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1、*花园项目开发可行性分析报告项目编号：*估字2006008 号项目名称：*花园总造价：64354751.09 元 楼面造价：1352.07 元/M2土地面积：22127M2 建筑面积：47597.1M2建筑密度：30% 容积率：3 绿化率：30%建设单位：*房地产开发有限责任公司项目负责人：*编制单位：*房地产开发有限责任公司编制负责人：* 编制审核人：编制人： 编制日期：2006-9-27目录一、项目概况11、项目名称2、开发地点3、项目性质4、项目规模 5、投资方式 6、项目建设单位7、项目使用功能设置8、项目的实施二、编制说明1三、*花园成本计算表3四、*花园销售收入表6五、*花园投资计
2、划表7六、*花园金筹措计划表10七、*花园土地拍卖多方案经济分析表11八、*花园敏感性分析表14九、*花园概率分布情况表20十、*花园概率分析情况表21 一、项目概况1、项目名称：*花园2、开发地点：华阳南沿线3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区4、项目规模：（1）占地面积：总占地面积 22127 平方米（折合 33.19 亩）（2）住宅总套数：621 套 （3）总建筑面积：47597.1 平方米 其中：单车库 1197.1 平方米商业铺面 2000 平方米住宅 43200 平方米公建 1200 平方米（4）估算总造价：7778.54 万元，综合单方造价为 1578.8
3、2 元/平方米5、投资方式：自筹资金6、项目建设单位：*房地产开发有限责任公司7、项目使用功能设置（1）1、2、3 号楼地层为商业铺面（2）1、2、3 号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 （3）1、2、3 号楼三、四楼为旅宿及办公用房8、项目的实施项目于 2006 年底开工，逐步开发，计划在 2008 年底全部建成投入使用。二、编制说明1、部分项目造价为概算数据。2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费） 。三、*花园成本计算表四、*花园销售收入表 五、*花园投资计划表六、*花园资金筹措计划表七、*花园土地拍卖多方案经济分析表八、*花园敏感性分析表九、*花园概率分布情况表十、*花园概率分析情况
4、表*花园成本计算表编码 工程项目（费用）名称 计量单位工程量 单价或费率 造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1. 一、征地、拆迁补偿费 0 0 11983995 251.78 18.63%1-1-1 征地费（拍卖价） 亩 33.19 350000 11616500 244.06 18.06% 按实际发生1-1-1 土地契税 元、% 11616500 3 348495 7.32 0.55%1-1-1 土地登记公证费 笔 1 19000 19000 0.4 0.03%2. 二、斟察、设计和前期费 0 0 3844158.04 80.76 5.98%2-1-1 地形图测绘
5、费 平方米 22127 0.14 3097.78 0.07 0.01% 按土地面积 0.14 元/平方米2-1-2 总体规划设计费（定点费） 平方米 22127 2 44254 0.93 0.07% 土地面积 2 元/平方米2-2-1 地质勘察费 米 1200 55 66000 1.39 0.11% 按钻深 55 元/米2-2-2 建筑设计费 平方米 47597.1 8 380776.8 8 0.6% 按 10 元/平方米（建筑面积）2-3-2 城市市政建设配套费（二级地段）平方米 46397.1 45 2087869.5 43.87 3.25% 按 45 元/平方米（建筑面积）2-4-1 规
6、划管理费 元、 26437455 3 79312.37 1.67 0.13% 土建造价的 32-6-1 放线费 点 60 326 19560 0.41 0.04% 放线点 326 元/点2-11-1 招标费 元、 26437455 1 26437.46 0.56 0.05% 按土建工程造价的 1计算2-13-1 监理费 元、 26437455 2 52874.91 1.11 0.09% 按土建工程造价的 2计算2-14-1 预结算审计费 元、 26437455 3 79312.37 1.67 0.13% 按土建工程造价的 3计算2-15-1 消防配套费 平方米 46397.1 3 139191
7、.3 2.92 0.22% 按 3 元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1 施工合同鉴证费 元、 26437455 1 26437.46 0.56 0.05% 按土建工程造价的 1计算2-17-1 噪音费 月 50 1600 80000 1.68 0.13% 1600 元/月.幢2-18-1 建设项目环境影响评价收费 元、 26437455 3 79312.37 1.67 0.13% 按土建工程造价的 3计算2-19-1 避雷安装检测费 支 48 55 2640 0.06 0.01% 检测避雷针 55 元/支2-20-1 防洪堤工程建设管理费 平方米 46397.1 1 46397.1
