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1、 盈丰世纪置业顾问有限公司1韶关市房地产市场 4 月份行情报告前言：韶关市各楼盘项目在 4 月份均做出一定的推货来刺激市场，为的是在五月份能有一个好的收成。也有的项目预判在即将到来的5 月份，国家将会有其他的政策来打压房地产，因此选择提前出货，避开风头。其中，市场推广较为活跃的是碧水花城、莱斯豪苑、林语阳光、御龙湾、凯旋华府、碧桂园凤凰城，以上几个项目在 4 月份均有针对市场的优惠和推广活动，带动了刚性需求入市。其中，碧水花城、莱斯豪苑、林语阳光、碧桂园凤凰城小有斩获，但整体成交量依然不太明显。大部分刚性需求仍然处于观望状态，预计在未来的 5 月6 月会又一轮集中的爆发。一、3 月份韶关市房地
2、产成交行情1、3 月全市成交一览表（该数据来自韶关政府网络公布）市场行情 可售总量（套） 可售总面积（） 成交量（套） 成交面积（） 成交金额（元） 成交均价（元/）总量 5372 897550 412 70276 351516886 5002住宅 3433 526965 321 63538 311027751 4895办公楼 18 11288 0 0 0 0商业 562 142669 19 1190 12499118 10508 盈丰世纪置业顾问有限公司2其他 1359 216635 72 5548 27990030 50454 月份，韶关市住宅的网签数量虽然环比 3 月下跌 14 套，但总
3、成交金额与总成交面积是小幅度高于 3 月，因此，整体来看，4月的韶关楼市处于“量价齐稳”的一个状态。本月住宅成交面积为 63538 平方米，约合 197.93 平方米/套，总成交金额为311027751 元，较 3 月有上浮 8 个百分点。成交均价为 4895 元/平方米，有小幅上升。由于本月碧桂园凤凰城的网签数量较多，而高房价项目的成交量不多，导致本月网签成交均价基本靠近碧桂园目前的销售均价。2、3 月成交同比分析月份 成交量（套） 成交总价（元） 成交面积（） 成交均价（元/ ）2010 年 4 月 522 328054619 79506 41262011 年 4 月 321 311027
4、751 63538 4895同比分析 -38.50% -5.1% -20.08% +18.63%4 月份的成交量同比下降 38.50%，成交面积缩水 2 成多，成交均价同比上涨 18 个百分点，成交总额同比下降 5 个百分点。韶关的房地产市场在 2010 年，还有较多的 90130 平方米左右的两房和三房单位，这批单位为市场上需求最旺盛的产品，因此经过一年的消化，该类型的产品逐步减少，剩下的部分大户型产品和高层单位因为单价相对较高，因此消化的速度明显下降，再加上国家 盈丰世纪置业顾问有限公司3调控政策的施压，许多客户逐步进入观望期，因此进一步将房地产交易拉向了寒冰期。3、3 月成交量环比分析月
5、份 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 2011.3 2011.4成交量 434 524 522 381 265 366 602 667 1204 689 410 571 281 344 321环比 - +21% -0.4% -27% -30% +38% +64% +11% +81% -43% -40% +39% -51% +22% -6.7%4 月份韶关市房地产网签总数为 321 套，环比 3 月下滑 6.7 个百分点。自 2011 年以来，
6、楼市交易一直出现震荡的局面，先抑后扬。4 月份开始，各个楼盘逐步加大宣传力度，各项目推出各自的新货量，并加大折扣力度吸引客户入市，从数字上看，成交量虽然300500700900110013001500 盈丰世纪置业顾问有限公司4下滑，但整体成交面积和成交总价是较 3 月份有小幅上涨。4、3 月成交均价环比分析月份 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 2011.3 2011.4成交量 3872 3982 4126 4119 4248 3707 4
7、058 4377 4545 4418 4707 4937 4765 4588 4895环比 -1.4% +2.8% +3.5% -0.2% +3.0% -1.5% +8.6% +7.3% +3.7% -2.9% +6.1% +4.9% -3.5% -3.7% 6.7%到 4 月份，韶关是房地产的成交均价又有了小幅的攀升，目前的成交均价基本接近今年 1 月份的水平。进过分析，在 4 月份的网签数据中，碧桂园凤凰城、碧桂园太阳城、碧水花城、志兴华苑、林语阳光等项目均有不错的成交业绩，而上述项目的对外报价基本3800400042004400460048005000 盈丰世纪置业顾问有限公司5在 45
8、004950 元/ 平方米左右，因此，促成了整个市场的成交均价上扬。5、成交面积指数面积 套数（套） 总金额（元） 总面积（平方米） 均价（元/平方米）80 平米以下（含 80） 54 15265451 2057 742280120 平米（含 120） 78 37446552 7498 4994120160 平米（含 160） 98 71500931 13602 5257160 平米以上 182 227303952 47119 4824从数据表中可以看出，160 平方米以上的单位在 3 月份成交有 182 套，占整体成交比例的 57%，该面积整体成交均价为 4824元/平方米，主要出货通道为五
9、里亭碧桂园的“云林水岸”组团。这些项目在 4 月陆续有一些促销措施，也因此加快了销售的速度，影响了房价的整体水平。6、主力户型指数户型 套数（套） 总金额（元） 总面积（平方米） 均价（元/平方米）二房以下（含二房） 48 19941668 4134 4824三房 91 66685687 12702 5250四房 110 102474477 22553 4544 盈丰世纪置业顾问有限公司6四房以上（不含四房） 69 119482672 23582 5067其他 94 42932382 7305 58774 月份，市场成交以 4 房为主，成交量达 110 套，4 房户型占据主导消费趋势。4 月份
10、，碧桂园、碧水花城等项目相续推出新货，主要产品为 3 房、4 房单位，因此在市场上的主力货量也基本为该类型产品。同时从侧面上也反映出，刚性需求、改善型住房客户仍然是市场上主要的客户基础。7、区域成交指数区域 套数（套） 总金额（元） 总面积（平方米） 均价（元/平方米）武江区 189 137680823 25548 5389浈江区 223 213836063 44728 47813 月份，浈江区和武江区的成交量分别为 223 套和 189 套，浈江区的 4 月主力出货楼盘集中在碧桂园凤凰城，通过监测，上述楼盘在 4 月份的网签总数达到 117 套，占浈江区整体销售套数的 52%，武江区的主力出
11、货楼盘集中在碧水花城、志兴华苑，以上两个楼盘 3 月份网签总数达到 63 套，占武江区整体销售套数的 33%.8、主力价格指数 盈丰世纪置业顾问有限公司7价位区间 套数（套） 总金额（元） 总面积（平方米） 均价（元/平方米）30004000 元（含 4000） 44 29656644 7834 378640005000 元（含 5000） 193 169658381 37737 449650006000 元（含 6000） 86 74909937 13920 538160007000 元（含 7000） 42 45506276 6974 652570008000 元（含 8000） 16 1
12、3200780 1841 717180009000 元（含 9000） 1 121000 14 8851900010000 元（含 10000） - - - -10000 以上元 24 17158440 1409 12178从该表数据上看，40005000 元阶段的房价为目前韶关市主流的房价消费水平，占整体消费水平的 47%，基本与上月持平，从该数据可以看出，目前韶关市场的现有项目出货均价为 4800 元/平方米左右，部分高价楼盘在本月推货的仅有碧水花城，在 4 月底推出 1、2 栋，略有斩获，但整体对市场均价影响不大，主要影响因素来自碧桂园凤凰城，本月网签 117 套，网签均价为 4721
13、元/平方米，对房价走势起到了主要的因素。二、4 月政策分析政策分类 公布时间 内容简要国家政策 4 月中旬 国务院派遣调查小组奔赴各地敦促房地产调控目标，各地调控目标均挂钩 GDP 增幅，带来房价上涨的预期。 盈丰世纪置业顾问有限公司84 月 26 日发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定以使商品房价格能够保持在合理水平.在 5.1 日起实商品房销售明码标价规定后，官方还会陆续出台一系规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。4 月 27 日 韶关市住房和城乡建设局就商品房交付使用有关问题向我市各房地产开发企业提出了整改要求。整改要求：一、严紧违法交房；二、诚信签约，诚信履约；三、商品房交付行为要规范。财政政策 4 月 23 日 国家金融类机构调整二套房贷，利率上浮 3 成；准备金率也多次进行上浮调整国土政策 - -中央政府又出台两项措施于 5 月 1 日起实施，一方面配合房价调控，做好一房一价的备案工作，并敦促各城市主管部门做好调控目标的上报工作；一方面配合保障房建设，规范建设项目收费行为，减轻房地产开发商在未来项目建设中的部分收费项目。全国部分城市将房价调控目标挂钩城市 GDP 增幅和居民可支配收入涨幅，从侧面上显示出，大部分城市的
