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1、新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 1 页 共 74 页目 录第一章 总 论一、项目背景1、项目名称2、承办单位概况3、可行性研究报告编制依据4、项目提出的理由与过程二、项目概况、地理位置、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标三、结论与建议新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 2 页 共 74 页第二章 市 场 预 测 一、 市场现状调查二、 产品供需预测三、 价格预测四、 竞争力分析五、 市场风险分析第三章 开 发 方 案一、 开发方案说明二、 项目建设主要技术参数三、 规划设计要点四、
2、 项目开发与设计构思五、 市政配套设施第四章 项 目 实 施 进 度一、建设工期二、项目实施进度安排附项目实施进度表（横线图）新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 3 页 共 74 页第五章 投 资 估 算一、投资估算依据二、前期工程费用估算三、建安投资估算四、市政工程配套估算五、间接费用估算六、投资估算汇总表第六章 融 资 方 案 一、资金来源及使用计划二、还贷方式及时间附表 6-1 之还贷计划表第七章 财 务 评 价一、财务评价基础数据1、财务价格2、计算期界定3、财务基准收益设定二、销售收入估算（编制销售收入估算表）三、成本费用估算（编制总成本费用估算表
3、）四、财务评价报表（财务现金流量表）新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 4 页 共 74 页五、财务评价系列指标1、财务净现值2、投资回收期3、资本金收益率4、投资利润率5、项目财务内部收益率六、不确定性分析1、敏感性分析（编制敏感性分析表）2、盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、财务评价结论第八章 社 会 评 价 一、项目对社会的影响分析二、项目与所在地互适性分析三、社会风险分析四、社会评价结论第九章 风 险 分 析一、市场面风险二、经济面风险新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 5 页 共 74 页第十章 研 究 结
4、论 与 建 议一、方案优缺点描述1、优点2、主要问题二、结论与建议第十一章 附图、附表、附件一、附图1、 呼兰新城总体规划图2、 项目位置示意图二、附表、项目实施进度表（横线图）、投资估算表（1 ）前期工程费用估算表（2 ）建筑安装工程费用估算表（3 ）市政配套费用估算表（4 ）直接投资额估算表（5 ）项目间接费用估算表（6 ）项目总投资汇总表（7 ）项目投资收益估算简表（楼面价格）新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 6 页 共 74 页、财务评价报表（1 ）销售收入及综合税金估算表（2 ）总成本费用估算表（3 ）财务现金流量表（4 ）财务净现值估算表（5
5、）项目财务内部收益率估算表（6 ）项目产品售价敏感因素分析表三、附件1、 关于哈尔滨新湖房地产开发有限公司进区的批复2、 关于哈尔滨新湖房地产开发有限公司建设项目的批复3、 项目法人营业执照及组织机构代码4、 房产开发企业资质文件5、 项目宗地地形图及国有土地使用权证新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 7 页 共 74 页第一章 总 论一、项目背景1、 项目名称项目暂定名称为新湖集团哈尔滨利民开发区项目（简称新湖项目或本项目，下同） 。2、 承办单位概况本项目的承办单位暨项目法人哈尔滨新湖房地产开发有限公司由上海子江投资发展有限公司与宁波嘉源实业发展有限公司
6、共同出资组建，其终极控股主体为浙江新湖集团股份有限公司。上海子江投资发展有限公司成立于 2000 年 1 月，注册资本为 6600 万元人民币，由浙江新湖集团间接控股。公司经营范围涉及实业投资、资产经营、信息咨询、电子商务、企业管理服务、国内商业贸易等。宁波嘉源实业发展有限公司是“浙江创业” （600840）的第一大股东，持有其 21.86%股份。浙江新湖集团股份有限公司对宁波嘉源实业绝对控股（持股比例为 99%） 。新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 8 页 共 74 页浙江新湖集团股份有限公司是一家按现代企业制度组建的股份制企业，公司于 1994 年在杭
7、州成立，注册资本 1 亿元人民币，企业信用等级连续六年AAA。公司经营范围涉及到能源交通、房地产、海洋资源、新型材料、信息网络、电子商务等投资开发领域。经过多年的发展，经营领域、经营规模、经营区域不断拓展，公司实力不断壮大，特别在资本市场营运、城市房地产开发方面取得了突出的成绩，总资产约 50 亿元人民币。新湖集团通过资本运作，相继参、控股了“浙江安平创业投资股份有限公司” （简称浙江创业 600840） 、 “中宝科控投资股份有限公司 ” （简称中宝股份 600208）两家上市公司，集团公司资本实力雄厚。房地产业逐步成为新湖发展的主业。自 1995 年涉足城市房地产开发领域以来，新湖集团麾下
8、已有近 20 家房地产开发公司，开发项目 20 多个，开发总量超过 400 万平方米，区域涉及浙江、安徽、山东、上海、江苏、辽宁等七个省市。“新湖房产”秉承“建房产、建环境、建文化、建精神”的理念，致力于打造适合区域习性的理想家园，营造物质和精神生活的美好空间。其最大特色就是注重利用自然的、地理的、社会的大环境资源，使小区与城市环境相协调，塑造阳光普照、空气清新、绿地静美的生态环境和富有人文内涵的体现历史传统与时代精神结合的审美文化、休闲文化、养生文化、地域文化和社会文化，体现建筑的个性和地域性，体现产品与居住者的高度和谐，让开发的物业体现对业主的终身关怀。新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初
9、 步 可 行 性 研 究 报 告第 9 页 共 74 页“业精于勤” ，凭借多年一贯的专业精神，新湖集团在地产界已树立起良好的企业形象。 “新湖房产”的品牌正在所涉足地区乃至全国迅速崛起。 2003 年 3 月 5 日，新湖集团以上海新湖房地产开发有限公司的名义 2090 万元拍得世界首列商业运营磁浮列车 2 年的冠名权，新湖以在上海开发的一个楼盘名称将这列列车命名为“新湖明珠城” 。总体来讲，新湖集团开发房产主要有五大优势：一是机制优势，严格按现代企业制度规范，企业产权明晰。责权利到位，形成了灵活的运行机制；二是资金优势，不仅有雄厚的资金实力，而且具有较为丰富的资本运作经验；三是人才优势，新
10、湖集团从省市级党政机关、企业界、大专院校、科研机构等集聚了各类人才，不断适应公司各方面发展的需要；四是规模优势，新湖投资项目规模大、分布范围广、建设周期组合合理，使公司经营发展有很大的调节功能和回旋余地；五是运作优势，经过多年的实践，公司在城市房地产开发、基础设施建设、市场营销和投资融资各方面积累了比较丰富的经验。新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 10 页 共 74 页、可行性研究报告编制依据对本项目编制的可行性研究报告主要依据以下方面：（） 关于哈尔滨新湖房地产开发有限公司进区的批复（） 关于哈尔滨新湖房地产开发有限公司建设项目的批复（）本项目国有土地使
11、用证及建设项目选址意见书（）哈尔滨利民经济技术开发区总体规划（）其它国家关于投资、开发、建设等方面的政策、法规（） 哈尔滨市统计年鉴 （年）新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 11 页 共 74 页、本项目提出的理由与过程（）开发建设新湖项目是为了投资高档居住社区推动新型城镇建设。城镇建设是我国发展市场经济和必然选择，对于打破我国城乡二元结构，缩小城乡差别，促进城市化与工业化协调发展、在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置、减轻现有大城市的压力以及刺激消费市场、拉动内需有着不可估量的重要意义。党的十五届三中全会明确指出，“小城镇、大战略” ，
12、要求各级政府把小城镇建设作为富国强国、发展市场经济的大战略付诸实施。同时，建设中小城镇是我国城乡协调发展的必然选择。大城市在自然环境日益恶化的同时，也在深深地影响着城区居民的健康。全国有 80%的城市人口生活在空气已被严重污染的大城市的房间内，有 45%的大城市居民喝不到符合标准的饮用水。在我国，大城市人口激增，资源短缺、环境污染、交通拥挤、居住紧张的问题非常突出，城市的居民渴望改善居住条件和生存环境，远离污染、回归自然。目前，全国 45%的大城市住宅郊区化的发展趋势明显加快，北京、上海、广州、重庆、成都等城市住宅郊区化水平走在全国前列。作为我国东北地区最大的中心城市哈尔滨的住宅郊区化发展面临
13、巨大的机遇和空间，新湖集团选择在哈市北部新城区发展规模住宅项目恰好顺应了这一发展趋势。新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 12 页 共 74 页（）开发建设新湖项目是实现哈尔滨松花江两岸繁荣的需要。我国临水大城市几乎都是两岸繁荣的发展格局，如上海的浦东浦西、南京的江南江北、广州的珠江经济圈、重庆的两江经济带等等。哈尔滨是目前全国十大城市之一，又是东北亚经济圈的中心城市。但长期以来，由于松花江北岸的防洪、交通等问题未得到彻底解决，江北的开发一直没有形成规模，严重阻碍了哈尔滨市向国际化大都市发展的步伐，没能实现“临水城市，两岸发展”的设想。近来，为了改变这种状况
14、，省市政府明确地提出“控制江南，开发江北，两岸繁荣，再造一个哈尔滨”的城市发展战略，并在江北相继成立了“松北新区开发区” 、 “哈尔滨利民经济技术开发区（暨东北亚经济技术合作区） ”。省市政府为加速江北开发，已决定将政府办公区整体迁往江北，并决定于近期投资修建连通江北的“松花江过江隧道” 、 “城市四环路” 、 “环城高速公路” 、 “科技会馆” 、 “会展中心”等改善江北交通状况和城市品位的大项目。哈尔滨市政府开发江北的战略思想为新湖集团投资建设利民开发区项目提供了良好的契机。为此，哈尔滨新湖房地产开发有限公司积极参与哈尔滨江北的开发建设，并提出在利民经济技术开发区内建设高档综合服务社区的设想。开发建设本项目是启动高档综合服务社区的第一步，是配合哈尔滨市大规模开发江北的辐射性项目。通过新型现代化社区的开发建设，在江北形成人流、物质流、信息流和住宅经济市场，这必将会带动江北的新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目初 步 可 行 性 研 究 报 告第 13 页 共 74 页整体发展，从而促进松花江两岸繁荣，为哈尔滨城市建设作出贡献。（）开发建设新湖项目能发展和创新哈尔滨
