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1、中国城乡统筹科学发展工程办公室济宁市嘉祥县城乡统筹发展咨询建议书中国城乡统筹科学发展工程办公室2013 年 3 月 1 目录一、 嘉祥 县 概况 .2二、 对 嘉祥 县未来发展的初步思考 .2三、 咨 询服 务 内容 .4(一) 投融资规划 .41. 梳理投资项目和估算投资需求 .52. 盘整可利用资源并估计其收益 .53. 设计整体开发时序 .64. 开发模式设计和融资策略研究 .7(二) 招商与融资顾问 .71. 编制招商方案 .112. 草拟相关协议 .113. 参与招商谈判 .11四、 咨 询服 务时间与费用报价 .11(一) 咨询服务时间安排 .11(二) 咨询费用报价 .13五、
2、中国城镇统筹科学发展工程办公室公司简介与典型案例 .13(一) 中国城镇统筹科学发展工程办公室公司简介 .13(二) 典型案例 .15 2 济宁市嘉祥县城乡统筹发展咨询建议书、 嘉祥 县概况为规划城乡建设，嘉祥县提出“加速东进北拓、突出山水特色、改造提升老城、完善城市功能” 的思路，制订济嘉同城化 发展战略，重点在城市规划上“ 融入”，在基 础设 施上“ 对接”，打造济宁 “西花园”。目前嘉祥县高标准修编了城市总体规划，实施了新一轮土地利用总体规划修编。正在推进祥城新区、嘉北新区等控规的编制工作，努力实现控规全覆盖。嘉祥县加快产业发展，推进产业园区的建设。据报道，目前已建成 1 个省级经济开发
3、区，1个省级高新技术产业开发区、1 个空港经济开发区，4 个乡镇产业聚集区。、 对 嘉祥县未来发展的初步思考根据中国城乡统筹科学发展工程办公室为韶关、黄山、淮南、锦州、房山等诸多城市的开发提供咨询服务的经验，我们认为，嘉祥县中心城区、新城和产业园区的开发与建设不同于单个基础设施项目的建设，它是一项系统工程，需做好科学的策划和决策工作，由此可以少走弯路，避免产生资金链断裂和开发受阻等诸多方面的困境。投融资规划作为城市建设管理领域运用系统工程方法解决城市建设问题的有效工具，近年来在国内许多地区被广泛用于指导规划落实和区域开发工作。嘉祥县中心城区、新城和产业园区的开发与建设，利用投融资规划作为指导，
4、有利于统一政府上下的开发理念和思路，有利于顺利推动开发工作的组织实施，有利于推动城乡统筹协调发展。嘉祥县中心城区、新城和产业园区的开发与建设，需要注意以下几个方 3 面的问题：一是要事先摸清投入产出平衡状况，做好资金统筹。在开发之前，必须要大致清楚征地拆迁、基础设施建设和各项公共服务设施建设需要投入多少资金，还 需要对开发完成的土地供应收入等有关收益情况有个大概的预判，将投入与产出进行对比，从而对开发在经济上是否能平衡有一个明确的回答。此外，开发还涉及到多方利益主体，其中主要包括县政府、及其各部门（发改、国土、建设、 规划等部门）、村集体、被搬迁村民以及将来要引进的开发商等，事先要对这些利益主
5、体各自承担的责任进行划分，统筹好各主体的利益平衡，做到多方共赢。特别要注意考虑到农民安置、拆迁补偿、土地整理等问题，落实好拆迁改造费用的来源和村庄改造成本的分摊，以确保农民和村集体利益得到有效保障，减少拆迁改造遇到的阻力。二是要有合理的开发时序，有序推进开发。土地供应时各类基础设施、公共服务设施等配套设施的成熟程度将会大大影响土地价值。城市建设、园区开发是经过长期积累而逐步建成的，先建什么设施，后建什么设施，各类设施之间的进度如何协调，对地块成熟程度影响是不一样的，这必然会对土地价值产生影响。在区域开发之初，就需要引入合理的城市开发理念（如TOD、SOD 等），对各项设施在时间和空间上的作用进
6、行合理评估， 对不同开发阶段中土地供应的面积和类型进行研究，从而选择和确定合理的开发时序，以有效提升整体土地价值。三是要创新融资模式，有效落实建设资金。资金是制约县城区发展的关键因素，尤其在开发初期，征地拆迁要迅速启动，重要的道路等基础设施要优先启动，所需资金更是十分急迫。当前宏观经济形势较为疲软，信贷政策 4 趋紧，融资环境更为严峻，如何能真正落实建设资金，同时又能控制好风险是需要考虑的一项重要问题。在鉴于政府财政资金有限，有必要创新各种融资手段。除了可采取直接融资和间接融资的途径外，还可以采取多种市场化运作方式。可以单个基础设施项目（如主次干路）进行招商，还可以土地一级开发打包进行招商。如
7、何进行项目包装，如何保障还款等问题都是需要统筹考虑的，否则容易导致债台高筑、信用降低。这就需要合理评估项目的投资和资金回收的情况，以此设计合理的融资方案，确保城市建设资金链不断裂，使开发风险处于可控范围内。、 咨 询服务内容结合我公司以往在全国其他地区类似项目的咨询实践经验，我们认为，关于嘉祥县中心城区、新城和产业园区的开发与建设，我们可以提供以下咨询服务：一是投融资规划，这是为今后具体开发实施提供决策支持，即以指定的规划区的城市规划为基础，梳理投资项目、估算投资需求和土地供应收入、设计整体开发时序、提出开发模式和融资策略，谋定全局发展。二是招商与融资顾问，针对各类基础设施项目、土地一级开发项
8、目、产业项目等提供招商和融资服务。(、) 投融资规划投融资规划的编制，要确定编制的空间范围，即指定中心城区、新城或产业园区的全部或部分规划空间区域范围。在指定的规划区域内，将提供以下咨询服务：1. 梳理投资项目和估算投资需求 5 1) 理清征地拆迁情况通过调研和实地考察，理清需要征地的面积和拆迁的人数、户数、建筑面积等情况，搞清楚需要建设的安置房情况。2) 梳理政府投资项目搞清楚规划区域内需要政府投资和建设的主要项目，包括需要建设的城市基础设施、公共服务设施（包括道路、桥梁、绿化、水系、公园、学校等）项目。3) 估算投资需求站在政府角度、从完善整个规划区域的主要功能和落实规划的角度对政府需要承
9、担的所有建设任务（包括征地拆迁和各类设施的建设）的资金需求进行估算。征地拆迁的成本要根据当地有关政策规定和操作惯例来估算。路桥、绿化、水系建 设和公共服务设施等项目的建设投资，有可研的，按照可研数据估算，没有可研的，则依据当地的政策法规以及取费标准的经验数据。估算过程中，要充分考虑通货膨胀等不可预见因素所导致的成本增加，以合理估算资金需求。2.盘整可利用资源并估计其收益1) 县中心城区和新城的开发收益估计县中心城区或新城产生的主要收入就是土地供应收入。在对土地供应收入估算的过程中，首先需要依据最新的规划成果，盘整区域内各类可供应的土地资源，分析各类可供应的商业、居住、商务办公用地等土地资源的面 6 积、容积率等。其次需要分析县城近年来的土地供应价格、数量和房地产市场价格、销量等情况，科学评估土地价格。以预估的土地价格为基础，测算规划区域土地供应可能产生的预期收入。2) 产业园区的开发收益估计对于产业园
