上海富绅中心项目可行性研究报告

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1、 1 / 32一、 标的项目（一） 项目基本情况1、 项目现状富绅商业中心（青浦新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证（沪房地青子（2014）第 003634 号），产权面积 118409.19 平方米，为现房项目，是青浦新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业） ，地上 1-3 以商铺为主的休闲商业，以及两幢 23 层 LOFT 高层酒店式办公楼，LOFT 平均户型面积在 50-60 平米之间，LOFT4.5 米挑高并做复式精装修，统一物业管理。本项目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城腾飞的心脏与建设的先导与展

2、示窗口。周边分布 150 万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商业中心。从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据青浦新城整体规划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调，与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间氛围勾勒出一幅美好画面:购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合周

3、边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形 2 / 32态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1) 项 目 地 理 位 置上海富绅中心商业中心（青浦新城 6 号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。是位于青浦 CBD 商务核心区，周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店） ，青浦教育局，青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。北面是吉富绅花园，2 手房均价在 2 万。项目往上海市主干道沪青平、A

4、9、A30 到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到 1 千米，离虹桥机场和高铁站 10 分钟车程，在建上海轨交 17 号线从项目北面穿过，区位图如下：所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图） ，人口集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。 3 / 322) 土 地 取 得 方 式2006 年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得青浦新城 6 号地块，土地费用共计 23418772 元。土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。单位：万元已缴金额 未缴金额 合计1.土地成本 6

5、15 6152.滞纳金3.绿化补偿 25.5 25.54.契税等税金 61.5 61.55.拆迁补偿 1435 14356、房地产权属 204.8052 204.8052 4 / 32登记费7、其他 0.072 0.072合计 2341.8772 2341.8772楼面地价 195元/平米 195元/平米3) 政 府 批 复 文 件 如 下 ：项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第 003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021 以及变更 1-9），其中地上计容建筑总面积为58957.02 平

6、米，不计容地上面积 51.17 平方米，地下建筑总面积 60980 平米，绿化率20%。也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55 号）。4) 证 照 取 得 情 况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下： 证照名称 证照号 取得时间建设用地规划许可证 沪青地（2007）18070730E00961 2007.7.25建筑工程规划许可证沪青建（2010）FA31011820102021 以及变更1-9-2013.10.30建筑工程施工许可证 0901QP0042D01/310118200912160701 2010.9.20房地产权证 沪房地青子

7、（2014）第 003634 号 2014.3.245) 目 前 项 目 进 度 情 况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。6) 项 目 现 场 及 周 边 图 5 / 32 6 / 322、 控规指标土地面积 22693 平米（大产证上数据），容积率2.6，规划总建筑面积119988.19 平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010）FA31011820102021-变更 8 为准，下同），其中地上计容建筑总面积为58957.02 平米，不计容地上面积 51.17 平方米，地下建筑总面积 60980 平米，绿化率20%。项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（201

8、4）第 003634 号）上载明建筑面积为 118409.19 平米。其中产证附记：1-2 号、3-19 号、21-25 号、28-303 号、车库地下 2 层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下 3 层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113 作为公司自有保留，不对外销售。则可售面积为 42662.43 平米的 LOFT 和 797 个车位，自持部分可权益转让出售。3、 开发计划现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作（二） 项目市场情况1、 宏观经济概况青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长

9、江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。全区经济保持平稳健康发展，2013 年实现生产总值 771.9 亿元，比上年增长 7.5%。其中，第一产业增加值 9.5 亿元，下降 4.6%；第二产业增加值 428.5亿元，增长 3.8%；第三产业增加值 333.9 亿元，增长 13.3%。三次产业比1.3：55.5：43.2，与上年相比，第一产业下降 0.1 个百分点，第二产业下降 2 7 / 32个百分点，第三产业上升 2.1 个百分点。青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入

