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1、1新城控制性详细规划（街区层面）编制技术要点（第二稿）目 录一、主要任务 .2二、规划内容 .3（一）街区划分 .3（二）现状 .4（三）功能与规模 .5（四）三大设施安排 .9（五）城市设计框架 .10（六）规划实施 .11三、成果要求 .12（一）规划文本 .12（二）规划图纸 .13（三）街区图则 .17（四）附录：相关标准 .201规划用地分类标准与规划用地性质 . 202主要图纸绘图标准 .203人口容量及就业岗位的估算标准 .24附表：北京市土地使用功能规划图例与绘图规范 .252一、主要任务（一）落实城市总体规划和新城规划，统筹综合考虑新城不同类型街区的整治、改造与建设，有序安排
2、新城土地储备、一级开发和现有建设项目的整合，尽快搭建新城全面实施的综合平台。（二）分解落实新城规划确定的功能定位与规模，合理确定各街区的功能定位、建设规模和公共设施安排等规划内容，为分步、分街区、有重点的加快地块层面的控制性详细规划审批提出上位要求。新城街区层面控规是市政府批复新城规划的具体细化落实，新城规划确定规模、结构、框架等重大内容不得 进行调整变更，原 则上只能 对一些具体和细部进行优化完善。必须调整的，应做专题说明，并按 规划调整法定程序上 报市政府决定。（三）加强对新城建设项目的管理与服务工作，提高规划审批效率，支持新城整治改造、交通市政基础设施、重大功能性项目建设，积极引导并合理
3、调控已有建设项目的开发建设，为加快新城建设项目的安排提供基础依据。新城街区层面控规的编制，核心是要坚持落实科学发展观、建立完善的社会主义市场经济体制、构建社会主 义和谐社会的指导思想，适应政府职能转变的需要，探索新思路，运用新理念，采取新方法，促进控规逐步由纯粹的物质层面的空间安排转向公共政策，增强控规的科学性和可操作性。新城街区层面控规的编制，目的是要处理好四个方面的关系：一是政府与市场，就是要区分好控规该管什么不该管什么。对于三大设施和资源环境等涉及公共利益的管制，要更深更细更加刚 性；对于主要由市场配置的内容，主要是通过制定规则和把握总量进行调节，要有所 弹性，不宜 规定的过细过 死。二
4、是市区两 级政府，就是要更加明确市区两级政府在规划实施上的事权划分。对于涉及新城总体发展规模、时序、市级职 能的体现和市域重大设施的规划安排等内容，应依据新城规划明确和细化，以便市级政府在把握总盘 子基础上掌控新城发展方向；对于涉及具体实施操作等区县政府更加了解实际情况的内容，要留有余地。三是远期和近期，就是把握好 远期目标和近期现实之间的关系。对于远期实施的街区不做过细的规定，对于近期难以确定的内容提出控制性要求及指出多方案可行性，对于近期重点实施的街区进行细化研究。在明确整体原则 、控制 总量及强制性内容基 础上， 为远期发展留出多种可能性，并为街区下一步分街区控规分步编制审批提供基础依据
5、。四是控规与其他专3业专项规划，就是要充分协调好控规与其他专业专项规划的关系。街区层面控规编制应与产业、交通、市政及公共服务设施等规划密切协同，加 强与区县相关主管部门的合作，对于没有矛盾的原则上应落实到用地上， 对于尚不能达成一致的或专项规划尚未最终完成的，应做主要内容衔接并为未来建设留出协商解决的多种可能性。二、规划内容（一）街区划分1街区划分目的新城控制性详细规划（街区层面）编制技术要点以新城规划为准则，结合新城综合交通规划和市政专项规划，在新城范围内片区（或组团）的基础上划定街区，以街区为单位进行“ 总量分解 ”，结合综合承载力分析确定街区的人口容量和建筑容量，确定街区层面的规划控制要
6、素，保证公共空间、公益性公共设施、交通市政基础设施的规模和用地。并以此作为下一阶段以街区为单位进行深入到地块层面控规编制和审批的依据。具体到地块层面的控制性详细规划必须满足新城控制性详细规划（街区层面）编制技术要点中提出的总量控制和各项控制要求，完成各地块分幅图则的编制。并在满足各类设施总量不变、均衡分布的基础上将各类设施落实到具体地块。今后各地块控制指标的调整，必须在街区内满足总量控制的前提下实施动态平衡。2 街区划分原则规划范围以新城集中建设区为主，以新城规划街区划分为基础，对规划街区可以进行深化调整，作为进一步深化到地块层面的控规编制和控规局部调整的最小研究范围和城市建设管理的基本单位。
