关于建立农村宅基地有偿退出机制的调研报告

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1、YANJIU关关 基 地 有 偿 退 出 机 制 的 调 研 报 告长垣县国土资源局党委书记、局长 王志勇2012 年 以 来 ， 长 垣 县 在 无 先例 可 循 、 无 经 验 借 鉴 的 情 况 下 ， 认 真解 读 上 级 政 策 ， 紧 密 结 合 自 身 实 际 ，在 农 村 宅 基 地 退 出 方 面 进 行 了 尝 试 和探 索 ， 逐 步 摸 索 出 建 设 中 心 社 区 、 原址 改 造 、 整 村 搬 迁 等 农 村 宅 基 地 退 出模 式 ， 并 在 农 民 退 出 宅 基 地 后 的 资 金保 障 、 补 偿 标 准 、 产 权 关 系 和 整 理 复垦 等 方

2、面 进 行 了 积 极 有 益 的 探 索 ， 取得 了一定的成效。一、现状区 标 准 配 套 ， 并 规 划 有 社 区 小 学 、 幼 儿 园 、 老 年 公 寓 、 超 市 、 卫 生 服 务 中 心 等 公 共 服 务 设 施 ， 吸 引 农 户 腾 退 旧 宅 ， 入 住 新 社 区 ； 在 控 制 建 设 方 面 ， 对 在 建 社 区 所 覆 盖 的 村 庄 ， 严 禁 新 建 、 翻 建 住 宅 ， 坚 决 做 到 不 在 规 划 区 外 建 房 、 不 建 无 规 划 设 计 的 房 子 ， 确 保 了 社 区 建 设 的 品 位 和 质 量 ， 促 进 农 民 向 社 区

3、迁 居 入 住 。 对 确 需 维 修 改 造 住 房 的 农 村 居 民 ， 引 导 其 向 社 区 和 公 建 廉 租 房 暂 时 安 居 ， 或 严 格 按 规 定 程 序报批维修住房。引 导 鼓 励 在 外 创 业 成 功 人 士 参 与 新 型 社 区 建 设 实 施 办 法 ， 先 后 吸 纳 民 营 企 业 捐 助 资 金 3600 多 万 元 ， 协 调 帮 扶 资 金 2665 万 元 ， 有 力 支 持 了 新 农 村 社 区建设。3 坚 持 节 约 集 约 用 地 ， 着 力 推 进 土 地 综 合 整 治 和 拆 旧 复 垦 。 确 立 社 区 建 设 主 要 依 靠

4、拆 旧 复 垦 来 解 决 土 地 难 题 的 思 路 ， 全 县 600 个 行 政 村 农 民 宅 基 地 占 地 面 积 24.4 万 亩 ， 规 划 社 区 总 占 地 13.2 万 亩 ， 建 新 拆 旧 完 成 后 可 腾 出 土 地 11.2 万 亩 ， 节 地 率 达 2 坚 持 多 元 化 资 金 投 入 ， 助 推 52.1%。 同 时 ， 利 用 城 乡 建 设 用 地 增截 至 2013 年 底 ， 全 县 采 取 建 设 中 群 众 拆 除 旧 宅 入 住 新 社 区 。 一 是 实 行 减 挂 钩 政 策 ， 从 节 余 的 用 地 指 标 中 拿心 社 区 、 原

5、 址 改 造 和 整 村 搬 迁 模 式 ， 财 政 投 入 引 导 政 策 。 县 财 政 每 年 列 支 出 15%的 指 标 置 换 到 城 区 规 定 区 域 ，先 后 启 动 建 设 新 农 村 社 区 72 个 ， 累 计 专 项 奖 补 资 金 不 低 于 5000 万 元 ， 已 累 采 取 招 拍 挂 方 式 获 得 土 地 收 益 ， 作 为投 入 资 金 65 亿 元 ； 累 计 建 成 社 区 住 宅 计 投 入 3.8 亿 元 用 于 社 区 基 础 设 施 和 置 换 土 地 收 益 基 金 ， 统 筹 用 于 城 镇 开278 万平方米，入住农户 28000 户；

6、累 公 共 服 务 设 施 建 设 ； 乡 镇 累 计 投 入 引 发 建 设 。 其 余 85%的 节 余 用 地 指 标 可计 腾 退 、 拆 除 农 村 宅 基 地 （ 含 村 内 、 导 资 金 3.8 亿 元 ， 用 于 基 础 设 施 、 公 置 换 到 城 区 或 产 业 集 聚 区 ， 统 筹 用 于村 边 空 闲 地 、 旧 砖 瓦 窑 厂 、 旧 工 厂 ） 共 服 务 设 施 建 设 和 补 助 农 户 建 房 等 。 城 镇 开 发 和 建 设 。 采 取 以 上 措 施 ， 既10500 亩，其中复垦 9000 余亩。 二 是 实 行 土 地 收 益 反 哺 政 策

7、。 通 过 城 有 力 缓 解 了 用 地 矛 盾 和 压 力 ， 又 有 效乡 建 设 用 地 增 减 挂 钩 政 策 ， 对 拆 旧 复 解决了城镇开发建设的用地难题。二、工作开展情况 垦 节 余 用 地 指 标 产 生 的 土 地 出 让 收 益 ， 统 筹 用 于 社 区 基 础 设 施 建 设 、 群4 坚 持 群 众 利 益 至 上 ， 探 索 多 种 宅 基 地 拆 除 腾 退 方 式 。 始 终 把 维 护1 坚 持 高 起 点 规 划 和 高 标 准 建 众 建 房 补 助 。 三 是 实 行 项 目 资 金 打 捆 群 众 利 益 作 为 工 作 的 根 本 出 发 点 和

8、 落设 ， 引 导 群 众 拆 除 腾 退 旧 宅 。 在 社 区 使 用 政 策 。 整 合 各 类 支 农 、 惠 农 资 金 脚 点 ， 妥 善 解 决 宅 基 地 退 出 农 户 的 切规 划 方 面 ， 突 出 长 垣 文 化 特 色 、 历 史 打 捆 使 用 ， 共 整 合 各 类 涉 农 资 金 6.5 实 利 益 和 长 远 生 计 问 题 ， 确 保 其 原 有底 蕴 ， 聘 请 专 业 设 计 研 究 院 编 制 完 成 亿 元 ， 农 村 一 事 一 议 财 政 奖 补 资 金 生 活 水 平 不 降 低 、 长 远 生 计 有 保 障 。了 103 个 新 农 村 社

9、 区 详 细 建 设 规 划 ， 2236 万 元 集 中 投 向 社 区 建 设 ， 提 高 了 主 要 分 为 三 种 退 出 方 式 ： 一 是 空 心 村设 计 了 颇 具 地 方 文 化 特 色 的 民 居 方 资 金 的 聚 合 使 用 效 益 。 四 是 实 行 多 渠 或 村 周 边 地 拆 除 复 垦 ， 主 要 对 已 批 划案 ， 各 社 区 可 自 行 选 择 建 筑 模 式 和 建 道 融 资 政 策 。 组 建 长 垣 县 新 农 村 建 设 为 宅 基 地 、 部 分 地 块 已 建 房 或 有 其 他设 方 式 ； 在 社 区 建 设 方 面 ， 每 个 社 区

10、 投 资 公 司 融 资 2.6 亿 元 ， 协 调 银 行 为 构 筑 物 的 土 地 进 行 整 治 复 垦 。 拆 旧 的 水 、 电 、 路 、 暖 、 绿 化 均 按 城 市 社 农 户 建 房 贷 款 2000 万 元 。 制 订 关 于 前 ， 拟 拆 迁 群 众 与 乡 镇 政 府 或 村 委 会资源导刊 2014 1018签 订 协 议 ， 在 得 到 妥 善 安 置 后 ， 限 期 拆 除 旧 宅 房 屋 ； 拆 除 的 旧 房 ， 视 房 屋 新 旧 及 建 筑 情 况 ， 给 予 每 间 房 1000元 至 5000 元 不 等 的 补 偿 ， 复 垦 后 土地 仍 由

11、 原 使 用 人 耕 种 ； 鼓 励 村 民 到城 镇 购 房 落 户 ， 对 自 愿 腾 出 老 宅 基地 ， 交 出 地 上 房 屋 和 其 他 附 属 设 施的 ， 可 自 愿 转 为 城 镇 户 口 ， 并 保 留其 在 村 组 的 土 地 承 包 权 。 二 是 老 工矿 企 业 用 地 拆 除 复 垦 ， 主 要 是 对 已倒 闭 或 濒 临 倒 闭 的 原 企 业 用 地 进 行拆 除 复 垦 。 在 妥 善 解 决 企 业 遗 留 问题 、 合 理 安 置 好 企 业 职 工 后 ， 对 老厂 区 进 行 拆 除 复 垦 。 若 企 业 有 新 上项 目 ， 统 一 安 置 到

12、 产 业 聚 集 区 或 创业 园 区 。 三 是 旧 村 拆 除 复 垦 ， 主 要 是整 村 搬 迁 或 局 部 拆 除 ， 常 村 镇 柳 桥村 、 樊 相 镇 秦 庄 村 、 恼 里 镇 碱 场 村 、魏 庄 镇 参 木 村 等 ， 均 是 整 村 拆 除 复垦 。 采 取 “一 户 一 议 ”“一 事 一 议 ”的 办 法 ， 将 群 众 安 置 作 为 拆 旧 的 首要 前 提 ， 拆 迁 户 可 先 行 搬 入 周 转 安 置 房 ， 或 由 乡 镇 按 照 一 定 标 准 为 拆 迁新 问 题 ： 一 是 宅 基 地 分 配 制 度 缺 陷 。 农 村 宅 基 地 实 行 集

13、体 所 有 制 ， 所 有 权 属 于 农 村 集 体 经 济 组 织 ， 宅 基 地 分 配 实 行 的 是 基 于 集 体 成 员 身 份 的 福 利 性 分 配 制 度 ， 表 现 为 无 偿 取 得 、 无 成 本 留 置 、 无 流 动 占 有 、 无 限 期 使 用 ， 造 成 一 部 分 农 民 进 社 区 后 也 不 愿 拆 除 旧 宅 、 更 不 愿 退 出 宅 基 地 。 二 是 宅 基 地 管 理 缺 位 。 尽 管 实 行 了 严 格 的 控 制 建 房 制 度 ， 但 违 法 占 地 建 房 现 象 却 有 禁 难 止 ， 老 村 边 界 无 序 扩 张 ， 土 地

14、浪 费 严 重 。 三 是 未 建 立 宅 基 地 退 出 机 制 。 由 于 宅 基 地 退 出 政 策 的 缺 失 ， 部 分 长 期 在 外 不 需 要 宅 基 地 人 员 的 原 有 住 宅 处 于 空 置 状 态 ， 形 成 了 “空 心 村 ”现 象 。 而 新 的 宅 基 地 仍 在 继 续 增 加 ， 出 现 了 宅 基 地 只 增 不 减 、 城 市 和 农 村 两 头 住 房 占 地 的 情 况 。 宅 基 地 退 出 机 制 的 缺 失 是 导 致 目 前 宅 基 地 利 用 管 理 方 面存在问题的根本原因。四、下步思路开 宅 基 地 使 用 权 的 流 通 市 场 ，

15、 在 确 保 农 民 住 有 所 居 前 提 下 ， 赋 予 农 民 宅 基 地 更 完 整 的 权 能 ， 并 积 极 创 造 条 件 ， 将 其 逐 步 纳 入 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 。 同 时 ， 探 索 建 立 农 村 宅 基 地 使 用 权 在 非 本 集 体 成 员 （ 城 镇 居 民 或 其 他 农 民 ） 之 间 的 流 转 机 制 ， 确 定 宅 基 地 使 用 权 流 转 双 方 的 权 利 和 义 务 ， 确 保 稳 妥 有 序 流 转 。 二 是 因 公 共 利 益 、 新 农 村 社 区 建 设 和 旧 村 改 造 需 要 占 用 时 ， 国 家

16、 和 村 集 体 仅 对 房 屋 进 行 补 偿 ， 对 新 的 “使 用 权 人 ”使 用 的 宅 基 地 不 予 补 偿 。 当 继 承 的 房 屋 自 然 坍 塌 后 ,宅基地由本村集体无偿收回。3 建 立 宅 基 地 有 偿 退 出 机 制 。 农 户 退 出 宅 基 地 使 用 权 ， 可 获 得 货 币 补 贴 ， 或 获 得 进 入 城 镇 、 社 区 购 买 经 济 适 用 房 、 公 租 房 、 保 障 性 住 房 的 优 惠 ， 并 享 受 城 镇 医 疗 、 社 保 等 优 惠 政 策 。 同 时 ， 以 人 地 挂 钩 试 点 为 载 体 ， 设 立 农 村 宅 基 地 整 治 项 目 专 项 资 金 ， 建 立 建 设 用 地 指 标 储 备 交 易 平 台 ， 通户 支 付 房 租 ， 待 新 社 区 建 成 后 再 搬 入 过 对