10、 272 亿元，比上年增长 12%。其中，区级财政收入 88.7 亿元，增长 18%，增幅位居全市第二，总量排名上升 1 位。全区可安排使用收入 137 亿元，增长 15.4%。全年财政支出 137.9亿元，比上年增长 17.1%。其中，教育支出 21.1 亿元，增长 3.9%；社会保障和就业支出 11.9 亿元，增长 32.7%；城乡社区事务支出 26.4 亿元，增长 31.8%。全年税收收入 259.3 亿元，比上年增长 11.9%。2、 当地总体房地产市场2013 年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和

11、改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。 一、 房地产投资情况 2013 年青浦区房地产投资完成 223.1 亿元，比上年增长 15.4%，占全社会固定资产比重为 62.1%，比上年提高 6.4 个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。 1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置费 48.1 亿元，比上年增长 63.4%，拉动房地产投资增长 9.7 个百分点，净增 18.7 亿元；建设投资 175 亿元，比上年增长 5.8%。从全年投资走势来看，前 6 月跌宕起伏，7月起止跌回升

12、并以增长 15.4%收尾。 （见下图） 。2013 年青浦投资走势图 8 / 322、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额 145 亿元、占 65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资 19.3 亿元、占 8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资 48.3亿元、占 21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资 10.5 亿元、占 4.8%。赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以 58.6 亿元、57.7亿元和 28.7 亿元名列前三（见下表） 。 9

13、/ 323、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资 167 亿元，比上年增长 6.2%，占比 74.8%，其中多高层完成投资 132.1 亿元，增长 11.74%,别墅和联排完成投资 34.9 亿元，增长 30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资 7.3 亿元、25 亿元和 23.8 亿元，分别比上年增长 1.94 倍、73.5%和24.6%。 二、房地产建设规模 2013 年末全区房地产开发企业 117 家，开发项目 151 个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到 1000.5 万平方米，比上年增长 11.9%，其中新开工面积 209.8 万平方米，比上

14、年下降 22.4%，占施工面积的 21%；房屋竣工面积 92.6 万平方米，比上年下降 49%。 1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以 249.3 万平方米、219.8 万平方米、157.3 万平方米名列前三，三地区合计施工面积 626.5 万平方米（见下图） ，占全区施工面积 62.3%。其中新开工面积合计 122.4 万平方米，占全区新开工面积的 58.4%。其中施工面积超过30 万平方米的楼盘共有 4 个分别为华新镇的西郊半岛名苑(33.9 万平方米)、白鹤镇的绿地缇香公馆（43.1 万平方米） 、赵巷镇的崧泽花园（64.8 万平方米）和新城一站动

15、迁安置房 A 区（33.0 万平方米） 。 10 / 322、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅竣工面积 82.9万平方米，比上年下降 45%,净减 68 万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减 0.2 万平方米、其他用房竣工 3.9 万平方米，比上年下降 79.6%、商业营业用房竣工 5.8 万平方米，比上年增长 41.2%。 按楼盘来看，2013 年青浦区共有 14 个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过 7 万平方米的共有 5 个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新 5 号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述 5 个项目共完成竣工面积 58.3 万平方米，占全区竣工

16、面积的 63%。 三、房地产销售情况 2013 年青浦区房屋销售 198.8 万平方米，比上年增长 1.1 倍。现房销售面积 51.7 万平方米，比上年增长 62%，占房屋销售面积的 26%；期房销售面积147.1 万平方米，是上年的 2.3 倍，占房屋销售面积的 74%。 1、住宅销售大幅上升。2013 年全区住宅销售 187 万平方米，比上年增长 1.1倍。其中多高层销售 163.3 万平方米，增长 1.2 倍，占比 87.3%，比去年提高4 个百分点；别墅销售 7.6 万平方米，增长 9.5%。多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售更加趋于合理化。 2、各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不 11 / 32包括保障性住房）中住宅均价 18603 元/平方米、比上年提高 1883 元，增长11.4%；办公楼均价 17955 元/平方米，比上年提高 2620 元，增长 17.1%；商业营业用房均价 25477 元/平方米，比上年提高 128