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1、公积金贷款省钱有道 按年抵扣比按月抵扣更划算兔年春节长假最后一天，央行宣布加息，这是自去年 10 月以来，央行第三次加息，公积金利率也随 之上调。三次下来，5 年以上公积金贷款利率累计上调了 0.63 个百分点。以 20 年 30 万元的公积金贷款为例，加息后总利息为 155507.55 元，月供为 1897.95 元，分别增加了 24117.99 元和 100.49 元。据武汉住房公积金管理中心统计，该中心去年共为 2.95 万户家庭发放了 82.3 亿元的房贷。当前，5 年期以上基准利率商贷为 6.6%，公积金为 4.5%，选择后者要划算得多。同样是 20 年 30 万元房贷，用公积金要少
2、还 85552.35 元的利息。那么，同样是公积金贷款，还能不能更省钱呢？在武昌杨园上班的徐小姐咨询，自己和老公每人每月单位加个人各缴 1500 元的公积金，已连续缴了 15 个月，共有存款 4.5 万元，同时又准备贷 30 万 20 年的公积金，怎么操作更划算？【贷款窍门】选择等额本金少还近 2 万我们常见的还款方式，叫等额本息，即每月还款 1897.95 元数额不变，这种还款方式的好处是只用记住一个数字，每月定期还款就完了，缺点则是要多掏利息。20 年下来，总利息为 155507.55 元。另 一种还款方式，就是等额本金还款法，即每月所还本金是恒定的，但利息所占份额逐步减少。这种还款方式好
3、处是可以减少利息支出，30 年 20 万下来，总共利息 支出是 135562.5 元，比等额本息方式少了 19945.05 元。不过，等额本金每月还款额会变，而且初期还款额较高，如首期还款要 2375 元，其中本 金 1250 元，利息 1125 元，此后本金基本不变，利息每月减少 5 元左右。通俗来说，等额本息和等额本金方式产生差别的原因就是：前者是先多还利息后少还本金，同等时间下所欠的本金多所以利息多；后者是先多还本金少还利息，同等时间下欠的本金少所以利息少。在 第一年的基础上，两次抵扣间隔的 12 个月，徐小姐需自掏腰包还款，即到 2012 年的 7 月，她剩余应还贷款 为：352894
4、.76-(1470.3912)=335250.08 元，其中本金 225082.63 元。已还掉的17644.68 元中，利息为 10308.76 元。此时，徐小姐夫妇的账户又有 12 个月的存款了，共计是 3.6 万元可用来抵扣，即剩余待还本金为225082.63-36000 元= 189082.63 元。此后，同样期限不变，重新计算还款总额为 287095.17 元，每月还款降为 1196.23 元。2013 年 7 月，徐小姐的剩余应还贷款为 272740.41 元，其中本金 183114.49 元，利息 89625.92 元。已还的 14354.76 元中，利息为 8386.62 元。
5、这一年的冲抵金额仍是 3.6 万元，冲后待还本金为 147114.49 元。重新计算贷款总额为 223372.4元，每月还款降为 930.72 元。由 于在办理前要先还完头 6 个月的，以 2011 年 1 月为起始月，所以徐小姐的起始还款余额应 为：455507.55-（1897.956）=444119.85 元，其中本金为 295318.61 元，利息为 148801.24。在已还的 11387.69 元中，本金为 4681.39 元，利息为 6706.3 元。此时，徐小姐夫妇的公积金存款余额应该是 45000+（30006）=63000 元。扣除必须保留的 100 元，第一年 7 月份时
6、，徐小姐可用来抵扣的金额为 62900 元。如 果用此全部抵掉贷款本金，抵扣后，徐小姐还要还本金 295318.61-62900=232418.61 元。以此为基础，在剩余贷款期限调整回 20 年的情 况下，重新计算徐小姐的贷款为：还款总额 352894.76 元，其中利息 120476.16 元，每月还贷 1470.39 元，比最初时每月减少了 427.56 元。2014 年 7 月，剩余的应还贷款为 212203.77 元，其中本金 142471.02 元。在已还的 11168.63 元中，利息为 6525.16 元。本金冲抵 3.6 万元后，待还本金为 106471.02 元。重新计算贷
7、款总额为 161661.15 元，每月还款降为 673.59 元。【抵扣窍门】按年抵比按月扣更省钱2015 年 7 月，剩余贷款为 153578.09 元，其中本金 103110.41 元。在已还的 8083.06 元中，利息为4722.45 元。本金依旧是冲抵 3.6 万，剩余本金为 67110.41 元。重新计算贷款总额为 101897.66 元，每月还款降为 424.57 元。此时，房贷压力已大大减轻。2009 年 3 月，武汉公积金中心推出了“存款自动抵扣还贷”政策，即在办理一定手续后，公积金中心的电子程序可自动从存款账户中划账还款，不必每趟自己跑银行。自动划扣还款的具体方式分两种：即
8、按月抵扣和按年抵扣。优点缺点 PK按月抵扣，优点是省去了每月跑银行存钱之苦、存多存少之忧，自己做甩手掌柜；缺点是划走的钱实质跟自己存钱一样，只有一部分是还本金，还有一部分是付的利息，总利息不变。按年抵扣，优点是每年在约定时间一次将公积金存款余额全部划扣后，抵掉的全是本金，因本金减少，所付利息也会减少；缺点是要每月跑银行，而且每年要去办一次手续，抵扣后每月还款额还不一样，需要重新适应。此外，逐月扣划要求公积金账户应保留月缴存额 6 倍的金额，从还贷后的第一个月后即可开始抵扣；而逐年扣划还贷，要求存款账户中应保留不少于 100 元的金额，且第一次扣划时间必须为贷款发放并还款6 个月后。按月抵扣算账
9、以徐小姐夫妇为例，他们每月合计有公积金存款 3000 元，足够抵月供。每月抵扣 1897.95 元，本息一共要还 455507.55 元，其中利息是 155507.55 元。第六年2016 年 7 月，剩余贷款为 96802.78 元，其中本金还剩 64992.16 元。在已还的 5094.88 元中，利息为 2976.63 元。继续冲抵 3.6 万元的本金，重新计算贷款总额为 44020.49 元，每月还款降为 183.42 元，此时房贷压力已不到 2011 年初的十分之一了，也意味着离胜利不远了。第七年到 2017 年，贷款余额为 41819.47，其中剩余的本金为 28077.06 元。未还的本金已经低于徐小姐一年累计的公积金存款，所以，这次抵扣后就只要从 3.6 万元中扣除 28077.06 元即可。至此，徐小姐提前 13 年还完了贷款。除 30 万的本金全部还完外，她付出的利息为6706.3+10308.76+8386.62+6525.16+4722.45+2976.63=39625.92 元。相比按月抵扣 20 年付出的 155507.55 元利息，按年抵扣可少付利息 115881.63 元，可以买一辆小轿车了。真是不算不知道，一算吓一跳！
