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1、键入文字辽宁现代服务职业技术学院毕毕 业 论 文题目：二手房中介交易买卖存在的问题及解决对策专 业：营销与策划专业（拍卖与典当方向） 班 级：10 营销与策划专业 学号：1001010201 学生姓名：陈路 指导教师：曲荣荣 2013 年 4 月 19 日键入文字2目录摘 要 .1关键词 .1一、沈阳市二手房中介总体发展现状 .2二、沈阳市二手房中介交易过程中存在的问题： .2（一）隐瞒顾客，阻碍买家房主交流 .2（二）偷换概念，合同条款模糊不清 .3（三）违章收费，中介服务名不符实 .3（四）市场杂乱，二手房质量难保障 .4三、针对二手房中介存在问题的解决对策： .5（一）维护权益，拒绝有隐
2、瞒的交易 .5（二）注意陷阱，事先熟悉必备条款 .5（三）了解实况，选择知名诚信中介 .6（四）政策调控，监管预收款、合法收费项目 .7结束语 .8参考文献 .9摘 要二手房是指再次进行交易的住房,即在量住房,它的存在是对住房一级市场的补充,有利于抑制房价的过快增长,满足不同群体,特别是中低收入群体的自住需求,因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展,大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念,推进住房分配的市场化程度,同时使用大量专项资金改造非成套住宅,通过拆迁危房、老房,改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段,使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时,大量的二手房交易也带来
3、了一系列问题,如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。关键词 :二手房中介；置业新潮；诚信危机；政府干预键入文字1Pick toSecond-hand housing refers to the housing to trade again, that is, the volume of the housing, it is a complement to the primary market for homes, conducive to the suppression of the excessive growth of house prices to satisfy d
4、ifferent groups, especially since the living demand of the low-income group, so the government in order to promote the coordination of housing to the primary market and secondary market balanced development, and vigorously cultivate the secondary market. By changing the concept of residents housing,
5、 to promote the marketization of housing distribution, using a large number of special funds for transformation of complete sets of housing at the same time, through the dangerous house, the old house demolition, the renovation of complete sets of houses and revitalize the equity restriction propert
6、ies and a series of means, put a huge number of housing stock in market circulation. At the same time, a large number of second-hand housing transactions also brought a series of problems, such as property rights disputes, quality cannot be guaranteed, intermediaries malicious concealment residentia
7、l defects and other problems.Key wordsSecond-hand housing intermediary, buy trendy, the good faith crisis, the government intervention键入文字2一、 沈阳市内二手房中介发展现状：沈阳市二手房中介总体发展历程大家应该不难发现，我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势，企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作
8、层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。随着一手房市场的褪温，二手房越来越受到了现代城市居住者的亲睐。其实现在沈阳市不少企业投资者都发现了二手房市场的巨大潜力。有资料显示，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的 80%左右，而中国这个比例还不到40%，可见中国二手房市场发展潜力巨大。不看全国的大市场，实际上，从近几年沈阳市二手房市场交易量看，二手房主导地位已逐渐显现。据了解，在2009 年以前，沈阳一手房销售量与二手
9、房交易量之间相差悬殊，两者成交量的比例为 101。但之后几年，两者交易量逐渐拉近，2011 年，沈阳市一手房与二手房成交量比已为 21。今年，据透明售房网成交数据显示，今年 3月份沈阳市二手房交易势头直逼一手房，甚至 4 月份沈阳市二手房交易量首次超过一手房。二、 沈阳市今年二手房中介交易过程中存在的问题：(一) 隐瞒顾客，阻碍买家房主交流交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的,但卖方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情键入文字3况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信
10、息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。(二) 偷换概念，合同条款模糊不清现沈阳市内不少中介被举报与客户签订霸王条款以及模糊的协议约定，还有各种模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款
11、而只能自认倒霉。像今年每日商报上刊登了一则类似的情况，双方在签订认购书时，商品房买卖合同的条款并没有形成，买家不知道商品房买卖合同的内容，等到认购书约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借认购书，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受商品房买卖合同当中不平等的“霸王条款”。不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任
12、的被动局面。 违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为 20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。(三) 违章收费，中介服务名不符实键入文字4在沈阳各类报刊经常会读到这样的披露文章，中介靠政策空白强收诚意金，许多人深受其害，不交钱不看好房子或根本就不把收费项目写在文本上，交易未谈成先收中介费，附加服务费还有一大堆单凭中介的一己之词，消费者就得掏钱。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者几乎
13、无法弄清楚每个项目该交多少服务费，也弄不清楚二手房交易的真实状况。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。除了赚差价和违规收取劳务费，眼下二手房中介服务费还存在收费混乱的状况。不少市民希望有关部门能够制定一个收费标准，如过户代办费等该不该收、收多少，除佣金外该收哪些费用、收取多少，力求更标准更规范。房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的
14、不合理现象,政府必须进行规制管理。 (四) 市场杂乱，二手房质量难保障目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。 在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。而现在许多中间商因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被购买者忽视。键入文字5三、 针对二手房中介存在问题的解决对策：(一) 维护权益，拒绝有隐瞒的交易买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件,这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚
