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1、嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目目 录 第一部分：项目概况 .0一、项目概述 .0二、项目经济技术指标 .1三、秀洲新区规划 .1四、项目地块区域分析 .2第二部分：项目可行性论证 .3一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 .3二、需求与购买力分析 .6第三部分 产品定位及开发策略 .8一、项目 SWOT 分析 .8二、产品市场情况分析 .9三、产品定位 .10第四部分 盈利情况分析 .11第五部分 项目风险情况分析 .13第六部分 总结 .131第一部分：项目概况一、项目概述项目位于嘉兴秀洲区内，嘉兴地处中国长三角黄金地区接壤沪苏，秀洲新区是嘉兴逐步成熟繁荣的新城中心，地理位置优越，房地产市
2、场发展前景看好。我司就科技京城嘉兴秀洲园区项目，已于 06 年 8 月 18 日注册成立嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司，注册资金 3000 万元，由科技京城管理公司按 60%、欣龙公司按 40%出资比例共同成立，并就秀洲区的 125 亩商办地块展开前期协调，论证调研策划相关工作，已于 2009 年通过市场挂牌摘得项目一期用地 125 亩。二、项目经济技术指标项目地块总占地面积约 264 亩，位于嘉兴的城市主干道东升西路以北，秀洲大道以西，秀北路以南，西侧为一河道；整个地块呈梯形。项目一期东至秀洲大道，南至东升西路、西至规划道路。总用地面积 83687 平方米，容积率 1.6，总建筑面积
3、为 133900 平方米。项目用地性质为商办用地，其中商业建筑面积比例不大于15%，办公建筑面积比例不小于 85%。项目一期用地经济指标2单位：平方米总用地面积83687 （125 亩）建筑密度 30%总建筑面积 133899 容积率 1.6办公 113814 绿地率 35%其中商业 20085 总车位 1339 个地下车位 32000 地下停车位 1071建筑占地面积 25106 平均层高 5.3 三、秀洲新区规划秀洲新区位于嘉兴市区西侧，其整体规划如下：项目地块位于中区的商务、居住、配套设施区域，处于西部工业园区与东部行政、商贸区及嘉兴市区之间。从目前的发展来看，整个区域呈现如下特点：3（
4、一） 贯穿整个嘉兴市及秀洲新区东西向的交通主干道为中山路、东升路及洪兴西路；但东升西路目前被乍嘉苏高速公路隔断，东段仅开通至项目地块西侧的河道。（二） 在秀洲新区，沿洪兴西路以南的区域发展较为成熟；洪兴路以北区域，目前开发量较少，处于刚起步阶段。（三） 秀洲区政府所在地周边区域已成为秀洲新区的行政、商贸区。四、项目地块区域分析项目地块位于秀洲新区中区北侧；依据规划，项目地块所在区域定位为嘉兴的生态商务区。目前该生态商务区规划面积为 1.2 平方公里。项目位于东升西路、秀洲大道西北角；东升西路贯通后，工业园区与嘉兴市区交通将更加便捷，项目地块区域与中山西路区域发展水平的差距将逐渐缩小。本项目地块
5、所在区域系未来秀洲北区的商办娱乐休闲旅游中心，处于两大交通主干道交汇处，比邻浙嘉苏高速公路，将是未来人流、物流、商业流的集聚区。本项目区域南侧拥有规划面积达 4000 亩的楔形绿地，成为嘉兴市最大的城市绿肺，拥有良好的生态及景观优势。4第二部分：项目可行性论证一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况（一）、嘉兴市房地产业发展的现状1999 年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。（二）、GDP 及其
6、增长率52000-2009嘉 兴 GDP增 长 情 况524.03 586.73 677.65823.54 1002.411159.66 1346.651585.31 1751.641917.960.00500.001000.001500.002000.002500.002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP GDP增 长 率嘉 兴 人 均 GDP增 长 情 况01000020000300004000050000600002000 2001 2002 2003
7、 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人 均 GDP 人 均 GDP增 长 率分析：2009 年嘉兴市 GDP 达到 1917.96 亿元，全国排名第 44 位。根据城市发展规划，嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展，为嘉兴的房地产业发展提供了良好的运行环境。(三 )、房地产开发投资额20002009 年嘉兴全市的房地产开发投资额 单位：亿元人民币6嘉 兴 房 地 产 开 发 投 资 增 长 情 况 （ 单 位 ： 亿 元 ）23.3 39.848.072.4117.5 123.4 1
8、18.1147.7181.2 187.20.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0200.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-0.100.10.20.30.40.50.60.70.8房 地 产 开 发 投 资 房 地 产 开 发 投 资 增 长 率分析：2000-2009 年嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度，表现出嘉兴房地产市场具备一定的发展潜力。房产投资力度下降仅出现在 2006 年，这主要是由于在前一阶段的投资增速偏大，市场为维持自身供需平衡，出现的短期调整消化。(四) 、
9、房地产开发施工、竣工和销售面积2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位：万7嘉 兴 房 地 产 施 工 面 积 增 长 情 况303 4726049001345 1491 1401162219792202050010001500200025002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%房 地 产 施 工 面 积 房 地 产 施 工 面 积 增 长 率分析：从施工面积分析，嘉兴房地产市场的调整拐点主要是出现在2003-2004 年
10、之间，增长率达到了 224.79%，这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常，开发商也都急于将项目面向市场，因此出现了施工面积的集中式增长。2004 年之后逐渐趋向平稳和理性。2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发竣工面积 单位：万8嘉 兴 房 屋 竣 工 面 积 增 长 情 况141.0 177.5256.4 240.2 288.0542.6443.1374.6 412.3504.60.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-40.00%-20.00%0.00%2
11、0.00%40.00%60.00%80.00%100.00%房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 增 长 率分析从嘉兴市房产市场的竣工面积来看，竣工面积也基本是稳步增加的，尤其在 2004 年之后销售面积出现明显增长。2000-2009 年嘉兴全市的房地产开发销售面积 单位：万嘉 兴 销 售 面 积 增 长 情 况121.0 118.5 180.2246.5 244.3386.5 360.6 418.8 327.7680.20.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.02000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200
12、7 2008 2009 -40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%销 售 面 积 销 售 面 积 增 长 率从整个的销售面积来看，嘉兴房地产市场供需状况保持了基本9的平衡状态，实际的竣工面积还要多于销售面积，主要是供需关系得动态平衡决定的。另一方面，由于竣工面积大于销售面积，因此该区域相当一部分房源实行的是现房销售。二、需求与购买力分析（一）嘉兴人口增长嘉 兴 全 市 人 口 增 长 情 况331.26 331.93 332.38332.96 333.94334.33 335.55336.81 338.07339.6326.00328.00330.00332.00334.00336.00338.00340.00342.001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%0.35%0.40%0.45%0.50%全 市 人 口 全 市 人 口 增 长 率分析：2000-2009 年
