孝感市某中心集贸市场改建项目可行性研究报告

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1、1孝感市 XX 区 XX 镇中心集贸市场改（扩）建项目投资分析报告孝感*房地产开发有限公司二零零九年四月十八日2目 录一、项目简介二、项目建设的必要性三、项目地理位置、建设规模四、组织机构和人员配备五、工程进度计划六、投 资 估 算 与 资 金 筹 措七 、 项 目 收 益 分 析八 、 项 目 经 营 利 润 分 析九 、 主 要 技 术 经 济 指 标十 、 社 会 效 益 分 析附件：1、XX 镇中心集贸市场改（扩）建项目规划平面图2、XX 镇中心集贸市场摊位平面布置图3、拆迁安置方案4、拆迁安置协议书5、项目合作协议书3孝感市 XX 区 XX 镇中心集贸市场改（扩）建项目投资分析报告一

2、、 项目简介（一） 、项目实施的背景和依据本项目为 XX 镇委、镇政府进一步加快经济社会发展，通过推进旧镇改造，改善群众商贸和人居环境，提升 XX 城镇品位而确定的重点项目之一，属商业住宅性开发项目，位于 ，该地段人口密集，商业兴旺，交通方便，是十分理想的投资居住佳地。该地块上现有拆迁户 户，将通过拆迁安置方式取得国有土地使用权。二、项目建设的必要性 (一)有利方面 1.XX 镇菜市场地区，属 XX 镇老城区，历来为城镇繁华地带。它主要得益于地理位置、交通方便及人流量大等优势，这将成为商住楼的卖点。XX 历来人多，实施人口由农村向小城镇转移，可以不断提高 XX 城镇化水平，加快 XX 小城镇建

3、设。2.在该地块我们将建造配套设施-XX 中心集贸市场。经调查，城镇原有一菜市场，但成年破旧、狭下、分散，远远不能适应城镇居民使用需求。为此，XX 中心集贸市场建成后将成为 XX 五万人消费的主要场所。此建设项目将会带动内需、为 XX 镇创造新的经济增长点，增加地方经济收入。 (二)不利方面 41.XX 镇属 XX 区西北部的较偏僻乡镇，经济基础相对薄弱、居民消费水平及购买力有限。 2.日益陈旧的镇貌和杂乱无章的商业设置、已越来越不适应城镇发展的需要。三、项目地理位置、建 设 规 模 ：1、 地 理 位 置项目场地位于孝感市 XX 区 XX 镇 以南、 以东、以西、 以北，地理位置优越，陆路交

4、通便利，经济发展潜力巨大。2、 根 据 预 测 ,该 项 目 建 设 规 模 如 下 :(1)建 设 用 地 面 积 ： (2)总 建 筑 面 积 ： 7400(3)功 能 分 区 情 况 建 设 规 模序 号 功 能 名 称建 筑 面 积 层 数 结 构 形 式备 注1 菜 市 场 640 1 层 钢 构2 门 面 1000 1 层 框 架3 住宅 5000 2-6 层 砖 混4 合计 7400四、组织机构和人员配备（一） 、组织机构：依照项目法由孝感*房地产开发有限公司成立“XX 镇中心集贸市场改（扩）建项目开发部” 项目法人，负责本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营管理和售后服务等项工

5、作。 （二） 、其人员配备及职责分工如下：5序号 岗位名称 职责分工 配备人员 要求1 经理 全面负责。 1 具备中级职称、有丰富经营管理经验。2 副经理 负责项目各项进度控制，协助经理工作。 1 具备中级职称、有一定组织协调管理能力。3 总工程师 负责技术、质量、安全。 1 具备中级职称、有丰富技术管理能力。4 工程部 负责项目施工管理、落实各项资源。 1 具备中级职称、有一定生产、协调管理能力。5 财务部 负责资金计划、财务统计。 2 具备中初级职称、有丰富财务管理经验。6 市场营销部 负责楼盘策划、销售、菜市场招商。 3 具备很强社交、组织策划管理经验。7 物业管理部 负责日常物业管理、

