《九江绿地ICC大都会尽职调查报告 20140124-V4》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江绿地ICC大都会尽职调查报告 20140124-V4（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1上海锐懿资产管理有限公司之九江绿地 ICC大都会项目尽职调查报告 2呈报部门：公司项目评审会“我们在此声明与保证：本报告按照我公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资管计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 ” 投资经理一 :投资经理二：部门负责人：（日期：2014 年 1月 日） 3一、融资方案简述融资主体:九江绿地大都会实业有限公司融资规模:融资总规模为 2.5亿元，其中 A类产品 1.3亿元，B 类产品 1.2
2、亿元预期收益率:A类产品：金额 1.3亿，融资期限为 12个月；B类产品：金额 1.2亿，融资期限为 1.5+0.5年，融资方可选择提前半年还款；收益分配方式：按年分配预期收益，到期归还本金。风险控制:（1） 抵押担保：抵押物之一：湖口力山世贸中心产权房，估值约为 3.68亿元；抵押物之二：九江市标的项目获取土地证后，项目公司将土地使用权及其在建工程抵押给我司或委贷银行，价值不低于 2.6亿。（2）股权质押：项目公司不少于 70%股权质押或过户（3) 连带责任担保：股东方之一江苏力山仁和及其实际控制人为本次融资提供无限连带责任担保(4)绿地建设集团或绿地恒欣针对九江绿地 ICC世贸中心项目出具
3、接盘承诺书(5)资金归集：本基金期满前 3个月进行资金归集(6)账户监管：将进行账户监管，账户大额支出应符合预算或预先获得批准(7)董事委派：将委派一名董事，公司重大事项需要全体董事同意(8)销售降价权：锐懿资产通过财务控制等措施可在认为销售不畅的情况下进行强制降价销售。 4融资资金用途:项目总土地款为 2.6亿元，已支付 1.3亿元。募集 2.5亿元资金专项用于向九江绿地大都会实业有限公司发放委托贷款支付剩余 1.3亿元土地尾款，其他 1.2亿元用于项目的施工建设。还款来源:销售收入还款：项目的销售收入总计 20亿元，项目计划于 2014年 4月进行第一期开盘，2014年全年计划销售额为 4
4、.5亿元，回款 3.6亿；项目计划于 2014年三季度开始使用银行开发贷款 1亿元。二、项目公司情况说明（一）项目公司基本情况九江大都会实业有限公司成立于 2013年 1月（以下简称九江大都会） ，注册资本 3000万元，法定代表人皇甫鸣，主营业务为房地产开发、房屋建筑工程、园林景观工程、物业服务等。 5公司的股东为：绿地建设集团资占股 40%，江西力山仁和实业有限公司占股 48%，皇甫鸣 12%。（二）项目公司股东基本情况1. 上海绿地恒欣投资有限公司上海绿地恒欣投资有限公司于 2009年经批准在上海注册成立，注册资金 1亿元，作为绿地集团控股的下属企业，全面承接绿地集团品牌、资金、技术、开
5、发经验等优势资源，累计控股、投资六大在建项目共计 216.61万平米的开发总量。股权结构图如下：绿地恒欣投资常州绿地昆特置业有限公司，注册资本 12000万元，股权比例 43%（控股） ，开发建筑面积 34.49万平米，项目外滩一号还在建设中。投资常州绿地香颂置业有限公司，注册资本 49553万元，股权比例 43%（控股） ，开发建筑面积 34.30万平米，项目绿地香颂还在建设中。投资常州绿地盛仕置业有限公司，注册资本 28000万元，股权比例 60%（控股） ，开发建筑面积 39.28万平米，项目绿地香奈还在建设中。投资常州绿地云峰置业有限公司，注册资本200000万元，股权比例 30%（参
6、股） ，开发建筑面积 38.91万平米，项目绿地白金汉宫还在建设中。投资盐城绿地浩盈置业有限公司，注册资本 200000万元，股权比例 40%（控股） ，开发建筑面积 37.26万平米，项目绿地天成苑还在建设中。 上海绿地建设（集团）有限公司创建于 1959年，是绿地集团所属的一家大型综合性施工、房地产企业，总资产逾 100亿，具有房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、冶炼工程施工总承包、钢结构工程专业承包、建筑装修装饰工程专业承包、机电设备安装工程专 6业承包、炉窑工程专业承包七个一级资质和房屋建筑工程甲级设计等资质。 公司施工领域涉及大型住宅区、高级民用建筑、中央商务区、高档办公
7、写字楼、医院、学校、体育场馆、工厂建设、城市道路、轨道交通、大型桥梁等各个行业和门类，施工区域遍布全国主要地区。近年来公司所建的项目相继获得了鲁班奖、国家优质工程金奖、詹天佑奖、中国建筑钢结构金奖、中国市政工程金杯示范工程、全国建筑工程装饰金奖、国家冶金优质工程奖、白玉兰奖、天府杯金奖等高层次奖项，公司获得了全国五一劳动奖状、全国工人先锋号、全国优秀施工企业、全国“安康杯”竞赛优胜企业、上海市重点工程实事立功竞赛金杯公司、上海市文明单位等荣誉。 公司在不断提升生产经营水平、并于 2011年达到经营规模百亿元的基础上，积极履行社会责任，在抗震救灾、都江堰市灾后重建、上海世博会项目建设中建成了一大
8、批项目，为灾区人民营造美好生活、为举办一届成功、精彩、难忘的世博会作出了积极的贡献，获得了全国抗震救灾重建家园先进企业等奖项，还有许多集体和个人受到中华全国总工会，沪川两地党政组织的表彰。当前，公司正在积极参与援疆工作及保障房项目建设，为履行社会责任再做新贡献。绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于 1992年 7月 18日。创立 20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在 2012美国财富世界企业 500强中位列第 483位，在 2012中国企
