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1、1广西柳州房地产市场调研报告目录一、认识柳州 .21、城市概况 .22、经济发展 .23、区位优势 .4二、土地市场运行情况 .41、2012 年供应计划 .42、土地供应面积与成交情况 .53、各类型土地成交情况 .54、土地月度成交情况 .65、土地出让溢价情况 .7三、房产市场运行情况 .71、楼盘新品供应 .72、新建商品房备案成交数据 .83、新建商品房月度成交均价 .94、各区块新建商品房备案成交数据 .10热点楼盘 .11总结 .132一、认识柳州1、城市概况柳州市位于广西壮族自治区的中北部。东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市
2、，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南省通道侗族自治县，贵州省黎平县、从江县相毗邻。全市辖 6 县 4 区，总面积 1.8 万平方公里，总人口 372 万。柳州市总人口 364 万多人，是一个多民族相聚而居的地区，一共有 48 个民族成份。除汉族外，壮族、苗族、侗族、瑶族、回族、仫佬族等少数民族的人口达 198 万多人，占全市总人口数的 54%以上。2、经济发展（1）地区生产总值初步统计，2011 年全年实现地区生产总值 1571.05 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.6%。其中，第一产业增加值 136.21 亿元，增长 5.4%；第二产业增
3、加值 1016.18 亿元，增长 12.5%，其中工业增加值 935.7 亿元，增长 12.1%；第三产业增加值 418.66 亿元，增长 7.8%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 8.67%，第二产业增加值比重为 64.68%，第三产业增加值比重为26.65%。人均地区生产总值 41603 元。2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0200400600800100012001400160018000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%总 值 增 速2006-2011年 地 区 生 产 总 值 及 其 增 长 速 度（2）财政收入3全年财政收入
4、 229.6 亿元，比上年增长 14.13%，其中一般预算收入 89.45亿元，增长 19.86%，其中各项税收收入 64.75 亿元，增长 12.33%。一般预算支出 184.26 亿元，增长 19.33%。0501001502002502006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0%5%10%15%20%25%30%总 值 （ 亿 元 ） 增 速2006-2011年 地 区 财 政 收 入 及 其 增 长 速 度（3）全社会固定资产投资全社会固定资产投资 1305.56 亿元，比上年增长 31.5%。其中，城镇固定资产投资 1197.47 亿元，增长 28.8%；
5、农村固定资产投资 108.09 亿元，增长70.9%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资 429.74 亿元，增长 22.6%；更新改造投资 541.56 亿元，增长 33.5%，其中工业更新改造投资 421.48 亿元，增长 46.31%；房地产开发投资 199.17 亿元，增长 20.4%。2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年02004006008001000120014000%10%20%30%40%50%60%70%总 值 （ 亿 元 ） 增 速2006-2011年 全 社 会 固 定 资 产 及 其 增 长 速 度43、区位优势柳州是中国西部区域性交
6、通枢纽。已形成集铁路、公路、水路和航空于一体的立体化现代交通网络。四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇，陆路运输 4 小时可达北部湾海岸港口。作为国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港澳。柳州白莲机场达到国家 4D 级标准，已经开通至北京、上海、广州、深圳、成都、海口、昆明、厦门等多条航线。随着黔桂线、湘桂线、枝柳线相继实施改造，以及下一步阳朔鹿寨和三江北海高速公路、柳州肇庆铁路等项目推进实施，柳州的交通枢纽地位将得到进一步的提升。柳州是中国西部区域性商贸物流中心。柳州自古以来就是商品集散地，有“桂中商埠”之称。目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发
7、市场，商业网点服务功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场，广西的糖产量占全国的 2/3，广西的食糖有 2/3 从柳州批发。柳州被世界著名杂志福布斯评为中国大陆最佳商业城市之一。柳州是中国内陆走向东盟的重要通道城市。柳州位于长三角、珠三角与西南经济圈、东盟经济圈的交汇地带，是中国西南出海大通道集散枢纽城市，是中国东盟自由贸易区的物流中转站，也是东部产业西向梯度转移的重要节点城市，在多区域合作中有着重要的战略地位。随着中国东盟自由贸易区的加快建立和北部湾经济区的开发建设，以及泛北部湾、泛珠三角等区域合作的深入开展，柳州有望在多区域合作和产业转移中实
8、现共赢发展，成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着巨大的投资商机。二、土地市场运行情况1、2012 年供应计划据悉，2012 年度柳州市本级国有建设用地供应总量控制在 20484.4 亩。在2012 年度供应总量中，商业用地 1503.24 亩，商业、住宅用地 2768.03 亩、住宅（兼容商业）用地 890.89 亩、商业、住宅用地及住宅（兼容商业）用地中含中小套型商品房用地 2116.65 亩、其他住房用地 1191.99 亩、保障性住房用地5664.67 亩（其中，廉租房 78.45 亩、经济适用房 111.33 亩、公租房用地281.