6、房屋维修。 2 具备很强的协调能力，实际管理工作经验。五 、 工 程 进 度 计 划根 据 市 场 需 求 ， 前 期 工 作 进 展 情 况 ， 外 部 协 作 条 件 和 建 设规 模 ， 拟 定 本 项 目 建 设 期 7个 月 ， 项 目 在 2007年 6月 开 始 进 行前 期 工 作 ， 争 取 2007年 10月 份 全 部 竣 工 。工 程 进 度 实 施 计 划 表进 度 计 划序号 项目名称4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12月一 前期工作二 土建施工1 基础工程2 主体工程3 装饰工程三 销售工作六 、 投 资 估 算 与 资 金 筹

7、 措（ 一 ） 、 投 资 估 算 分 析 6投 资 估 算 表 一项 目 ： 商 住 楼 单 位 ： 人 民 币 /万 元序号 项目名称 金额 备注一 前期工作费用 31.2(一) 进场、房屋拆迁费用 2（二） 规划部门 0.51 测绘费2 建设用地规划许可证3 建设工程规划许可证（三） 建设部门 61 建设项目报建2 施工图审查费3 招投标服务费4 建设工程施工许可证5 建设工程定额测定费6 质量监督费7 工程检测费8 安全监督管理费9 施工意外伤害保险费10 结算工程档案整理综合服务费（四） 国土部门 21 土地契税2 土地使用权初始登记（五） 房产部门 181 房屋拆迁许可2 商品房预

8、售登记3 商品房建筑面积测绘报告4 房屋权属初始登记5 白蚁防治费6 房屋公共维修基金（六） 墙改办 0.5 墙改发展基金（七） 环保部门 0.3 施工噪音、排污（八） 环卫部门 0.2 卫生费（九） 城管部门 0.2 城市占道（十） 自来水 0.5（十一） 供电所 1二 拆迁安置费用 63 拆迁安置商品房 1000三 工程监理费 2四 勘测、施工图编制费 6五 建筑安装工程费 288 按 480 元/ *6000六 市政公用配套设施费 51 下水道72 化粪池3 道路硬化、花坛七 企业管理费 3八 现场办公费 2九 业务招待费 3十 销售费用 1十一 税金 15十二 营业税、教育附加1 印花

9、税2 调节税十三 不可遇见费 10合计 429.2投 资 估 算 表 二项 目 ： 菜 市 场 单 位 ： 人 民 币 /万 元序号 项目名称 金额 备注一 前期工作费用 3.2(一) 进场、房屋拆迁费用 1（二） 规划部门 0.21 测绘费2 建设用地规划许可证3 建设工程规划许可证（三） 建设部门 11 建设项目报建2 施工图审查费3 招投标服务费4 建设工程施工许可证5 建设工程定额测定费6 质量监督费7 工程检测费8 安全监督管理费9 施工意外伤害保险费10 结算工程档案整理综合服务费（四） 国土部门 0.51 土地契税2 土地使用权初始登记（五） 房产部门 0.51 商品房建筑面积测

10、绘报告2 房屋权属初始登记3 白蚁防治费4 房屋公共维修基金二 工程监理费 0.5三 勘测、施工图编制费 28四 建筑安装工程费 16.64 按 260 元/ *640五 市政公用配套设施费 21 下水道2 道路硬化、花坛六 企业管理费 1七 现场办公费 0.5八 业务招待费 1九 招商费用 0.3十 税金 1.51 营业税、教育附加2 印花税3 调节税十一 不可遇见费 2合计 28.14（ 二 ） 、 资 金 筹 措 项 目 建 设 单 位 自 有 资 金 240万 元 ， 本 项 目 通 过 预 售 及 销 售商 品 房 解 决 200万 元 。七 、 项 目 收 益 分 析（ 一 ） 、

11、 商 住 楼 预 售 及 销 售 收 入 序 号 项 目单 价(元 / )数 量( )合 价(万 元 )备 注1 门 面 1500 1000 150 一 层二 层 650 1000 65三 层 650 1000 65四 曾 630 1000 63五 层 610 1000 612住宅六 层 600 1000 60 买 6楼 送 7楼合 计 6000 464（ 二 ） 、 菜 市 场 租 金 收 入 序 号 项 目数 量（ 个 ）租 金（ 元 /年 ）合 价(万 元 )备 注1 摊 位 196 300 5.889注 ： 196个 *300元 /个 /年 *50%出 租 率 =2.94万 元 。八

12、、 项 目 经 营 利 润 分 析（ 一 ） 、 商 住 楼 经 营 利 润 分 析序 号 项 目 单 位 指 标 备 注1 投 资 估 算 万 元 429.22 项 目 收 益 万 元 4643 经 营 利 润 （ 2-1） 万 元 34.8（ 二 ） 、 菜 市 场 经 营 利 润 分 析序 号 项 目 单 位 指 标 备 注1 投 资 估 算 万 元 28.142 租 金 收 入 万 元 /年 2.943 投 资 利 润 率 %/年 10.453 投 资 回 收 期 年 10 包 括 贷 款 利 息 、维 护 费 用 。九 、 主 要 技 术 经 济 指 标 主 要 技 术 经 济 指

13、标 见 下 表 ， 通 过 财 务 经 济 分 析 ， 本 项 目 在经 济 上 是 可 行 的 。 本 项 目 的 建 设 ， 将 加 速 XX镇 及 其 周 边 经 济的 发 展 ， 进 一 步 带 动 XX镇 第 三 产 业 的 发 展 ， 促 进 该 区 域 经 济的 腾 飞 。主 要 技 术 经 济 指 标 汇 总 表 序号 指标名称 单位 指标 备注1 总投资 万元 457.342 建设期 月 7 个3 销售收入 万元 4644 经营利润 万元 34.85 投资利润率 10.45106 投资回收期 年 10十、社会效益分析XX 镇中心集贸市场的建设可以形成一定的规模经营，估计年营业

14、额在 700 万至 1000 万之间，市场形成后，有利于 XX 镇的经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动 XX 镇农副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边企业的菜蓝子工程。此处项目的建设，对加强该区域信息交流，增加知名度有一定的作用。项目建设具有一定的社会效益。e 马,陪F?lm 嫄 W 圹獑?N?)?0?q?3 拞屓?p 勌 m:b5a 漬 璺1 疆 lv0 瘩艌 v ?2 屘 b 瘌 Tq 妋 4UK袢,疀薤 ,A6 玭$? $ 徤?|?罪=T ?G 驳 op1 尚懇袹戦疈 u 圻?赓 O?a?*p 懡 0L )w 懱拽?E?

15、/扢?9 镃/潺hR烞 b 蔔 Ye 嚁剂 Bb?捚?悭曥 T?UFU Z!醋 MM 蘇g 壶鲦伸?qfg% 厧1 t? 戯愤焿驆罳騙萡 P? 躀 cP 縮蒕 ?nP 砫 ?C?Z 豸值?橒 忋喏曚 NI 耔 nENB 峢 mT 鸏 s 眑+?該 |紖?!汩?脍 f抙氄宨澻 S 箔 XM 竴玐訨?V?脶?,B 衹絵 2-n 吞輷匽 e 马 e 马,陪F?lm 嫄 W 圹獑?N?)?0?q?3 拞屓?p 勌 m:b5a 漬 璺1 疆 lv0 瘩艌 v ?2 屘 b 瘌 Tq 妋 4UK袢,疀薤,A6 玭$? $徤?|?罪=T?G 驳 op1 尚懇袹戦疈 u 圻?赓 O?a?*p 懡 0L )w 懱拽?E?/扢?9 镃/潺hR烞 b 蔔 Ye 嚁剂 Bb?捚?悭曥 T 羁 8?p蟇 7 硏枫pg 裋.1 瑡2 陹?泝 Z 祘?$赇?諑矽?| D蚈/盰#,vDlE嵮禋 T?NI 耔 nENB 峢 mT 鸏 s 眑+? 該 | 紖? !汩?脍 f