9、业 500强中位列第 73位，在以房地产为主业的综合企业集团中排名第 1位。在 2013年中国企业 500强中位列第 55位，在财富世界企业 500强中位列第 359位。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，房地产开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位；特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先；建成和在建超高层城市地标建筑达17幢，其中 4幢高度位列世界排名前十。绿地集团房地产开发项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、合肥、南昌、苏州、武汉、长沙、郑州、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、太原、沈阳、长春、哈尔滨等全国 25个省市自治区
10、 70座城市。2012 年，随着绿地韩国旅游健康城开工建设，绿地集团正式开启海外投资发展新征程，并即将赴澳大利亚、泰国等进行城市综合开发，绿地自主酒店品牌也已成功落户德国高端酒店。国内外市场拓展齐头并进，为绿地房地产主业的持续发展进一步夯实了基础。2. 江西力山仁和实业有限公司江西力山仁和实业有限公司成立于 2011年 12月（以下简称力山仁和） ，注册资本 1000万 7元，法定代表人皇甫鸣，主营业务为房地产开发、房屋建筑工程等。公司成立于 2011年，由来自于万科、万达、绿地等地产行业领军企业管理人员共同创立，志在打造一家以回报能力著称的专业化房地产企业。公司成立以来，便订立了“做有影响力
11、的项目” 、 “快速销售回款与中期持有优质资产并举”的经营思路，2012 年打造湖口力山世贸中心项目，建筑高度 118米，成为江西首座县域经济体中超高层甲级写字楼，打造了金融中心、行政服务中心和贸易中心三大中心。在这个项目中，实现了工行、招行、南昌银行三家金融机构县级总部入驻和县行政服务中心入驻，本地政企关系、银企关系得到加深巩固，得到大力支持。2013 年 5月，在九江市政府的支持下，成功获取九江八里湖新区核心地块，项目三面临湖，紧靠新行政中心，建筑面积35万平米，其中包括一座 220米超高层地标建筑，已经成为九江最具影响力的开发项目和全市年度三大重点项目之一。通过这个项目，与上海绿地集团达
12、成战略合作，以股权合作的模式共同进行开发通过开发九江 ICC大都会项目，力山仁和公司与绿地集团、中建集团、中航集团、五矿集团四家世界 500强企业一举达成了战略合作，作为一家创立时间不长的成长型企业，与多家一线企业从品牌、资金到经营管理环节的长期战略合作，是非常罕有的，这对力山仁和公司的经营理念和专业能力的最大肯定，同时也大大积蓄了公司快速发展的关键力量。在公司的快速发展势头和人文关怀氛围的感染下，不断有国内地产行业领军企业的高级管理人员加盟，目前公司高管团队 100%全部来自于万科、万达、绿地等国内一线开发企业，并且仍在不断吸德才兼备的有识之士的陆续加盟。高管团队年龄结构合理，具有强大的专业
13、管控能力、市场解决能力、严谨自律的职业道德，在民营企业中具有难以赶超和复制的优势。我们相信，力山仁和在经营良性循环下，将实现快速而稳健的发展成长。其所开发的项目力山世贸中心项目是江西省县域经济中第一幢超过 100米的专业写字楼。是湖口县的金融中心、行政服务中心和高端贸易中心。总用地面积 7494平方米,总建筑面积 6.1万平方米,其中地上建筑面积 5万平方米，地下建筑面积 1.1万平方米,项目规划地下停车位共 450个。项目的建设内容包括：国际甲级写字楼、金融中心、行政服务中心、高端商务酒店、酒店公寓、室外步行街。（三）项目公司股权结构九江绿地大都会实业公司股东结构如下：上海绿地恒欣投资有限公
14、司 40% 8江西力山仁和实业有限公司 48%皇甫鸣 12%（四）项目公司管理层情况项目操作团队资历深厚，公司高管均为在万科、万达、中建三局的从业十多年的资深管理者，直接为项目操盘，为其运作和获取资源提供了坚实保障。董事长：皇甫鸣，1958 年生，美国工商管理硕士，江西第一批从事房地产的企业家。2001年任万达集团江西公司总经理，主持建设南昌万达广场、万达新城、财富广场等地标项目。有专著中华美德成功正道出版，南昌大学、江西财大客座教授。总经理：皇甫毅然，上海交通大学材料学学士，上海财经大学经济学硕士。2006-2012 年任职于万科，在总部、上海区域及宁波公司工作，担任宁波公司总经理业务秘书
15、4年，承担执行协调工作任务，深刻理解大型房地产企业现代化经营理念、熟悉业务程序和管理方法在房地产开发各个环节和专业端口均有涉猎，熟悉万科公司整体经营框架的搭建逻辑，深谙万科项目运营理论和操作实践，注重科学管理，擅长企业文化建设和人文关怀，人脉广泛，凝聚力强，能够快速整合项目开发专业团队。全面负责公司日常经营管理。副总经理：田敏，1978 年生，建筑学学士。国家一级注册建筑师，历任亚瑞建筑设计院（中国与瑞士、加拿大合资成立的甲级建筑设计院）宁波分院总建筑师。宁波万科设计管理部经理。主持万科云鹭湾、万科城、万科洲际酒店、万科官场等多个项目规划设计。加盟公司后，全面负责产品研发和设计工作。副总经理：魏建，1985 年出生，天津大学材料学学士。历任万科天津物业副总经理，2011年万科集团金奖得住。万科最大项目天津东丽湖物业公司总经理。加盟公司后，全面负责公司物业管理、客户关系、公共关系和持有型资产运营。李秋，从业 10年
