能力，实现企业价值最
2、大化。关键词：房地产开发企业；税务筹划；方法；案例Analysis on Tax Planning of Real Estate EnterpriseYu Xunping(The Department Of Economics And Management in Southwest Forestry University, Accounting Grade 2007,Kunming ,650224)Abstract： Along with the rapid development of market economy, the real estate industry to the natio
3、nal economy as a foundation, being a industry in the national economy, plays an important role. Real estate enterprises for this industry has a decisive role. Facing this competition environment, how to properly take tax planning to reduce costs and increase profits, maximize the value ,which are th
4、e question that each enterprise must consider . Being constraints in existing tax law, this article discuss that estate development enterprise how to arrange their own business activities, reasonable utilization of the preferential tax policy, through taxes analysis, data methods to find the festiva
5、l tax point, thus reducing the tax point reduce tax burden and add enterprises profitability, realizing the maximization of 西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）1enterprise value.Keyword：Real estate development enterprise;Tax planning;Method;Case前言自1998年国家实行住房制度改革以来，在国民经济持续快速增长、居民实际收入提高、住房消费观念的转变以及城镇化进程的加快，我国
6、房地产市场得到迅速发展。在快速发展的同时房地产业逐步暴露出一些问题，为解决这些问题国家不断进行宏观调控，具体的调控措施在起初主要采用行政、金融手段，随着调控力度的加大，税收政策已成为房地产宏观调控的重要手段。税收政策参与房地产市场的调控，必定增加房地产企业的税负，压缩了房地产企业的盈利空间。在宏观税负持续上升和国家对房地产市场实施以税负政策为重要手段的宏观调控背景下，本文选择房地产开发企业的税务筹划问题进行分析。通过合法的、有效的税务筹划，降低房地产开发企业的税负，降低成本，增加效益，增强企业竞争力，是当前房地产开发企业消除宏观调控不利影响，实现快速优质发展的有效途径，具有非常重要的意义。1
7、税务筹划的基本理论及方法1.1 税务筹划的概念及特征1.1.1 税务筹划的概念税务筹划是税务人在保障国家利益的前提下，在税法允许的范围内，在税务业务发生之前通过对投资、经营、理财等进行周密筹划，实现税务最小化、企业价值最大化的一种经济行为 1。1.1.2 税务筹划的特征（1） 不违法性税务筹划是在法律允许的范围内对税务进行的不违法的最优化选择，符合国家法律要求。西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）2（2） 超前性税务筹划活动必须是在税务业务发生之前进行的规划、设计和安排，事先预测筹划的效果经济行为。若纳税业务已经发生再进行筹划是不可能的，一种是缴出的税款已经不再属于个人财产，
8、个人无法对其进行规划。另一种是有可能构成偷税等行为，违反国家法律规定。（3） 目的性税务筹划的目的是纳税人通过该活动能实现税后利润的最大化，取得节税的经济收益。并且取得的收益应大于为此付出的筹划成本，否则为无效的筹划行为。（4） 整体性税务筹划不仅仅是一个个体的行为，也不仅仅是一个个体在单独义务中的行为。任何纳税人都有权利进行该活动，在筹划过程中受纳税税种、纳税对象、纳税地点、税目、税率、税收优惠政策及纳税期限等的影响，并且要从企业的整体规划，长远利益出发。因此税务筹划具有整体性。（5） 时效性各国法律不同，同一国家在不同时期的法律制度也会有所不同。这就要求税务筹划必须紧跟法律的脚步，根据具体
9、的法律环境进行筹划。（6） 专业性随着经济的发展，在全球经济一体化的今天。仅靠纳税人自身的力量进行税务筹划的影响力是微不足道的。在世界各国随着经济的发展税务代理、税务咨询等的诞生，税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等开辟税务筹划咨询的业务，都在说明税务筹划向着专业化方向发展。1.2 税务筹划的原则与方法1.2.1 税务筹划的原则（1） 守法原则税务筹划活动是在熟知税法规定的前提下，利用税负弹性进行筹划，选择最优税务方案。其基本原则是不违反税法，即守法。这是税务筹划的本质，也是与偷、逃、欠、抗、骗税的区别。（2） 成本效益原则西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）3税务筹划要