9、93 亩、棚改用地 153.75 亩、限价房用地 39.21 亩） 、工矿仓储用地7318.52 亩、公共管理与公共服务用地 2095.79 亩、交通运输用地 5243.26 亩。2、土地供应面积与成交情况2012 年 1 月-11 月柳州市共计实际供应 41 宗经营性用地，供应面积1641271.14m，约 2462 亩，已超过 2011 年全年的土地供应量，2011 年全年供应了 2210 亩。 2012 年 1 月-11 月共成交了 34 宗经营性用地，成交面积1160651.7m，约 1740.98 亩，成交金额 71.7 亿元，前 11 个月成交面积以及成交金额已超过 2011 年全
10、年成交金额，2011 年成交了 1850 亩，成交金额 50 亿元。3、各类型土地成交情况2012 年 1 月-11 月纯住宅用地成交了 12 宗，成交面积 374614.57m，成交金额 159709.76 万元；商住用地成交了 11 宗，成交面积 457976.15m，成交金额 412235 万元；商服用地成交了 10 宗，成交面积 318689m，成交金额145179.86 万元；其他用地成交了 1 宗，为公共设施用地，成交面积9372.43m，成交金额 330 万元。2012 年 1 月-11 月中纯住宅用地成交占到了32.3%， ，商服用地占 27.4%，商住占 39.4%，成交比例
11、最高的商住用地。不过整体的供应规模及议价情绪均表现一般，一定程度上也反应了目前不少房企还是持较为谨慎的拿地态度。6374614.57318688.55457976.159372.43住 宅 商 服 商 住 其 他050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000050000100000150000200000250000300000350000400000450000成 交 面 积 （m ） 成 交 金 额 （ 万 元 ）2012年1 月-11 月 各 类 型 土 地 成 交 情 况4、土地月度成交情况2012 年 1 月-
12、11 月中，就成交面积来看，成交面积最大的是 3 月，成交面积 322510.09m；成交面积最小的 5 月，成交面积 10829.78m。就成交金额来看，成交金额最大的是 6 月，成交金额是 187230 万元；成交金额最小的月度是 5 月份，成交金额为 4285 万元。上半年，1 月仅成交 1 宗地块，而 3 月成交 9 宗地块。可以看出，上半年柳州土地成交中 3 月最为活跃，推出 10 宗地块，9 宗成功出让，1 宗流拍；6月虽只有三宗地块出让，但因有河东重磅地块的推出，市场反应度最高；1、2月份因春节期间土地交易爆冷，共推出 9 宗地块，2 宗成交，4 宗流拍，3 宗延期挂牌。随着银根
13、的收紧，开发商拿地更加谨慎，土地流拍现象在 1-3 月出现5 起。直至 4 月才出现缓解，4、5、6 月每月推出地块虽不多，仅 2-3 宗，但均出让成功。 而下半年至 11 月份，柳州土地市场较稳定。每个月均有 3-4 宗地成交，除个别优质地块溢价出让，其余都是底价成交，但也没有出现流拍现象。虽楼市有回暖迹象，但没有达到旺盛，开发商还是比较谨慎。但 11 月份，到目前为止（11 月 20 日）成交 4 宗经营性用地，但成交面积较大，有两宗住宅用地面积达 150 亩左右，使得 11 月成交面积以及成交金额均高于下半年其他月份。71月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月050000100000150000200000250000300000350000050000100000150000200000成 交 面 积 （m ） 成 交 金 额 （ 万 元 ）2012年1 月-11 月 月 度 成 交 情 况5、土地出让溢价情况2011 年 1 月-11 月共成交 34 宗经营性用地，其中仅 7 宗地溢价成交，其他全面底价成交。溢价率最高的是 P(2012)7 号地块，此位于桂中大道 13 号，面积为 14114.62m，土地用途为城镇住宅商服（商业、办公）用地。有 10 家企业参与