8、 0.97 0.08% 按竣工面积 3 元/平方米计算2-21-1 人防管理费 平方米 47597.1 10 475971 10 0.74% 按建筑面积 10 元/平方米计算2-24-1 工地管理费 项 10 5000 50000 1.05 0.08% 按 5000 元/项2-27-1 建筑方案评审费 平方米 47597.1 0.2 9519.42 0.2 0.02% 0.2 元/平方米2-29-1 白蚁预防费 平方米 47597.1 2 95194.2 2 0.15% 按 3 元/平方米(建筑面积)3. 三、建筑安装工程费 0 0 27184303.5 571.13 42.25%3-1-1
9、桩工程 平方米 46397.1 50 2319855 48.74 3.61% 按概算造价3-1-3 土建工程 平方米 46397.1 500 23198550 487.39 36.05% 按概算造价3-2-1 室内供水供电、线路安装工程平方米 47597.1 35 1665898.5 35 2.59% 按概算造价4. 四、 （小区）配套建设费 0 0 5666500 119.05 8.81%4-1-1 道路工程 平方米 10000 100 1000000 21.01 1.56% 按概算造价4-1-2 室外排污排水工程 米 500 310 155000 3.26 0.25% 按概算造价4-2-1
10、 围墙工程 项 1 100000 100000 2.1 0.16% 按概算造价4-3-1 室外供电安装工程 项 1 900000 900000 18.91 1.4% 按概算造价4-4-1 绿化工程 平方米 6600 60 396000 8.32 0.62% 按概算造价4-5-1 路灯安装工程 盏 50 350 17500 0.37 0.03% 按概算造价4-8-1 供配电增容费（贴费） 千瓦 3000 750 2250000 47.27 3.5% 按 750 元/千瓦4-13-1 公共配套设施费（托儿所） 平方米 1200 600 720000 15.13 1.12% 按概算造价4-13-4
11、公共配套设施费（文化活动站）平方米 60 600 36000 0.76 0.06% 按概算造价4-13-7 公共配套设施费（居委会） 平方米 60 600 36000 0.76 0.06% 按概算造价4-13-11 公共配套设施费（单车棚） 平方米 60 700 42000 0.88 0.07% 按概算造价4-13-12 公共配套设施费（垃圾中转站）平方米 20 700 14000 0.29 0.03% 按概算造价ZJF 直接费 0 0 48678956.54 1022.73 75.65% 1.+2.+3.+4.共 4 项的和5. 五、管理费 0 0 1639736.68 34.45 2.55
12、%5-1-1 建设管理费（1.65%） 元、% 48678956.54 1.65 803202.78 16.88 1.25% 直接费的 1.65%5-2-1 销售管理费 元、% 83653390 1 836533.9 17.58 1.3%6. 六、税费 0 0 6360700.31 133.64 9.89%6-2-1 营业税及附加（5.5%） 元、% 83653390 5.5 4600936.45 96.66 7.15% 按出售房屋总价款的 5.5%6-2-2 带征所得税 元、% 83653390 1.5 1254800.85 26.36 1.95%6-2-3 印花税 元、 83653390
13、1 83653.39 1.76 0.13% 销售额的 16-5-1 建筑面积测量费 平方米 47597.1 1.7 80915.07 1.7 0.13%6-4-3 房屋竣工总登记费 元、 76020000 1 76020 1.6 0.12% 按评估价的 16-5-1 教育附加费 元、% 26437455 1 264374.55 5.55 0.42% 按土建造价的 1%计算7. 七、利息 0 0 6214988.86 130.57 9.66%7-1-1 利息（按年利率均衡投入） 元、% 48678956.54 5.85 6214988.86 130.57 9.66% 按直接费，年利率 5.85%
14、计算8. 八、不可预见费 0 0 1460368.7 30.68 2.27%8-1-1 不可预见费（按直接费计） 元、% 48678956.54 3 1460368.7 30.68 2.27%JJF 间接费 0 0 15675794.55 329.34 24.36% 5.+6.+7.+8.共 4 项的和ZZJ 总造价 0 0 64354751.09 1352.07 100%0 0 0 0 0%*花园销售收入表序号 楼层、单元或楼房名称计量单位 单价 建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数 可售套数 销售收入(元)销售模式 备注1 住宅 元/ 1680 43200 43200 621 621 72576000 按建筑面积2 商铺 元/ 5000 2000 2000 0 0 10000000 按建筑面积3 单车库 元/ 900 1197.1 1197.1 0 0 1077390 按建筑面积4 公共建筑 元/ 0 1200 0 0 0 0 按建筑面积合计 0 0 0 0 0 83653390*花园投资计划表( 略)*花园资金筹措计划表( 略)*花园多方案经济分析表序号 方案名称 地价(万元/亩)土地费(万元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元) 投资利润率(%)备注1 方案一 20 663.8 5833.38 11.38% 836