7、边界划分可以参考： 城市快速路、主要道路及次要道路作为划分街区的分界线； 围合成一定规模或具有某些特定功能的区域（如中关村科技园区昌平园等）； 尽量与社区行政管理分区相一致，为城市规划和城市管理的统一奠定基础； 除一些特定功能区外，考虑到文化、教育、体育、卫生医疗等设施资源的配置标准和服务水平要求，建议街区规模约为 24 平方公里。4（二）现状现状调查主要包括自然资源现状、建设现状、用地权属和审批情况四部分。1.自然资源现状由调查、评估和结论三部分组成，通过调查摸清底数，通过评估提出明确的结论，确定需要保护和控制的类型和范围。自然资源调查主要进行地形地貌与自然资源、风险避让、文物及古树名木等的
8、调查。 地形地貌、自然资源应充分考虑自然地形地貌对用地功能布局的影响。进行现状各类自然资源调查，落实其空间分布。 风险避让分析规划范围内地质构造和地质灾害情况，落实地质构造分区，落实地震断裂带、泥石流、崩塌、塌陷、滑坡等地质灾害区分布情况，评估对用地建设的影响，提出工程建设的控制要求，保障城市安全。 现状文物、地下埋藏区及古树名木、优秀近现代建筑分级落实文物保护单位、优秀近现代建筑、古树名木的位置、范围，已划定保护范围及建设控制地带的应予以落实。 用地综合评价根据以上各类要素，综合评价用地的适宜建设情况，汇总现状用地评价图。2.对街区内土地使用和房屋状况进行分类调查统计，提出街区现状建设总量和
9、分类建设规模。对街区现状土地使用情况和建设情况进行分析，明确划定可改造用地和新发展用地。可改造用地指新城建成区近期有必要及有可能进行调整改造的用地，包括： 现状建筑质量及环境质量较差的建成区； 与地区功能不协调的单位，如污染扰民、高能耗、低产出的企业等； 无法进一步发展的单位，如现状矛盾较多的商业设施等； 综合考虑可以更新、改造的地段。此类地区应集中布局缺乏的配套公共服务设施和基础设施，优化布局提高建设标准。5新发展用地:指建设条件较好的地区，如目前无建设的空白地等，是近期新城建设的重点，应统筹新城的发展，在满足安排公共设施和与旧区联动的前提下妥善布置城市功能。3进行用地权属调查。用地权属是指
10、土地使用权属情况，将现状单位用地分为国有划拨、国有出让、集体建设用地和集体农用地。在安排公共设施、确定规划指标等方面综合考虑用地权属的因素，使下一层次控规更具有可操作性。4进行规划审批情况调查。审批情况调查是落实街区内已批已建、已批未建项目、未批已建、授权一级开发项目等情况。现状调查成果应用注意以下问题：一是依据此次详细的现状调查对新城规划编制内容进行校核，通过街区层面控规优化完善新城规划，反对忽视现状追求规划图面布局完整和过于理想化，充分重视各方权益的公平性、规划实施的可操作性。二是切实防止通过控规编制盲目认定违法建设和随意调整已经发生行政审批行为建设项目的规划指标，研究后可以确认规划性质和
11、有必要调整指标的，应做专题说明。三是应依照现状调查对各街区情况和问题进行整体评估，编制单位也可结合实际情况和特点，进行专项的细化评估，对于确实需要保护的环境和人文资源应明确标识及作出明确规定，比如应避免因规划道路建设导致的大规模伐移树木。（三）功能与规模1依据新城规划，明确各街区的主导功能，提出不适合本街区的功能。2依据新城规划确定的规划控制人口规模，将规划控制人口规模分解落实至各街区。3结合新城综合交通规划和市政专项规划，对新城街区层面进行综合承载力分析。从综合经济实力与职能定位、交通承载力、公共服务设施承载力、市政设施承载力和环境容量承载力五个方面进行分析，综合确定街区建设强度，提出街区可
12、开发用地规模和住宅建筑面积总量，对人口规模进行校核。综合承载能力分析是此次街区层面控规编制的一项重要探索，是确定新城开发建设规模的重要前提，是强化政府对资源环境管理的有效手段，也是今后控规管理维护的重要依据和手段。6综合承载能力分析是一项非常复杂的工作，不能简单的理解为数学推导，也不可能完全量化。中规院前期承担的新城控规综合承载力分析进行了很好的工作，但尚处于起步阶段，请分局和编制单位在此基础上发挥创造性，共同努力，不断完善，探索更好、更全面、更科学的分析方法。综合承载能力分析作为各街区确定建设规模的依据，应作为重要内容在文本与建设规模相对应的说明性文字中给予重点表述。建立在量化计算基础上的分析，一方面可以为规划区内用地的开发强度、空间布局提供依据，另一方面也可为区内交通设施的布局（不仅仅是道路，还包括公共交通设施）和用地规模提供依据。在控规调整时， 应进 行综合承载力研究，即研究 综合交通能力的容量、配建公共设施的可增量和市政设施的可扩容量等影响因素，再确定土地利用再开发的建筑和人口增量。新城控规综合承载力分析专题研究中提出，制约土地开发强度的相关因素主要包括：（1）综合经济实力与职能定位；（2）综合交通能力；（ 3）公共设施服务能力；（4）市政设施服务能力；（5）空间环境容量等 5 项内容。