10、有利于实现企业的财务目标，要保证取得的效益大于筹划成本，体现经济有效。（3） 及时性原则筹划活动要在纳税业务发生之前，要随法律环境的变化而不断调整适应，以确保企业持久地获得税务筹划带来的收益。（4） 综合性原则在进行一个税种的筹划时，应考虑相关的其他税种的税负效应。进行整体的、综合的衡量。以求综合税负最轻、长期税负最轻、以防顾此失彼。（5） 风险收益均衡原则税务筹划有收益，同时也有风险。企业应当遵循风险与收益适当均衡的原则，采取措施，分散、化解风险，选优弃劣，趋势避害 2。1.2.2 税务筹划的方法（1） 免税法该方法是通过筹划使纳税人成为免税人，或是使纳税人从事免税业务，或者使征税对象成为免
11、税对象而免除税负的方法。因为免税人、免税业务、免税对象都具有税法的特殊规定，所以该方法虽然简单但不具有普遍性使用范围较小，且随税法的变化而变化。（2） 减税法减税法是通过减少应纳税额而直接节税的税务筹划方法。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策使用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用 3。（3） 分拆法分拆法就是使所得或收入分摊到两个或更多税务人之间，或在不同项目之间进行分摊，或是将即将发生的收益分摊到不同税务期间，同一企业分立多个小企业等行为，运用税基原理使纳税人的计税依据合法、合理地减少。达到减轻税负的目的。（4） 扣除法扣除法是在不违法的情况下，使扣除额增加而直接
12、节税，或调整扣除额在各应税期的分布，在同样多收入的情况下，各项扣除额、冲抵额等越大，税基越小，达西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）4到节税越多的效果。（5） 税率差异法实行比例税率的税种一般有多种比例税率，通过防止适用税率爬升等方法来实现节税目的。（6） 抵免法这种方法是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税所得额。（7） 延期税务法延期税务法主要是利用纳税期间的时间限制赚取资金的时间价值。该方法简单实用，适用范围非常广泛，几乎所有企业都适用。（8） 退税法退税法是在合法和合理的情况下尽量争取退税项目最多化，尽量使退税额最大化。2 房地
13、产开发企业的涉税种类、涉税业务及税收优惠政策我国现行税收制度共有 22 个税种，分别为：（1） 流转税类的增值税、消费税、营业税和关税；（2） 资源税类的资源税、土地增值税和城镇土地使用税；（3） 所得税类的企业所得税、个人所得税；（4） 财产和行为税类的房产税、车船税、印花税、契税；（5） 特定目的税类的固定资产投资方向调节税（暂缓征收） 、筵席税、城镇维护建设税、车辆购置税、耕地占用税和烟叶税。在上述 22 个税种中，房地产开发企业涉及的税种有营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税、契税、城镇维护建设税、车辆购置税、耕地占用税 11 个。在这 11 个税种中
14、前四个在房地产开发企业中所占的比重较大，因此本文重点对这四个税种进行分析。2.1 营业税2.1.1 营业税的税收规定营业税是以在我国境内提供应税劳务。转让无形资产或销售不动产所取得的营西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）5业额为课税对象而征收的一种商品劳务税 4。营业税的纳税义务人为在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的单位和个人。应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。营业税应纳税额=营业额税率 2.1.2 房地产开发企业营业税的涉税业务房地产开发企业的很多业务都会涉及到营业税，主要有
15、以下几种：（1） 转让土地使用权房地产开发企业对外转让土地使用权的，应按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税，但可以扣除原来取得该土地使用权时已经缴纳的营业税。（2） 销售房屋房地产开发企业销售房产时应按照“销售不动产”税目征收营业税。单位和个人销售二手房，出让方已经缴纳过营业税的，应在销售额中予以扣除。（3） 转让在建项目在建项目是指已经立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。这类有两种情况：一是转让项目已经完成前期土地开发或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段，按“转让土地使用权” 税目征收营业税；二是转让项目已经进入施工阶段，按“销售不动产”税目征收营业税。（
16、4） 合作开发合作开发主要有三种形式，第一种是“以地换房” ，第二种是“共同投资” ，第三种是“合营开发” 。下文将对其进行具体的阐述，在此不做过多分析。（5） 代建房产代建房产是指房地产开发企业接受委托建设单位建造房屋的行为，在此过程中房地产开发企业取得的代建费用按照“代理业”征收营业税。（6） 委、受托代销房产若委托方从受托方取得售房款的，无论开具发票与否，均应计算缴纳营业税，不得扣除中介费用；若由受托方开具销售发票的，受托方就销售的全部收入（含中介费）扣除转给委托方的售房款后的余额缴营业税；若由委托方开具发票，受托方西南林业大学经济管理学院 2011 届毕业论文（设计）6仅收取中介费的，受托方就中介费部分缴营业税。（7） 出租房屋或土地使用权以经营性租赁的方式出租房屋或土地使用权，按“租赁业” 税目缴纳营业税。2.1.3 房地产开发企业营业税的优惠政策（1） 以不动产投资入股。参与利润分配、共同承担投资风险的，不
